【正文】 租金；3．商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理直接影響街鋪的租金水平；4．常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5．除金鉆廣場(chǎng)外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。武陵大道臨街鋪位租金呈階梯型分布，人民路口緊鄰步行街位置租金為最高，價(jià)格接近步行街租金，建設(shè)路以北租金價(jià)格則明顯下降，其中，路東租金略高于路西租金水平。建設(shè)路臨街鋪位租金呈波浪型分布，其中以武陵大道路口、郎州路口為最高，其他均有回落，最高達(dá)133元/㎡/月。金鉆廣場(chǎng)鋪位租金以梯形分布，其中朗州路及步行街交叉處為最高，但廣場(chǎng)內(nèi)部因招商不利僅部分商家進(jìn)入經(jīng)營(yíng)，租賃率極低，且因此導(dǎo)致租金落差極大。2．各主要街區(qū)臨街鋪位租金對(duì)比分析路段位置租金（元/㎡/月）年租金總價(jià)租賃率最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)人民路人民路步行街西頭50100701015萬(wàn)90%人民路步行街1504763201540萬(wàn)100%人民路步行街東頭54706795%金鉆廣場(chǎng)步行街以北21250110112萬(wàn)25%建設(shè)路郎州路以西501177598%郎州路以東701337888%武陵大道人民路、育才路間9213810646萬(wàn)90%郎州路步行街、育才路間42936596%合計(jì)/平均6625311185%人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達(dá)476元/㎡/月。4．一流的購(gòu)物環(huán)境和配套設(shè)計(jì)。2．針對(duì)常德市場(chǎng)中高消費(fèi)群體檔次定位。4．而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營(yíng)情況較差，其中的主要原因：一是賣場(chǎng)定位、賣場(chǎng)交通的制約，二是步行街的消費(fèi)人流結(jié)構(gòu)的局限。2．常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。合計(jì)3600053～106從上表可見，家潤(rùn)多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場(chǎng)，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營(yíng)情況較差，其中的主要原因：一是賣場(chǎng)定位、賣場(chǎng)交通的制約，二是步行街的消費(fèi)人流結(jié)構(gòu)的局限。沃爾福人民路步行街800013～19超市+柜臺(tái)+店中店+敞開式專柜，主營(yíng)服裝、珠寶，以家庭客戶、中青年客戶為主。3．可以考慮租賃、扣點(diǎn)在內(nèi)的品牌組織和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)。根據(jù)上述分析，給本項(xiàng)目的啟示是：1．價(jià)格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營(yíng)成本，要用租金（或扣點(diǎn)）反推法作為價(jià)格體系制定的重要參照。2．各商場(chǎng)鋪位分割對(duì)比分析商場(chǎng)名稱位置經(jīng)營(yíng)模式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)、租賃6～7030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)、租賃5～4020a開放式自選 b柜臺(tái)c店中店家潤(rùn)多人民東路聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)、租賃3～2012a開放式自選 b柜臺(tái)合計(jì)聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)、租賃3～7012～30開放式自選 、柜臺(tái)、店中店從上表可見，常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。一至三層：超市一層：局部柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)品種最為齊全，零售價(jià)格偏高，服務(wù)相對(duì)較為完善，就購(gòu)物環(huán)境而言相對(duì)較好。；二三層：超市四層：店中店+柜臺(tái)一層：租賃二三層：超市；四五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導(dǎo)、商業(yè)布局不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)狀況較差。但整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，80%商家承認(rèn)銷售額不足當(dāng)初預(yù)計(jì)的一半。商業(yè)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個(gè)商場(chǎng)后半部人流量差?；诔５律虡I(yè)現(xiàn)狀及項(xiàng)目周邊中低檔商業(yè)已經(jīng)超飽和的現(xiàn)狀，建議本項(xiàng)目定位為中高檔百貨，與常德現(xiàn)有商業(yè)形成鮮明對(duì)比，樹立項(xiàng)目中高檔綜合百貨的良好形象。經(jīng)營(yíng)范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數(shù)商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場(chǎng)：無(wú)專業(yè)市場(chǎng)：常德家具城、六合電器城、副食城、五金交電市場(chǎng)沿街門店：以武陵大道、南坪路為主3．橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場(chǎng)。火車站的各種專業(yè)市場(chǎng)大多是市場(chǎng)行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪位租賃為主要方式。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場(chǎng)：春天百貨、沃爾福、家潤(rùn)多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場(chǎng)步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主2．火車站商圈1）概況火車站商圈由幾個(gè)規(guī)模較大的專業(yè)市場(chǎng)：家私產(chǎn)業(yè)城、副食城、五金交電市場(chǎng)組成。是目前常德市商業(yè)的核心區(qū)域。由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。3．以批發(fā)市場(chǎng)為主體的橋南商圈。從全局來(lái)看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了目前的三個(gè)商圈，即：1．以步行街為龍頭的中區(qū)商圈。從專賣店到專業(yè)市場(chǎng)，從批發(fā)市場(chǎng)到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個(gè)常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場(chǎng)、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購(gòu)物的亮點(diǎn)商業(yè)。總結(jié)：1．常德總體經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評(píng)為中國(guó)的魅力城市，城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)；2．常德市社會(huì)零售水平高企，達(dá)到142萬(wàn)元，高居湖南地級(jí)城市之首，是一個(gè)僅次于長(zhǎng)沙的典型消費(fèi)城市；3．常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷售價(jià)格有小幅度上升；4．常德市的中期規(guī)劃，給本項(xiàng)目帶來(lái)了充分的市場(chǎng)發(fā)展空間。據(jù)常德市區(qū)20032020年規(guī)劃可見，中區(qū)商業(yè)規(guī)劃以步行街為中心、以武陵大道為軸，正在形成并逐步擴(kuò)大城市核心商圈。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達(dá)、城市功能完備、市場(chǎng)發(fā)育健全、社會(huì)秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。03年市場(chǎng)需求狀況良好，價(jià)格有小幅度上升。平和商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告第一章 常德商業(yè)市場(chǎng)背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告第一部分 常德商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析一．常德市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度工資指數(shù)職工工資總額286610萬(wàn)元%職工平均工資11236元/年%金融指數(shù)金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款2036693萬(wàn)元%社會(huì)消費(fèi)品零售總額批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)946357萬(wàn)元%餐飲業(yè)165855萬(wàn)元其他312680萬(wàn)元常德的總體居民收入水平雖然在整個(gè)湖南地區(qū)處于中等，但消費(fèi)水平遠(yuǎn)超出其收入水平，是個(gè)僅次于長(zhǎng)沙的典型消費(fèi)城市，這說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和投資實(shí)力。（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度供給2003年度投資總額104700萬(wàn)元%2003年度施工面積1065600㎡%2003年度竣工面積425000㎡%需求2003年實(shí)際銷售額45289萬(wàn)元+%2003年實(shí)際銷售面積145315㎡+%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因?yàn)?002年商業(yè)物業(yè)投資體量過(guò)大，市場(chǎng)一時(shí)無(wú)法消化。（三）常德市中期發(fā)展規(guī)劃及目標(biāo)常德1988年撤區(qū)建市，建市以來(lái)，常德把發(fā)展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，初步形成了交通便捷、通訊發(fā)達(dá)、能源充足、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展格局。隨著常德經(jīng)濟(jì)總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。本項(xiàng)目處于這一核心商圈內(nèi)，存在良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。二．常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對(duì)湖南省地級(jí)市而言表現(xiàn)得非常豐富。也就是說(shuō)，缺少一個(gè)有品牌、有信譽(yù)、有統(tǒng)一管理、具備良好購(gòu)物環(huán)境的大型百貨商場(chǎng)。2．以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主體的火車站商圈。1．中區(qū)商圈1）概況目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和時(shí)代特征的商業(yè)中心區(qū)。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。中區(qū)商圈由步行街、朗州路、沿江路、建設(shè)西路組成。以武陵路和207國(guó)道為紐帶，背靠地區(qū)汽車站、火車站、汽車總站?？傮w而言，這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂(lè)觀。由橋南大市場(chǎng)等十余家市場(chǎng)與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場(chǎng)：無(wú)中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場(chǎng)：橋南市場(chǎng)、摩配城、家電城、橋南輕工市場(chǎng)、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場(chǎng)、飛翔通訊沿街門店：以常沅路、橋南大道為主小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營(yíng)方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場(chǎng)、超市為輔，經(jīng)營(yíng)檔次為中檔乃至中低檔。（二）常德現(xiàn)有大型商場(chǎng)調(diào)研分析商場(chǎng)名稱位置營(yíng)業(yè)面積（㎡）功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)模式總體評(píng)價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營(yíng)電器；五層：清倉(cāng)（服裝）進(jìn)場(chǎng)費(fèi)3萬(wàn)，扣點(diǎn)1328點(diǎn)。開業(yè)初期定位為中高檔，現(xiàn)品牌基本為中檔。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺(tái)，珠寶飾品、皮具、小家電。家潤(rùn)多人民東路10000一至三層均為超市，另一層有部分柜臺(tái)。合計(jì)36000超市+百貨1．各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式、功能分區(qū)的對(duì)比從上表可見，常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤(rùn)多，家潤(rùn)多在常德經(jīng)營(yíng)較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場(chǎng)并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。3．各大商場(chǎng)百貨品牌經(jīng)營(yíng)成本分析商場(chǎng)名稱位置營(yíng)業(yè)面積（㎡）樓層專柜租金價(jià)格（元/㎡/月）專柜租賃率備注最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層————————超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點(diǎn)及營(yíng)業(yè)額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉(cāng)（展示架）沃爾福人民路步行街80001層300100075095%百貨（店中店、柜臺(tái)）23層————————超市45層————————暫在調(diào)整期間，不對(duì)外招商家潤(rùn)多人民東路100001層80012001000100%百貨（店中店、柜臺(tái)）23層————————超市合計(jì)/平均3600021734328085%從上表可見，常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。2．以經(jīng)營(yíng)成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價(jià)格策略爭(zhēng)取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標(biāo)客戶群體。4．各大商場(chǎng)人流量及營(yíng)業(yè)額對(duì)比分析商場(chǎng)名稱位置營(yíng)業(yè)面積（㎡）人流量（萬(wàn)人/天）日營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）備注春天百貨人民路步行街1800012～17超市+柜臺(tái)+店中店，主營(yíng)服裝、飾品,以1845歲中青年女性為主要目標(biāo)客戶。家潤(rùn)多人民東路1000032～70超市+柜臺(tái)，是三大商場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)品種最為齊全、人流量最大的商業(yè)物業(yè)，以家庭客戶、中青年客戶為主。小結(jié)：1．常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤(rùn)多，家潤(rùn)多在常德經(jīng)營(yíng)較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在區(qū)域市場(chǎng)并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。3．常德集中商業(yè)街區(qū)百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。綜合以上結(jié)論，本項(xiàng)目要力保經(jīng)營(yíng)的暢旺，必須要有如下條件的支撐：1．交通組織與停車設(shè)置。3．專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。（三）常德現(xiàn)有臨街商鋪的調(diào)研分析1．各主要街區(qū)臨街鋪位面積對(duì)比分析路段位置經(jīng)營(yíng)模式鋪位形式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）人民路人民路步行街西頭自營(yíng)、租賃單層、兩層套鋪2022050人民路步行街自營(yíng)、租賃單層、兩層套鋪812040人民路步行街東頭自營(yíng)、租賃單層、兩層套鋪205040金鉆廣場(chǎng)步行街以北自營(yíng)、租賃單層206040建設(shè)路郎州路以西自營(yíng)、租賃單層、兩層套鋪209030郎州路以東自營(yíng)、租賃單層鋪位204025武陵大道人民路、育才路間自營(yíng)、租賃單層鋪位3618036郎州路步行街、育才路間自營(yíng)、租賃單層鋪位1612025合計(jì)/平均單層為主，少量套鋪201002550