【正文】 057,7565,332 一年內(nèi)到期的長期負債　33,90338,50073,391 其他應付款80,740126,209135,090121,580 流動負債合計135,296168,495181,922200,651 長期借款160,804112,70097,598106,297負債合計296,100281,195279,520306,948 實收資本7,6007,6007,6007,600凈資產(chǎn)202,521204,695198,187193,443 分析：截至2012年9月30日， 億元，% 。（二）信用狀況根據(jù)風險管理部于查詢，清遠市廣州后花園有限公司有4筆欠息記錄，余額均為0。美林湖溫泉大酒店8已開業(yè)　道路已使用　高爾夫球場18洞球場，其中9洞已建成　管網(wǎng)2已使用　綠化配套5已使用　合計　　美林湖美林湖目前美林湖國際社區(qū)開發(fā)至第五期。經(jīng)營管理該公司是美林湖國際社區(qū)項目開發(fā)主體。1995年1999年，任花都市房地產(chǎn)開發(fā)總公司項目（富豪山莊）總經(jīng)理1999年2005年，任輝鋒家具廠董事長兼總經(jīng)理2006年至今任美林基業(yè)集團副總裁歷史沿革清遠市廣州后花園有限公司于1999年12月9日在清遠市工商局登記注冊，注冊資金為7600萬元，企業(yè)住所在清遠市清城區(qū)假日新世界內(nèi)。主要投資清遠市廣州后花園有限公司開發(fā)美林湖國際社區(qū)項目，無實際經(jīng)營。清遠市寶生實業(yè)發(fā)展有限公司，成立于1998年7月27日，注冊資本人民幣180萬元，法人代表何銀心，注冊地址清遠市清城區(qū)石角鎮(zhèn)清遠假日新世界內(nèi)。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)咨詢服務、場地租賃中介服務、室內(nèi)裝飾設計。受托人因違反資金信托合同導致的費用支出或信托計劃財產(chǎn)的損失，以及處理與信托事務無關的事項發(fā)生的費用不列入信托費用。（3）銀行代理收付費用或信托計劃推介費用（暫定1%/年）：按實際發(fā)生金額支付。受托人可以從信托財產(chǎn)中優(yōu)先向保管人支付此前信托期間的全部信托保管費。信托保管費的計算公式，除計算標準外，同信托管理費。②其他信托管理費其他信托管理費＝信托計劃收益－除“其他信托管理費”外的其他信托費用和負債－受益人預期收益之和其他信托管理費于信托計劃終止時由受托人提取。受托人有權于信托計劃成立當年年底，從信托財產(chǎn)中優(yōu)先收取第一個信托年度的信托管理費。①按固定比率計提的信托管理費%/年（暫定，根據(jù)信托計劃發(fā)行時綜合因素調(diào)整確定）。（二）信托費用信托費用的種類本信托計劃項下信托費用包括但不限于下列一項或多項，根據(jù)實際發(fā)生情況確定：（1）受托人的信托報酬；（2）信托保管費（托管費）、監(jiān)管費、律師費、資產(chǎn)或項目評估費等中介費用；（3）信息披露費用；（4）信托計劃終止時的清算費用；（5）文件或賬冊制作、印刷費用；（6）信托計劃營銷及募集費用；（7）銀行代理收付和賬戶服務費用；（8）信托財產(chǎn)管理和運用過程中發(fā)生的稅費；（9）受益人大會召開費用；（10）按照有關規(guī)定可以列入的其他稅費和費用。②本信托計劃項下信托計劃凈收益歸屬于全體受益人。四、信托收益、費用、報酬（一）信托收益本信托計劃項下信托計劃利益包括信托計劃資金、標的債權資金占用費收入及銀行存款利息收入等。信托計劃項下，信托計劃財產(chǎn)的分配方式可采取現(xiàn)金方式、維持信托計劃終止時財產(chǎn)原狀方式或者兩者的混合方式。如債務人未能按期足額清償債務的，受托人將要求保證人履行保證義務及/或處置抵押物,以此實現(xiàn)信托財產(chǎn)退出。（2）資金占用費率：%，日費率為年費率除以365。標的債權的債務人廣州后花園在債權轉讓之日起滿18個月之日，有提前還款的選擇權。（5）債務人的確認標的債權債務人廣州后花園確認：知悉和認可受托人與廣州美林基業(yè)關于標的債權的轉讓約定，標的債權轉讓后，將向新債權人受托人繼續(xù)履行標的債權項下義務。國際社區(qū)項目開發(fā)建設（支付不超過2億元項目配套酒店裝修款，支付不超過1億元的四證齊全項目工程款及裝修款）開放期募集資金用于支付四證齊全項目工程款及裝修款。（2）轉讓的方式標的債權的轉讓可以分次進行，各次轉讓的債權規(guī)模，分別與推介期和開放期募集資金相匹配。受托人有權以1：1的價格受讓。標的債權轉讓的主要約定受托人、廣州后花園和美林基業(yè)簽署三方協(xié)議，對標的債權轉讓事宜進行約定。（二）信托計劃財產(chǎn)管理運用方式信托計劃財產(chǎn)的運用本信托計劃項下信托計劃資金主要用于受讓美林基業(yè)享有的對廣州后花園的應收債權，即標的債權。二、信托項目交易結構說明①全體委托人認購信托計劃，信托計劃成立；②中投信托以信托計劃資金，自美林基業(yè)受讓其享有的對廣州后花園的應收債權；③廣州后花園到期履行償債義務；④廣州后花園以其所有的現(xiàn)房/或土地使用權為該筆債務提供抵押擔保，美林基業(yè)為廣州后花園按約履行償債義務提供連帶責任保證擔保；⑤債務清償后，中投信托向受益人分配信托利益。本信托計劃以應收債權投資為主要交易結構，債務人資信狀況良好、還款來源有保障，項目信用增級措施充分有效、抵押率控制在50%以內(nèi)，該信托計劃整體符合公司融資型信托業(yè)務開展的基本要求。國際社區(qū)項目開發(fā)建設（支付該項目配套酒店裝修及四證齊全項目工程款、裝修款）。資金專項用于支付該項目配套酒店裝修及四證齊全項目工程款、裝修款。（三）項目需求背景近期，廣州后花園因美林湖債權出讓人及保證人：廣州市美林基業(yè)投資有限公司（簡稱“美林基業(yè)”）。美林湖 中投信托有限責任公司中投?美林湖應收賬款投資集合資金信托計劃項目申報書暨盡職調(diào)查報告經(jīng)辦業(yè)務部門：北京團隊日期：201211聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹對此盡職調(diào)查報告所陳述事實、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負責。信托經(jīng)理（簽名）：李巖 郭志遠 皇甫遠東部門負責人（簽名）：解玉平目 錄目 錄 3信托項目要素表 5第一章 信托項目概述 6一、信托項目背景 6二、信托項目交易結構說明 7三、信托財產(chǎn)的管理運用 8四、信托收益、費用、報酬 11第二章 交易對手盡職調(diào)查情況 15債務人及抵押人：清遠市廣州后花園有限公司 15（一）基本情況 15（二）信用狀況 21（三）財務狀況 21（四）對外負債情況 26（五）對外擔保情況 26債權出讓人及保證人——廣州市美林基業(yè)投資有限公司 27（一）基本情況 27（二）信用狀況 33（三）財務狀況 33第三章 標的項目盡職調(diào)查情況 39一、項目概況——美林湖國際社區(qū) 39三、資金用途及其監(jiān)管 47第四章 增信措施情況 50一、抵押擔保 50二、保證擔保 51第五章、還款來源分析 52第六章 信托項目合規(guī)性分析 53一、交易對手合規(guī)性分析 53二、其他交易主體合規(guī)性分析 53三、融資標的項目合規(guī)性分析 53四、交易結構合規(guī)性分析 53五、增信措施合規(guī)性分析 54六、合規(guī)性結論 54第七章 信托項目可行性分析 55一、投融資標的項目行業(yè)分析 55二、投融資標的項目政策分析 56三、融資項目信息 57四、交易對手財務狀況分析 57五、可行性分析結論 57第八章 信托項目風險揭示與應對措施分析 59一、信用風險及其應對措施 59二、市場風險及其應對措施 59三、操作風險及其應對措施 59四、其他風險及其應對措施 60五、風險綜合評價 60第九章 必備法律文件及簽署節(jié)點安排 61第十章 綜合結論 62第十一章 附件 63信托項目要素表項目名稱中投?美林湖應收賬款投資集合資金信托計劃信托經(jīng)理李巖、郭志遠、皇甫遠東信托項目規(guī)?！尽績|元風險等級中信托報酬（年化率）%收益率（年化）%（暫定）運用方式應收賬款投資資金用途用于美林湖?國際社區(qū)項目開發(fā)建設（支付工程款及裝修款）信托項目期限24個月，滿18個月可提前終止營銷方案財富管理中心組織銷售√主動管理型業(yè)務；□被動管理型業(yè)務信托交易對手要求資金到位時間監(jiān)管銀行待定法律顧問北京市君澤君律師事務所評估機構北京世紀智源資產(chǎn)評估有限責任公司第一章 信托項目概述一、信托項目背景（一）信托項目名稱中投應收債權投資集合資金信托計劃（二）主要交易對手債務人：清遠市廣州后花園有限公司（簡稱“廣州后花園”）。抵押人：廣州后花園（簡稱“廣州后花園”）。國際社區(qū)開發(fā)建設需要，擬與中投信托有限責任公司合作，以信托方式進行融資。（四）交易結構設計目的本信托計劃募集資金將全部用于受讓美林基業(yè)享有的對廣州后花園”的應收債權（即標的債權，將由會計師事務所出具專項審計報告予以確認），信托計劃資金用于美林湖（五）項目設立的意義美林基業(yè)是廣州地區(qū)有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當?shù)鼐哂辛己玫钠放浦群洼^高的社會聲譽，具備成為區(qū)域龍頭的發(fā)展?jié)摿Γ辉摴窘?jīng)營穩(wěn)健，項目優(yōu)質，與其合作符合公司政策導向，能夠促進公司業(yè)務可持續(xù)發(fā)展，有利于公司開拓珠三角地區(qū)市場。本信托計劃整體安全性較高、能為公司獲取較高的收益，項目綜合效益較好。⑤④③①信托計劃委托人（信托受益人）廣州后花園廣州后花園美林基業(yè)②三、信托財產(chǎn)的管理運用（一）信托計劃財產(chǎn)的募集本信托計劃推介期募集資金不超過3億元，募集資金滿2億元時信托計劃成立；信托計劃成立后受托人可根據(jù)情況確定是否設立開放期，若設立開放期。信托計劃的閑置資金和收回的資金可進行銀行存款、購買低風險的固定收益金融產(chǎn)品和理財產(chǎn)品、受托人管理的固定收益信托產(chǎn)品等運用。（1）轉讓的規(guī)模與價格。本信托計劃產(chǎn)品發(fā)行時可以設置開放期，實際債權轉讓規(guī)模以信托計劃實際募集資金為準。（3）轉讓資金用途推介期募集資金用于美林湖（4）轉讓生效條件自受托人將轉讓價款支付至廣州后花園指定的賬戶之日起，與該筆款項等額的標的債權始轉讓給受托人。3．標的債權的主要約定（1）期限債權期限為24個月，自轉讓之日起計算。本信托計劃發(fā)行時可設置開放期，推介期和開放期（若有）募集的信托計劃資金所對應受讓的債權期限初步均設定為24個月，具體事宜將在交易性合同中予以最終明確。（三）信托計劃財產(chǎn)退出方式信托計劃終止時（含提前終止），債務人按約清償全部債務本息，信托計劃財產(chǎn)實現(xiàn)退出。（四）信托計劃財產(chǎn)的歸屬與返還信托計劃終止時，信托計劃利益歸屬于信托受益人，受托人以信托計劃利益為限，按本合同約定以分配信托利益的形式向受益人返還信托財產(chǎn)。若信托計劃終止時，信托財產(chǎn)形態(tài)全部或部分為現(xiàn)金的，則受托人將現(xiàn)金形式的信托財產(chǎn)，按各受益人應分配的信托利益占信托計劃項下可分配信托利益總和的比例，劃入各受益人指定賬戶；如信托計劃終止時，信托財產(chǎn)形態(tài)全部或部分為非現(xiàn)金的，則受托人也有權將信托財產(chǎn)變現(xiàn)后，再對受益人進行信托利益的二次分配。信托計劃凈收益的計算①本信托計劃項下信托計劃凈收益為信托計劃收益扣除信托費用后的剩余部分。本信托計劃項下受益人預期收益率詳見下表列示（暫定，信托計劃發(fā)行時最終確定）：受益人信托單位認購份額預期收益率A類受益人100萬份（含）－300萬份（不含）%/年B類受益人300萬份（含）以上%/年信托利益的分配（1）期間分配各期募集資金存續(xù)時間滿一年時，受托人向投資者分配期間信托收益：期間信托利益分配按如下公式計算：該日應分配的各類投資者信托計劃利益金額=（存續(xù)的信托單位份額信托單位面值對應的預期收益率當次分配基準日與信托成立日（或當期募集截止日）間隔的天數(shù)/365）累計已分配信托計劃利益（2）終止分配終止清算預期分配金額=存續(xù)的信托單位份額信托單位面值（1+對應的預期收益率）當次分配基準日與信托成立日（或當期募集截止日）間隔的天數(shù)/365累計已分配信托計劃利益（3）信托計劃存續(xù)期間，若廣州后花園根據(jù)約定提前清償某次轉讓的標的債權本息的，受托人將以信托財產(chǎn)專戶內(nèi)的現(xiàn)金余額為限，按與期間分配相同的方法向全體受益人進行信托本金及相關信托利益的期間分配。主要信托費用的計算標準以及支付（1）受托人的信托報酬本信托計劃項下受托人的信托報酬指信托管理費。信托計劃存續(xù)期間，信托管理費按日計算。其他信托管理費于信托計劃終止時收取。（2）信托保管費%/年（暫定，根據(jù)信托計劃發(fā)行時綜合因素調(diào)整確定）。信托計劃存續(xù)期間，信托保管費按日計算。若屆時信托財產(chǎn)中現(xiàn)金余額不足支付約定信托保管費的，受托人可支付部分信托保管費，或以固有財產(chǎn)先行墊付，剩余應付未付信托保管費推遲至具備支付條件或于本信托計劃終止時支付，但最遲應在本信托計劃期限屆滿后五個工作日內(nèi)支付完成所有信托保管費。由受托人以固有財產(chǎn)先行墊付的信托費用，受托人有權從信托計劃財產(chǎn)中優(yōu)先受償。第二章 交易對手盡職調(diào)查情況交易對手信息債務人及抵押人：清遠市廣州后花園有限公司（一）基本情況主體資格名稱：清遠市廣州后花園有限公司住所：清遠市廣州后花園有限公司一號區(qū)C棟102房法定代表人：劉遠勝注冊資本