【正文】 業(yè)的開發(fā)，與地鐵的關(guān)聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，將面對(duì)更多技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)。由以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可看出，按協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，本項(xiàng)目贏利能力良好，具備可行性?？紤]到本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平，且結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。本項(xiàng)目利潤(rùn)全部來自于4~10號(hào)地塊，在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入1005442萬元，經(jīng)營(yíng)收入13903338萬元，共計(jì)14908780萬元，可獲利潤(rùn)11083463萬元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為8312597萬元；繳納所得稅2770866萬元，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論l 市場(chǎng)可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)、酒店等中高檔各功能物業(yè)，選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合未來前海片區(qū)的市場(chǎng)主流需求。項(xiàng)目整體要求的融資額分為兩個(gè)部分：政策性用地的資金缺口78597萬元、4~10號(hào)地塊2008年建設(shè)資金缺口13330萬元，共計(jì)91297萬元。該地塊采用萊坊公司建議的協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式，引進(jìn)知名開發(fā)商，以提升項(xiàng)目的整體檔次，使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。其中78597萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進(jìn)行融資，必要時(shí)該宗地可與4~10號(hào)地塊進(jìn)行捆綁，由雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。上蓋物業(yè)商住用地自2009年開工，至2013年底竣工，歷時(shí)5年，共投入1182873萬元。3. 投資估算和資金籌措n 投資估算本項(xiàng)目政策性用地與商住用地開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為1530956萬元，開發(fā)成本及費(fèi)用分別為1405153萬元、125803萬元，%%。2011年8月開工，2013年11月工，歷時(shí)3年。n T201072宗地：包括10四個(gè)地塊，為地鐵上蓋商住用地。各宗地建設(shè)進(jìn)度如下：n T201073宗地：包括11四個(gè)地塊，為政策保障性住房用地。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮?。與寶安中心區(qū)一起，未來將成為深圳高強(qiáng)度發(fā)展的CBD。深圳市地鐵有限公司深圳南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中國(guó) 深圳2008年8月深圳中原物業(yè)代理有限公司166 / 166第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱深圳地鐵前海灣車輛段上蓋項(xiàng)目2. 委托方甲 方（委托方）：深圳市地鐵有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）地 址：深圳市福田區(qū)福中一路1016號(hào)電 話：（0755）23992600 傳真：（0755）239925553. 承擔(dān)可行性研究工作的單位乙 方（受托方）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）地 址：深圳市福田區(qū)民田路新華保險(xiǎn)大廈3樓電 話：（0755）82211880 傳真：（0755）339809014. 研究工作依據(jù)n 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）n 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）n 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）n 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料n 國(guó)家及深圳經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃5. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場(chǎng)研究確定的容積率，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表。序號(hào)名稱數(shù)據(jù)單位1總用地面積平方米上蓋物業(yè)用地面積平方米物業(yè)部分用地面積平方米上蓋政策性住房用地面積平方米2總建筑面積1410000平方米商品房用地建筑面積807850平方米住宅395130平方米商務(wù)公寓48670平方米辦公224300平方米商業(yè)81100平方米酒店26250平方米幼兒園等配套32400平方米政策性住房用地建筑面積602150平方米3建筑覆蓋率不大于40%4建筑間距滿足深標(biāo)及消防規(guī)范要求5建筑高度或?qū)訑?shù)120米及200米6綠地率≥30%二、可行性研究結(jié)論1. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)前海片區(qū)是深圳未來重點(diǎn)發(fā)展的核心地區(qū)，屬于深圳5大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱區(qū)，定位為以商務(wù)服務(wù)功能為主的高端服務(wù)區(qū)，是深圳建設(shè)濱海城區(qū)、構(gòu)建中心服務(wù)體系的重要組成部分。本項(xiàng)目正處于未來前海灣CBD區(qū)東南角。2. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度工程于2008年報(bào)批報(bào)建，2009年初開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2013年11月底全部完成竣工驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)工期歷時(shí)6年。該宗地于2009年初開工，2011年12月31日前完工，歷時(shí)3年。2009年初開工，2011年2月完工，歷時(shí)3年n T201071宗地：包括7三個(gè)地塊，為白地商住用地。各地塊的物業(yè)類型開發(fā)秩序依次為商務(wù)公寓、住宅、商業(yè)、辦公、酒店。政策性用地自2009年開工，至2011年底，歷時(shí)3年，各年開發(fā)投資額分別為139233萬元、104425萬元、104425萬元，共計(jì)348083萬元。n 資金籌措本項(xiàng)目1/2/3/11號(hào)地塊的資金來源主要有兩個(gè)渠道：自有資金、政府代建費(fèi)，分別為78597萬元、269486萬。因此，4~10號(hào)地塊的資金來源主要有四個(gè)渠道：自有資金、企業(yè)融資、銀行貸款、銷售/經(jīng)營(yíng)收入再投入。就本地塊而言，其資金籌措情況建議下：籌措資金來源籌措資金額（萬元）比例%自有資金44433938%融資金額133301%銀行貸款14065812%銷售/經(jīng)營(yíng)收入再投入58454649%總投資額1182873100%備注：表中融資金額為4~10號(hào)地塊2008年建設(shè)資金缺口；自有資金已超過銀行貸款要求35%水平的下限，可進(jìn)行銀行融資。協(xié)議/合同型合作開發(fā)模式中，雙方出資情況如下表：出資額出資比例地鐵公司444339%投資方91927%合計(jì)536266%在這種合作模式中，%的股權(quán)，%的股權(quán)。l 經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論政策性用地為政府代建工程，無利潤(rùn)。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)詳見下表：4~10地塊項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)1占地面積M23684312總建筑面積M28078503項(xiàng)目總投資萬元11828734項(xiàng)目銷售收入萬元10054425項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入萬元139033386利潤(rùn)總額萬元110834637稅后利潤(rùn)萬元83125978財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元2867779財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%10動(dòng)態(tài)投資回收期年注：上表為項(xiàng)目銷售性物業(yè)全部實(shí)現(xiàn)100%銷售的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)；按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（多指商住項(xiàng)目）基準(zhǔn)收益率取值12%。因此，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取值8%。在利潤(rùn)分配方面，綜合考慮雙方出資比例、項(xiàng)目的稀缺性、開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)、投資方的開發(fā)資質(zhì)和知名度、項(xiàng)目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表：地鐵公司投資方備 注出資額（萬元）44433991927出資比例%建議分配比例175%25%知名品牌開發(fā)商，如：萬科等建議分配比例285%15%一般品牌開發(fā)商，財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)建議分配比例390%10%無品牌開發(fā)商，財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)l 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議n 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)252。252。252。n 風(fēng)險(xiǎn)防范建議252。252。酒店經(jīng)營(yíng)方面，可與國(guó)際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經(jīng)驗(yàn)、客源，并獲得技術(shù)服務(wù)支持。 項(xiàng)目資金供應(yīng)隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個(gè)開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時(shí)性的資金短缺而延長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期。綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，%；在城鎮(zhèn)投資中，國(guó)有及國(guó)有控股投資23554億元，%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，%。同時(shí)擁有海陸空立體口岸。2011年，第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉行，年輕的深圳成為該體育盛會(huì)史上最年輕的舉辦城市。是中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的的新型產(chǎn)業(yè)體系已基本建成。以下是2007年深圳實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：l ，%，；l ，％；l ，％；l ，%。深圳2030的發(fā)展目標(biāo)是“建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市”。 n 區(qū)域性物流中心城市。l 深圳區(qū)域發(fā)展策略：加強(qiáng)多層次區(qū)域合作進(jìn)行多層次區(qū)域合作以擴(kuò)大城市對(duì)外的輻射力，促進(jìn)共同發(fā)展是深圳未來應(yīng)采取的選擇。l 深圳的空間發(fā)展策略：南北貫通 西聯(lián)東拓 中心強(qiáng)化 兩翼伸展堅(jiān)持以地區(qū)特色為基礎(chǔ)，以可持續(xù)發(fā)展為核心，以人的需求為根本，創(chuàng)建 “差異化”的城市空間，以滿足城市多元化發(fā)展的需求。西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加強(qiáng)與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)功能定位：國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，華南地區(qū)區(qū)域性物流中心之一,集裝箱樞紐港——深圳港的重要組成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。景觀形象定位：融“山海城”為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型海濱城區(qū)。u 第二、三次產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資。、區(qū)域發(fā)展前景u 南山區(qū)有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐，同時(shí)也是政府重點(diǎn)和加強(qiáng)開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；u 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務(wù)設(shè)施，將提升板塊的綜合服務(wù)功能，從而提升板塊內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)值；u 片區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費(fèi)能力的不斷提高，對(duì)片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起著很大的促進(jìn)作用。0507年深圳商品住宅供應(yīng)量不斷減少，除了開發(fā)用地減少的影響外，由于樓市火爆，開發(fā)商捂盤也是一個(gè)重要原因。0308年上半年深圳市商品住宅批售面積但如果只記實(shí)際供應(yīng)量，即推盤量，上半年全市新增住宅供應(yīng)263萬平方米，雖比預(yù)售面積多，但同比07年上半年的實(shí)際供應(yīng)量，則減少10%。按目前的銷售速度，08年全年的銷售量將只有997年的水平（997年深圳銷售住宅面積分別為34405萬平方米），足見低迷。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上07年12月供應(yīng)量達(dá)125萬平方米，：1。0308年深圳市住宅供求關(guān)系圖注：供求比=批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷售面積價(jià)格分析——08年上半年大幅回落近年房?jī)r(jià)上漲，其中0507年漲勢(shì)飛快，同比漲幅分別達(dá)到18%、31%和45%。0308歷年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)周期分析及其預(yù)判：房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動(dòng)的形態(tài)運(yùn)行，過份偏離會(huì)自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期及其表現(xiàn)特征表客戶特征價(jià)格特征市場(chǎng)特征復(fù)蘇期用家觀望，投資者入市樓價(jià)平穩(wěn)上升，租金回報(bào)率上升；樓花價(jià)格比現(xiàn)樓高一些樓價(jià)升到你不信高漲期用家入市，投資者入市樓價(jià)急速上升，樓花遠(yuǎn)比現(xiàn)樓貴樓價(jià)升到你相信危機(jī)期投資者離場(chǎng)，市場(chǎng)上所有買家變成投機(jī)者樓價(jià)升到脫離現(xiàn)實(shí)購買力，樓花價(jià)格缺乏上升動(dòng)力，成交放緩，現(xiàn)樓價(jià)格逼近樓花價(jià)格樓價(jià)升到你迷信蕭條期買家虧損，負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)上只剩有實(shí)力的用家及部分抄底的投資客價(jià)格急速跳躍式下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無市，缺乏承接力，樓花價(jià)格甚至低于現(xiàn)樓價(jià)格樓價(jià)跌到你沒信心香港幾個(gè)房地產(chǎn)周期表年度上升時(shí)間（年）樓價(jià)最高升幅調(diào)整時(shí)間樓價(jià)最大跌幅1967 197666（倍）3（年）35%1976 19835（倍）（年）40%1984 20031314（倍）6（年）65%從表中可以看出，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期的規(guī)律是樓價(jià)上升越長(zhǎng)樓價(jià)最高漲幅越高，其調(diào)整時(shí)間和樓價(jià)跌幅也最大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升時(shí)期與調(diào)整時(shí)期的時(shí)間是成正比的。大周期中蘊(yùn)含著小周期,整個(gè)上升周期長(zhǎng)達(dá)13年。從深圳樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。因此我們認(rèn)為深圳房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在5年之內(nèi)完成。因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到小周期的蕭條期探底階段，這時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價(jià)格下跌；而到了2009年，市場(chǎng)將進(jìn)入復(fù)蘇期的盤整階段，進(jìn)行調(diào)整，從2010年開始將進(jìn)入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時(shí)候成交量和價(jià)格都開始逐步上升三、深圳房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究1. 政策現(xiàn)狀及趨勢(shì)2008年上半年，國(guó)內(nèi)國(guó)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)內(nèi)物價(jià)指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個(gè)非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。2008年上半年宏觀政策一覽表分類政策名稱發(fā)布單位政策核心內(nèi)容土地《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國(guó)務(wù)院辦公廳打擊囤積土地為核心，不僅加大囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn)；地價(jià)下降住房規(guī)劃《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局重點(diǎn)明確廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目稅收《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)