【正文】 29宗申上優(yōu)水岸四川利通多層2期在售801503200沿河多層，景觀較好雙流東升27瑞升別樣城3期成都通和多層售一半801302300距華陽鎮(zhèn)較遠17怡豐新城南華地產多層銷售中881803500人民南延線大盤，大型社區(qū)18遠大都市風景2期成都遠大小高層工程中802004000地鐵1號線物業(yè)，大型社區(qū)19陽光華苑成都華成別墅、花園洋房　100210花園洋房3500，疊拼4500迎賓大道延線，區(qū)域發(fā)展20嘎納灣畔四川飛森高層余少量801203200華陽新鎮(zhèn)區(qū)內，大型社區(qū)21藍山美樹2期四川三佳別墅、多層在售89200別墅5800，多層4000環(huán)境好，鄰近高爾夫，高品質住宅社區(qū)航空港22翰林南城2期四川中盛多層施工中761923000鄰機場，較吵23潤揚南辰景秀成都瑞升電梯余少量541784500緊湊合理戶型，生活氛圍成熟8首座成都鑫達電梯預定604006000設計注重概念9鵬偉格林威治城中海興業(yè)電梯余2套86160一房一價一、二環(huán)間大盤4雙楠尊邸四川嘉宇電梯余4套701505000南中取景，適合居家5新里桂香居旭通房產電梯公寓在售821923500鄰近馬路，有噪聲，景觀無特色21萬基藍麟萬基房地產小高層二房在售491004000占地小，小景觀22銀杏森林勤勇地產多層2期在售892103400與老社區(qū)相鄰，生活便利23北湖印象樂迪投資多層在售401702400鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權，價位優(yōu)勢三環(huán)外24卓錦城2期成都盛吉立多層、小高層、高層、別墅2期在售9024037003800配套完善中，大型社區(qū)25萬科魅力之城3期成都萬科小高層、公寓、多層3月開盤8020040004500完善配套，良好景觀，大型社區(qū)26上東陽光3期成都豪達118層電梯公寓9月開盤8622036003800大型社區(qū)，低容積率，高綠化27金色逸景金山房產多層6月開盤801202000鄰近馬路，配套需完善28大觀城市花園2期經典房產電梯多層2期在售801203400鄰近三環(huán)，交通配套弱項29國一劍橋麗景國一集團花園洋房2期在售931502400內部景觀精致，周邊配套欠缺30花樣年華格林尚城成都成功高層9月開盤8013038003900酒店式公寓，規(guī)模不大，戶型大小控制合適7錦都花墅成都平安小高層、高層近售完801303800鬧中取靜地段8千層朝陽四川朝陽9棟18層、1棟26層高層8月5日開盤801304000全電梯高層公寓，配套尚需完善9藍谷地成都融創(chuàng)置地小高層電梯公寓6月1日一期交房851454100大規(guī)模社區(qū)，內有市政公園、商業(yè)設施10康郡成都東方名園聯(lián)排別墅、疊拼別墅、電梯小高層公寓3期在售1301404200獨立社區(qū)，內外景觀較好，品質較高11青房四、 2006年上半年成都各片區(qū)房地產市場一覽(部分在售項目)1. 城東片區(qū)：片區(qū)位置序號樓盤名開發(fā)商樓盤形態(tài)銷售進度戶型面積價格點評（㎡）（元/㎡）城東一、二環(huán)間1粼江峰閣成都希威6棟31層電梯公寓07年交房712116000高檔精裝修交房標準，國外產品模式，內外環(huán)境均好2東方新城聚仁房產電梯公寓大戶型在售1404000周邊配套完善，交通便利3水晶星座中房集團11層電梯公寓6月3日開盤47744960城東為數(shù)不多的擁有較好環(huán)境的小戶型，適合年輕一族二、三環(huán)間4頤和家園成都中澤6棟18層和2棟32層電梯公寓9月開盤501804500皇家園林式景觀，精致大氣的景觀環(huán)境為賣點5萬科城市花園目前，大多數(shù)購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。但5月6月，受到營業(yè)稅政策調整的影響，二手房成交量不斷下滑。由于受到宏觀調控等影響，2005年二手商品房增速明顯放緩。 4. 二手房市場（商品房） 　　下圖為20022006年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。 　　　　預測： 　　1)地鐵沿線商業(yè)片區(qū)將成為開發(fā)熱點，新的商業(yè)格局將逐漸形成。2005年，在國家宏觀調控作用下，％，下降幅度明顯。2005年，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量，2006年上半年，商業(yè)用房的供應面積同比下降明顯，％，％，標志著商業(yè)地產開始進入理性發(fā)展階段。％，％，被稱為成都商業(yè)地產年。 　　下圖：19982006年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況 　　預測： 　　隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進一步增大，甲級寫字樓市場看好。 　　下圖：甲級寫字樓租金變化（1998年2006年上半年） 　　由19982006年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況可以看出，從1998年2004年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。下圖顯示了成都甲級寫字樓1998年2006年第二季度的租金變化情況。 　　根據(jù)2006年二季度做出的最新統(tǒng)計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有7座，其中5座位于CBD區(qū)域內（川信大廈、城市之心、時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈），2座位于SBD區(qū)域內（威斯頓聯(lián)邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為278，995平方米，％。但由于受到國家宏觀調控的影響，漲幅將有所放緩。 　　3)住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅放緩。 　　根據(jù)近三年來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來13年內，隨著城市化進程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。 　　下圖：住宅均價（2002年2006年上半年） 　　預測： 　　1)住宅供應量將進一步增大 　　根據(jù)近三年五城區(qū)的土地供應規(guī)模（、），可以預測，在住宅市場保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應理論上仍然會持續(xù)增長。2005年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。下圖反映了2002年2006年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。 4. 競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 隨著房地產市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質、塑造自身品牌，向著精細化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須更加明確。成交增幅的放緩和供應增幅的加快，使供求關系逐漸趨于平衡。2005年商品房的成交量同比增長2％，增幅下降10％。外來房地產開發(fā)企業(yè)進入成都，對成都房地產市場產生影響：第一、外來開發(fā)企業(yè)的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質的提升與外來大品牌的影響勢必導致房價的快速上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計：自1992年華新國際進入成都房地產市場至2005年春，入駐成都的外來房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)為53家，入市資金已超過人民幣100億元。為滿足成都房市旺盛的需求，2006年上半年開發(fā)商繼續(xù)加大了對住宅的投資，但商業(yè)地產的投資卻明顯降溫，%。作為成都市投資的三大主體力量之一，房地產開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，％，占固定資產投資的31%，2006年上半年房地產投資所占比例持續(xù)增長（參見下圖）。成都市先后進行了各郊區(qū)(市)縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均12平方米以下住房困難家庭普查、成都市低保戶住房調查等專項調查，以及對未來三年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進行了預測，從而為科學制定住房供應規(guī)模提供了依據(jù)。四是進一步加強輿論宣傳，引導理性消費。三是規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。二是增加土地供應量，加大普通商品住房供應。一是完善公共住房制度。 在國家進一步加大房地產宏觀調控力度的同時，成都市也及時采取一系列有力的措施，力促房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。所以2004年被稱為房地產“政策年”，2005年被稱為“宏觀調控年”，2006年是中央和地方政府上下結合、條塊結合，房地產市場新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。2006年房地產市場進入了一個新的調整期，國家根據(jù)房地產價格上漲過快和投機炒房的狀況，繼續(xù)加強了對房地產市場的宏觀調控，連續(xù)出臺了一系列調控政策，由建設部、中國人民銀行以及銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《房地產抵押估價指導意見》于3月1號起施行，以規(guī)范房地產抵押估價行為，防范房地產信貸風險；2006年3月，國務院公布今年工作要點，提出繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；國家稅務總局下發(fā)通知，調整房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；2006年4月，中國人民銀行宣布，從4月28號起上調金融機構貸款基準利率，其他各檔次貸款利率也相應調整；2006年5月，溫家寶總理主持國務院常務會議，認為少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，提出改善商品房結構、嚴格土地管理等六項措施。5月11日，建設部、發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，成為此次房地產新政的關鍵詞。其中包括了：3月17日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率也再次上調。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行?！?；，‰；‰；%。 178。其中。 2000年末成都市總人口1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，農民人均純收入由3016元增加到4485元，%、%。3. 社會消費，%，%。2. 固定資產投資，%。目前已經有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。178。178。5. 城市發(fā)展熱點區(qū)域178。178。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結構為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經濟圈的角度來說，城市也應該向東、南方向發(fā)展。3. 區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產業(yè)跟生活配套的格局。178。178。2. 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：178。二、 城市規(guī)劃1. 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略178。178。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。 生活特色成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。氣候資源獨特，年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產資源、旅游資源、勞動力資源豐富。另有兩個郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)。178。成都是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。成都市場調查報告2006101目錄第一部分 成都宏觀經濟環(huán)境 3一、 城市概況 3二、 城市規(guī)劃 41. 成