【正文】 萬余人。有功能完善的人力資源市場，可提供各類專業(yè)技術(shù)及企業(yè)管理人才。擁有亞洲最大的中石油天然氣計量檢測中心。 國家三條干線鐵路成渝、寶成、達成，成都鐵路樞紐—北環(huán)線均經(jīng)過***，區(qū)境內(nèi)有個鐵路車站，5 條企業(yè)鐵路專用線，最大到發(fā)貨量達 700 萬噸/年。二．項目區(qū)自然、經(jīng)濟、社會條件交通狀況 ***區(qū)內(nèi)交通布局合理，公路與鐵路相互銜接，形成了四通八達的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。10 / 52第三章 項目區(qū)概況一、****項目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資源廳批準(zhǔn)立項，項目批文為川國土資函〔2022〕411 號，以下簡稱本項目。(二)管理層素質(zhì)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理****、董事***、付總經(jīng)理****、財務(wù)總監(jiān)****均是大學(xué)文化，其中：****是國家注冊土地估價師，****是國家注冊會計師。9 / 52第二章 項 目 業(yè) 主 簡 介一、項目業(yè)主基本情況 名稱：***************法人代表：****公司住所： 成都市****大同鎮(zhèn)大同路 42 號注冊資本： （人民幣）叁仟萬元實收資本： （人民幣）叁仟萬元企業(yè)類型： 其它有限責(zé)任公司注冊號： ***************經(jīng)營范圍： 項目投資；土地整理服務(wù)；其他無需審批或許可的合法項目?；I資風(fēng)險本項目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格及政府還款不能保證，都可能給本項目的貸款償還帶來風(fēng)險。本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。8 / 52本項目建設(shè)規(guī)模較大，且項目涉及的相關(guān)土地規(guī)劃資料尚未細化，本報告對項目的投資僅進行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補償標(biāo)準(zhǔn)與實際情況可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%，另外項目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力，也為還款提供了重要的保障。本項目通過對項目區(qū)的土地整理，可緩解農(nóng)民安置的巨大壓力，帶動都****的經(jīng)濟社會發(fā)展，其社會效益顯著；經(jīng)過財務(wù)分析，投%，%，經(jīng)濟效益顯著。(五)財務(wù)及還款能力分析7 / 52項目收益預(yù)測分析本項目償債資金還款來源是****政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設(shè)用地，將其上市出讓所得收入。 資金使用計劃根據(jù)項目進度要求，項目擬在 36 個月內(nèi)完成，項目資金預(yù)計使用安排為：（1）2022 年安排資金 1000 萬元，占總投資的 %，主要用于前期項目勘察、調(diào)查及項目啟動使用；（2）2022 年度安排資金 20220 萬元，占總投資的 %，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項目所涉及拆遷安置房建設(shè)及其他補償；（3）2022 年安排資金 20220 萬元，占總投資的 %，主要用于拆舊區(qū)尾款及建新區(qū)土地整理項目的拆遷補償、安居房建設(shè)及支付貸款費用。貸款期限3年期，其中寬限期1年。具體為： (1)自籌資金：本項目自籌資金由業(yè)主籌措 15000 萬元，占總投資的 %。(四)項目總投資及資金來源 項目總投資項目總投資預(yù)計 45000 萬元，其中征地拆遷安置成本共計36000 萬元（拆舊區(qū)土地整理費用為 18000 萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷6 / 52費用 18000 萬元），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3000 萬元，前期及建設(shè)單位管理費 1500 萬元，擔(dān)保費用 1500 萬元，財務(wù)費用 3000 萬元。 主要標(biāo)準(zhǔn)為： 土地的拆遷安置補償其中：(1)對拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得 600 畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費用為 30 萬元/畝；(2)建新區(qū)的 600 畝城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的拆遷安置補助，成本為 30 萬元/畝，該價格含建新區(qū)內(nèi)的拆遷安置所涉及的的土地補償費、青苗及附作物補償費、安居房建設(shè)及人員安置費、土地管理費、統(tǒng)征工作經(jīng)費等； 建新區(qū)宗地外“六通”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)：5 萬元/畝。、荒草地整理為耕地。(二)項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容包括： 。土地集約利用的需要。可緩解****居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力?！俺青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。1 成都市****發(fā)展和改革局文件《關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2022】139 號） 。七、 報告編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 （國發(fā)[2022]28號） ； 《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的意見》 （國土資發(fā)[2022]207 號） ； 《關(guān)于進一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[2022]169 號） ； 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》 （國土資發(fā)[2022]138號） ； 《四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》 （川國土資發(fā)3 / 52[2022]68 號） ； 《四川省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點實施規(guī)劃編制技術(shù)要點》 ； 《成都市“拆院并院 ”工作實施細則》 （成國土資發(fā) [2022]133 號）； 《成都市土地綜合整理項目土地權(quán)屬調(diào)整暫行規(guī)定》 （成國土資發(fā)[2022]390 號； 《成都市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法》 （成國土資發(fā)[2022]356 號） ；1 《****城市建設(shè)規(guī)劃》 ；1 《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資意向協(xié)議書 》 ；1 《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資補充協(xié)議書 》1 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2022]1325 號） ；1 成都市國土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地地上附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案的批復(fù)》的通知（成國土資函【2022】127 號） 。(二)建設(shè)規(guī)模2 / 52本項目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，預(yù)計土地整理面積為 600 畝。項目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。****城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 用 地 增 減 掛 鉤 土 地 整 理項 目 可行性研究報告項目編制人員 ：******** ****審核人員 ： **** ******************************二 0 一二年五月2 / 52目 錄第一章 總 論 ......................................................................................1第二章 項 目 業(yè) 主 簡 介 ..................................................................9第三章 項目區(qū)概況 ..............................................................................10第四章 項目建設(shè)背景及必要性分析 ..................................................15第五章 新增建設(shè)用地出讓收入分析 ................................................18第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ........................................................................34第七章 項目實施進度計劃 ................................................................36第八章 項目管理方案 ............................................................................37第九章 投資估算及資金籌措 ..............................................................41第十章 項目收益預(yù)測分析 ..................................................................43第十一章 貸款償還及財務(wù)分析 ..........................................................46第十二章 風(fēng)險分析 ..............................................................................481 / 52第一章 總 論一、 項目名稱****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目二、 項目性質(zhì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地拆遷安置補償、安居工程建設(shè)、建設(shè)用地統(tǒng)征、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)三、 項目地點本項目建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。四、 項目業(yè)主***************五、 項目運作方式及建設(shè)規(guī)模(一)項目運作方式采取“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。本項目通過對拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設(shè)用地指標(biāo)，再對建新區(qū)進行土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，進行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，同時在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，獲得新增建設(shè)用地交由政府在公開市場上出讓，以固定收益模式保障投資的回收。六、 整理目標(biāo)根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》 （國土資發(fā)[2022]138 號）和四川省《關(guān)于印發(fā)四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法的通知》 （川國土資發(fā)[2022]68 號）的要求進行土地整理，為了使整理土地達到招拍掛出讓條件，推進都****土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，做好土地資產(chǎn)運營工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場宏觀調(diào)控作用和土地市場資源配置的調(diào)節(jié)作用，使****土地資產(chǎn)價值最大化，支持****農(nóng)民群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高****的知名度和美譽度，為****經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)服務(wù)。1 四川省國土資源廳《關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》 （川國土資函【2022】411 號。4 / 52八、 可研報告概要及主要結(jié)論(一)項目建設(shè)必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護耕地的基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量。項目建設(shè)有利于加快****土地的開發(fā)與建建設(shè)。將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進城鄉(xiāng)一體化進程的必要措施。為引入社會資金進行****城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點。5 / 52。，推進鎮(zhèn)、村一體化。 (三)項目實施進度安排該項目土地整理周期 30 個月，土地出讓期 6 個月，總計 36 個月，即三年。 資金來源項目資金來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。(2)申請銀行貸款30000萬元，%申請銀行貸款30000萬元。貸%測算。（4）2022 年安排資金 4000 萬元，占總投資 9%，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及支付貸款費用。政府獲得的土地收益做為項目收益和銀行借款償還保障，公司項目收益將優(yōu)先保證還貸資金，經(jīng)測算，土地出讓后公司應(yīng)收項目投資款45000萬元，應(yīng)收項目資金成本55008萬元，應(yīng)收項目管理成本8251萬元，應(yīng)收項目管理費2750萬元，應(yīng)收項目總投資收益13752萬元，總計收入為79761萬元，總投資45000萬元，項目收益為34761萬元，項目業(yè)主收益（扣除所得稅后）為26070萬元。清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸