【正文】 其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性?！　　旌蠀^(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等?！　　慕虆^(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等?！　∑髽I(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳商圈分析的內(nèi)容和步驟　　商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：　　——商業(yè)區(qū)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取?！　◇w育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。如：　　　　根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求?！　∩舷萝嚦丝腿藬?shù)愈多的地方愈有利。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。比如采取延長下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地?！　∫?jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)?！　?．人口密度　　　　一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：　　1．常住人口數(shù)　　2．家庭及構(gòu)成 　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．從事行業(yè)　　6．自然增加率　　7．社會增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流動人口數(shù)　　10．年齡構(gòu)成　　1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)　　現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素?！　σ陨线@些因素，商場在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對商場產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場布局的選擇，以正確預(yù)見未來。　　(四)競爭狀況　　主要了解市場競爭對手的情況，包括競爭對手的商場類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營商品及服務(wù)對象的階層等等　　(五)商場周邊狀況　　著重調(diào)查商場周圍有無市場、娛樂街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場店址的選擇?！　?二)商場所在地區(qū)客流情況　　主要調(diào)查分析商場所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。歸納起來，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：　　(一)顧客的數(shù)量和質(zhì)量　　通過商圈調(diào)查，對商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動向予以分析。影響商場選址的因素商場設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的?！　?．專家咨詢策略　　對于較大型商業(yè)的投資來說商場位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。后來這塊地方很快成為商家云集之地和世界上租金最昂貴的地段之一，“詩家董”的生意也越做越紅火。因?yàn)槟抢锏氖袌錾形幢婚_發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競爭。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商場的總經(jīng)理薩姆　　3．出奇制勝策略　　商場選址時(shí)既需要科學(xué)考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)?！　?4)是否有“集約效應(yīng)”，即商場建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對多個(gè)競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。主要應(yīng)從以下幾方面評價(jià)：　　(1)擬選的商場地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值　　(2)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。如我國的北京市這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍十分熱鬧，構(gòu)成生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠(yuǎn)近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，比如前門大櫻欄，雖然位于市中心區(qū)，也隨形勢的變化逐漸失去了光彩?！　?．潛在商業(yè)價(jià)值評估策略　　潛在商業(yè)價(jià)值評估是指對擬選開業(yè)的商場位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價(jià)。一般來說在這種交接地，商場建筑的能見度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場的最佳位置和店面的朝向?！　、劢徊媛房谇闆r。比如我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習(xí)慣，商場在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)應(yīng)以右為上。　?、谧呦蚯闆r。方位的選擇與商場所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對店面的朝向有很大影響。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：　　①方位情況?！　∪绻痰晡恢貌坏貌辉O(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計(jì)位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對樓梯加以裝濱，如以電動滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢較好的地段地價(jià)都是很高，商家在選擇位置時(shí)競爭也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。一般情況下，商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因?yàn)檫@直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量?！　?．地理位置細(xì)分策略　　地理位置細(xì)分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對商場位置做出選擇的策略。如何啟動則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。在市場調(diào)查過程中，應(yīng)注意將調(diào)查對象分類統(tǒng)計(jì)，并對調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性?！　?二)制圖——找出最佳位置　　在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競爭對手和互補(bǔ)商場，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。　　　　　選擇商場位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：　　(一)選擇區(qū)域、方位　　選擇商場店址，先要找出目標(biāo)市場、找準(zhǔn)服務(wù)對象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場、服務(wù)對象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。　　3．有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益　　衡量商場位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線?！　?3)有利于合理組織商品運(yùn)送。商場在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)?！　?2)有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色?！　?．有利于商場開拓發(fā)展　　商場選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：　　(1)提高市場占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長期發(fā)展。　　(4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時(shí)省力比較方便。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場經(jīng)營，一般只適合大型綜合商場或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展?！　?2)靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機(jī)購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。49 / 50百貨商店管理商場選址的原則和程序　　1．方便顧客購物　　滿足顧客需求是商場經(jīng)營的宗旨，因此商場位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此商場要符合以下條件：　　(1)交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動性強(qiáng)，流動量大。商場開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競爭性也強(qiáng)?！　?3)人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。商店地址如選在這類地段，會對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場”，所以能夠進(jìn)入商場購物的顧客人數(shù)多，客流量大。商場選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開拓市場。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對地域的要求也有所不同。尤其是大型百貨類綜合商場更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢，樹立本企業(yè)的形象。商場選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。因此在商場位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動的正常進(jìn)行。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位?！　?三)市場調(diào)查　　在商場店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性?！　?四)具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí) 　　確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場。商場最佳位置選擇的策略選擇商場最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測算，是一件復(fù)雜而又耗費(fèi)精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略。主要可從以下幾方面進(jìn)行細(xì)分：　　(1)商場選址與路面、地勢的關(guān)系。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。這種情況，最重要的就是必須考慮商場的入口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目?！　?2)商場選址與地形的關(guān)系。方位是指商場坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。走向是指在商場所選位置顧客流動的方向。如商場所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動時(shí)，則以東南路口為最佳位置。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。如果是三叉路口，最好將商場設(shè)在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。評價(jià)商場位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)時(shí)的情況，又要對未來的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)時(shí)看好的商場位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。因此；新商場在選址時(shí)，應(yīng)更重視潛在商業(yè)價(jià)值的評估?！　?3)未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是企業(yè)選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場縫隙，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商場位置，常常會得到別人意想不到的收獲。沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價(jià)商場遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。再比如新加坡著名華商董俊競創(chuàng)建“詩家董”百貨集團(tuán)，在商場選址問題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對墳場的烏節(jié)路地段作店址。董俊競之所以不信風(fēng)水選這塊地作店址，主要是注意到每天都有不少外國人通過烏節(jié)路到城里去，烏節(jié)路有可能發(fā)展為交通要道。為避免重大損失，經(jīng)營者應(yīng)聘請有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對所選擇的商場位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析，綜合評價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇，使商場地址的選擇具有科學(xué)性。同時(shí)選擇適宜的商場設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素?！　︻櫩偷南M(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：　　1．有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；　　2．人口結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況；　　3．家庭戶數(shù)及構(gòu)成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動情況、家庭人口的增減狀況；　　4．消費(fèi)者的收入水平，包括個(gè)人及家庭的收人情況；　　5．消費(fèi)者的消費(fèi)狀況，包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購買力情況及消費(fèi)意識?！　?三)交通狀況　　商場選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動人員的數(shù)量和質(zhì)量等。　　(六)商場所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。選址調(diào)查:人口與購買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率?！　?．客流量　　一般在評估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：　　各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化?！　∩舷萝嚦丝腿藬?shù)