【正文】 ...... 7 土地使用權(quán)的獲取 ...................................................................................................... 7 ...................................................................................................... 7 4 宏觀因素分析 .............................................................................................................. 7 區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)條件 ...................................................................................................... 8 市場供求分析 .............................................................................................................. 9 三．項目市場定位 ............................................................................................................. 16 消費群體定位 ............................................................................................................ 16 項目形象定位 ............................................................................................................ 18 規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 ........................................................................................ 18 四．項目規(guī)劃設(shè)計建議 ..................................................................................................... 19 項目總體規(guī)劃設(shè)計 .................................................................................................... 19 項目規(guī)劃經(jīng)濟指標 .................................................................................................... 20 項目居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計 ........................................................................................ 21 項目戶型設(shè)計 ............................................................................................................ 22 五．項目營銷推廣 ............................................................................................................. 23 營銷渠道 ................................................................................................................... 23 推廣主題、廣告詞 ................................................................................................... 23 促銷方式 ................................................................................................................... 23 六．項目經(jīng)濟評價 ............................................................................................................. 24 項目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標 ........................................................................................... 24 項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 ............................................................... 26 項目投資估算 ........................................................................................................... 27 投資成本費用估算匯總表 ....................................................................................... 31 資金籌措與投入計劃 ............................................................................................... 31 項目銷售收入及利潤的估算 ................................................................................... 33 項目經(jīng)濟效益評價 ................................................................................................... 35 七、結(jié)論 ............................................................................................................................. 38 參考文獻 ............................................................................................................................. 38 5 一．項目背景 開發(fā)地段影響因素分析從區(qū)域環(huán)境方面看，廣州市初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局，強化城市六大功能建設(shè)目標：經(jīng)濟中心、國際都會、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會。三、課程設(shè)計應(yīng)完成的工作通過報刊雜志及網(wǎng)絡(luò)收集二手資料，通過實地調(diào)查、訪談收集一手資料；對資料進行系統(tǒng)分析，提出本課程設(shè)計的研究思路及策劃方案，繪制規(guī)劃圖，撰寫房地產(chǎn)項目策劃報告。 1 都市綠洲項目市場調(diào)查及策劃一、課程設(shè)計的內(nèi)容項目背景項目市場調(diào)查與分析項目市場定位項目規(guī)劃設(shè)計建議項目營銷推廣項目經(jīng)濟評價結(jié)論與問題討論二、課程設(shè)計的要求與數(shù)據(jù)對所策劃項目進行實地調(diào)查，了解項目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻，完成房地產(chǎn)項目策劃報告。四、課程設(shè)計進程安排序號 設(shè)計各階段內(nèi)容 地點 起止日期1 針對具體項目進行實地調(diào)查和資料收集2 資料整理和撰寫市場調(diào)研與分析3 房地產(chǎn)項目市場定位4 項目規(guī)劃設(shè)計建議及規(guī)劃圖 2 5 項目市場推廣6 項目經(jīng)濟評價7 提交策劃報告五、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻廣州房地產(chǎn)市場相關(guān)資料房地產(chǎn)市場相關(guān)政策實地調(diào)查資料住宅小區(qū)規(guī)劃書籍及相關(guān)資料房地產(chǎn)項目策劃相關(guān)書籍發(fā)出任務(wù)書日期： 年月日 指導(dǎo)教師簽名：計劃完成日期： 年月 日 基層教學(xué)單位責任人簽章：主管院長簽章：摘要：本課程設(shè)計主要對象是房地產(chǎn)項目規(guī)劃以及其經(jīng)濟分析，通過對項目的區(qū)域環(huán)境分析，市場環(huán)境分析和經(jīng)濟環(huán)境分析等各方面的深入調(diào)查，得出確實的調(diào)查數(shù)據(jù)，做好項目的市場分析，戶型，價格定位，并且通過科學(xué)的方法，確定房地產(chǎn)項目規(guī)劃的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)，分析所得經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)的可行性與營利性，得出項目的盈利預(yù)測，現(xiàn)金流量，折現(xiàn)現(xiàn)金流量以及財務(wù)內(nèi)部收益率，減少項目風險，增加項目收益穩(wěn)定，增強決策信心，對今后項目開展建設(shè)有良好的支持，使項目的融資計劃科學(xué)，合理，適合企業(yè)發(fā)展與盈利需求。廣州市天河區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空間布局的核心內(nèi)容是“一個中心，三個圈層，十三個組團” 。2022 年在全球金融海嘯危機沖擊下，整個房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)。然而在如此的情況下，一向位于銷售前三甲的天河區(qū)的銷售數(shù)量同比其他行政區(qū)域的數(shù)量有所下降。區(qū)境內(nèi)北部為低山丘陵區(qū)，中部為臺地，南部為沖積平原。位于天河區(qū)的中部，以變質(zhì)巖為主構(gòu)成的臺地。水泥路面已做好。地勢相對平坦，沿東莞莊路有略微的坡度提升。已進行七通一平。交通發(fā)展迅速，并為該地塊的經(jīng)濟發(fā)展提供機遇。按常住人口計算，全區(qū)人均 GDP 達 萬元（折合為 18214 美元） ，增長%。2022 年末全區(qū)常住人口同比增長 %。人口素質(zhì)普遍提高。全年單位職工年人均工資為 62080 元，人均可支配收入 25556 元，人均消費性支出 21590 元。隨著 2022 年廣州亞運會的到來，以及廣州未來幾十年的變化發(fā)展，本地塊的升值潛力是指日可待的。其中國稅收入 億元，增長 %，地稅收入 億元，增長 %。物價水平同比上升一定幅度。從政策限制方面看來，2022 年 3 月粵提出“粵十五條” “救市”措施， 6 月出臺“穗六條” ，12 月，國家財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 ，還有“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整和“國四條”的出臺，可認為政府的土地政策收緊的信號正漸次加強。更重要的是亞運城和大學(xué)城地塊的焦點已成一定的氣候了。 土地開發(fā)時機選擇根據(jù)目前土地市場和房地產(chǎn)市場有所回暖，房價在不斷上升，經(jīng)濟發(fā)展趨向增長狀態(tài)。 土地使用權(quán)的獲取根據(jù)國家相關(guān)文件政策規(guī)定，以及綜合本次項目策劃的種種因素，本地塊的土地使用權(quán)的獲取方式采取拍賣出讓的方式獲得地塊進行建設(shè)開發(fā)。為了實現(xiàn) 2020 年把廣州建設(shè)成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市的戰(zhàn)略目標，20222020 年的空間發(fā)展將實現(xiàn)從以“南拓、東進”為主的拓展戰(zhàn)略向強調(diào)“優(yōu)化與提升”的品質(zhì)戰(zhàn)略，調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，使城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，促進產(chǎn)業(yè)化水平的提高和經(jīng)濟健康增長，保持社會穩(wěn)定。天河區(qū)以天河體育中心分區(qū)和珠江新城分區(qū)為中心，發(fā)展科教與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)和文化旅游和發(fā)展備用地等三大圈層，規(guī)劃五山、員村等十三個組團，依托已建成地區(qū)所產(chǎn)生的凝聚力和吸引力，逐步向東北發(fā)散，呈圈層式的空間發(fā)展模式。天河城路段正興建公交