【正文】 主干道交織成網，交通優(yōu)勢十分明顯。 2009年,我國新聞出版產業(yè)總產值已突破1萬億元,進入世界出版大國行列，印刷復制業(yè)總產值達到5746億元，位居世界第三位。建設圖書﹑印刷市場就是要首先和圖書﹑印刷產業(yè)基地形成產業(yè)互補、集約發(fā)展，滿足周邊各類圖書﹑印刷企業(yè)的迫切要求，統(tǒng)籌優(yōu)勢力量，打造完美的圖書﹑印刷產業(yè)集群，形成規(guī)模效應和積聚效應，推動我縣圖書﹑印刷產業(yè)帶的成型，形成南北要道的集中格局，加速我縣的經濟崛起。突出發(fā)展優(yōu)勢產業(yè)集群，改造提升傳統(tǒng)產業(yè)，加快發(fā)展民營經濟和中小企業(yè)，突出園區(qū)發(fā)展，推動政策向園區(qū)傾斜、產業(yè)向園區(qū)集聚，形成錯位發(fā)展格局，把文化產業(yè)園建成我縣繼軟件產業(yè)園后又一核經濟發(fā)展的增長點。建設我縣的圖書﹑印刷市場就是要在政府政策的引導下，科學規(guī)劃、市場化管理，合理投入，滿足我縣圖書﹑印刷業(yè)發(fā)展的需求，促進我縣文化事業(yè)的全面繁榮，提升我縣圖書﹑印刷業(yè)的影響力。市委、市政府也提出建設文化強市的戰(zhàn)略目標，全力加快發(fā)展文化事業(yè)和文化產業(yè)，采取政府引導、市場運作、多元投入、對外引資等方式，把文化產業(yè)作為一項長期性、重要性的工作來抓好。省委書記梁保華曾明確提出：努力把江蘇建設成為社會文明程度高、文化事業(yè)和產業(yè)走在前列的文化強省。建設南北最大的專業(yè)圖書﹑印刷市場可加快我縣圖書﹑印刷產業(yè)結構調整和增長方式轉變，合理資源配置，填補市場空白，革新發(fā)展模式，構建圖書﹑印刷業(yè)發(fā)展一體化格局，破解制約本地圖書﹑印刷經濟發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合我縣圖書﹑印刷業(yè)發(fā)展的特色之路，是促進“兩型”社會建設的重要舉措和滿足“兩型”社會發(fā)展的迫切需要。建設“兩型”社會的迫切需要圖書﹑印刷屬于物資商貿流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點，非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會發(fā)展的需要。目前我縣圖書﹑印刷行業(yè)整體發(fā)展狀況良好，但是普遍存在著市場不集中，不規(guī)范，增長方式粗放、技術創(chuàng)新能力不足、產業(yè)結構不盡合理，競爭力不強，發(fā)展不平衡、總體效益不高等問題。預計項目投資建設后規(guī)模達到10億元以上，打造成為華東地區(qū)乃至全國最大的圖書﹑印刷品交易市場，成為我國南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，輻射全國。二、項目概況地理位置及現狀文化產業(yè)園項目擬規(guī)劃于我縣教育產業(yè)園北側，東臨鐵路沿線，適宜建設文化產業(yè)所需要的大規(guī)模倉儲，西臨上海南路，距汽車南站和火車站5分鐘路程，距京滬高速10分鐘路程，距機場30分鐘路程，交通、貨運都很發(fā)達，本地塊尚未開發(fā)，屬平整地貌，植被以林木和農田為主，易于規(guī)劃和開發(fā)。對項目進行投資分析和風險分析。對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。通過對我縣教育產業(yè)園北側300畝地塊的開發(fā)經營環(huán)境和市場調查分析，以及周邊省市主要同類競爭市場的比較后，依據我縣的目前文化市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步看法，并結合我縣項目的特點優(yōu)勢，進行了投資分析、產業(yè)分析、財務評價和風險分析，以期探討該項目進行商業(yè)地產開發(fā)經營的可能性。沭陽文化產業(yè)園”，市場涵蓋圖書﹑印刷、廣告禮品、收藏品、電子多媒體、文化用具及教育設備，使之成為立足沭陽，輻射周邊省市，影響全國，在國際有一定知名度的超大型專業(yè)化文化市場。預計，在今后510年內，圖書﹑印刷行業(yè)尤其是印刷行業(yè)將保持15%以上的增長率快速發(fā)展。 前 言圖書﹑印刷行業(yè)是文化產業(yè)的重要組成部分，是國民經濟一個重要部門。隨著我國國民經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對圖書﹑印刷產品的需求量迅速擴大，圖書﹑印刷行業(yè)已成為我國新的經濟增長點。為了實現與本地圖書﹑印刷企業(yè)的充分對接，提高圖書﹑印刷的產品質量和效率、降低圖書﹑印刷的銷售成本、全面提升我縣圖書﹑印刷業(yè)的整體競爭力，建議建設以圖書﹑印刷為主題的“中國我縣是蘇北地區(qū)乃至全國極具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤街?。一、報告目的在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。結合項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。項目建設規(guī)模及建設內容項目總面積約20萬平方米，預計建設倉儲3萬平方米，預留倉儲3萬平方米，經營區(qū)以上下2層，一層為展示區(qū)，二層為商務洽談室，以街區(qū)式建設，大小靈活組合，方便業(yè)主選用，預計總建筑面積約15萬平方米，臨上海路建設配套用房，2層為臨街商業(yè)用房，3層以上為配套員工公寓，同時建設相應地標建筑，用于產業(yè)園配套實施，如賓館酒店、公司辦公、大型會議室等，全部建筑采用仿古建筑，既體現虞姬故里特色，也符合產業(yè)特點。三、項目建設的必要性落實科學發(fā)展觀必然要求黨和各級政府一再強調，解決我國經濟社會發(fā)展中存在的諸多問題，關鍵在于樹立和落實科學發(fā)展觀，必須著力提高經濟增長的質量和效益，努力實現速度和結構、質量、效益相統(tǒng)一，不斷保護和增強發(fā)展的可持續(xù)性。成立“中國沭陽文化產業(yè)園”可有效解決：由于市場不集中造成外地客戶群體下降；由于市場松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影響市場健康成長；由于缺少監(jiān)督管理造成市場不正當競爭，業(yè)主利潤減少，國家稅收流失；由于信息渠道不暢、技術更新緩慢造成的發(fā)展阻力等問題，此舉將顯著提高企業(yè)的經濟效益、發(fā)展速度和質量，增強企業(yè)發(fā)展后勁，加快改變我縣圖書﹑印刷落后、失衡的局面，并將有力提升圖書﹑印刷市場的整體實力。“兩型”社會建設的核心是改革。實施“文化強?。ㄊ校睉?zhàn)略的必然選擇黨的十七大報告提出要堅持社會主義先進文化前進方向，興起社會主義文化建設新高潮，提高國家軟實力。 “文化強省”與“經濟強省”、“教育強省”一道，已構成我省“富民強省”總體戰(zhàn)略的重要組成部分。 在信息傳播方式發(fā)達的今天，圖書﹑印刷業(yè)仍然是重要的文化傳播載體，圖書﹑印刷產業(yè)是整個文化產業(yè)的重要組成部分，在國家政治、經濟、文化建設中有著非常重要的作用。推進新型產業(yè)服務業(yè)的重大舉措“教育產業(yè)園”是我縣發(fā)展的又一核心戰(zhàn)略，在教育產業(yè)園北側建設文化產業(yè)園，是對教育產業(yè)園更好的補充，對帶動這一地塊的經濟、人氣和城市繁榮有著重大的意義。圖書﹑印刷是我縣的優(yōu)勢與活力所在，有濃厚的市場基礎。三、項目可行性分析與評價產業(yè)規(guī)模比較可觀在美國，圖書﹑印刷業(yè)的年產值在全國各行業(yè)中排行第三；在香港，圖書﹑印刷業(yè)是第三大支柱產業(yè)，從業(yè)人數位居各行業(yè)第一；在我國內地，北京、上海、等省市相繼把圖書﹑印刷業(yè)尤其是印刷業(yè)定為支柱產業(yè)，印刷業(yè)的發(fā)展空間非常大，均建設了大型圖書市場或文化市場。新聞出版總署署長柳斌杰在全國新聞出版工作會議上表示,我國日報出版規(guī)模已連續(xù)9年位居世界首位,成為世界發(fā)行總量最大的報業(yè)市場,圖書出版品種27．57萬種,銷售額1456億元,僅次于美國。數據顯示,與2008年相比,2009年全國新聞出版業(yè)總產值增長20％左右,圖書銷售增長20％左右。所以選擇此處非常適合發(fā)展圖書、印刷物資交易市場，便于形成完整的產業(yè)鏈。土地儲備空間較大項目所在位置的土地已經完成控制性詳細規(guī)劃，面積在300畝左右，尚未開發(fā)，地勢較為平坦，植被多以耕地為主，有少量樹木，周邊無居民很，具備開展大規(guī)模建設的土地空