【正文】 中天企業(yè)誠摯奉獻。三、貴陽市樓盤廣告分析11 / 91樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點 評析銀通山莊入主銀通,財福享通1)千禧園概念2)即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3)體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.4)小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里1) 展示會地點貴陽友誼集團2) 順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3)借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,浪費之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1)可自住出租參與酒店經(jīng)營2)一年后三年內(nèi)可原價回購3)10 月 8 日后部分房價上調(diào) 10%4)星級標(biāo)準(zhǔn)的居室5)一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費住三年,但沒有金融機構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你 免費 住三年1)開全國先河的高層全包式住宅2)現(xiàn)金概念3)小區(qū)配套貴陽第一4)立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格基本上順應(yīng)市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項10 / 91目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū) 510 年,但也有個別樓盤開 發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因。2．從房地產(chǎn)實體分析貴陽的房地產(chǎn)實體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。8 / 913) 環(huán) 市路外圍板塊( 均價 1750 元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受。2) 環(huán) 市路內(nèi)( 除中華路) 板塊(均價 2480 元/ M 2左右)此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 26 / 91其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 申報預(yù)售價 310015000 元/M 2住 宅 申 報 15003000 元/M 2抵押登記信息在建工程項目 16 宗 3110 萬元個人房產(chǎn)抵押 122 萬元個 人 按 揭 741 萬元7 / 91二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，5 / 91花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁 ”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“ 行情”看漲已成為不爭的事實。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。住房新開工面 積 480 多萬4 / 91M2，竣工面積近 420 萬 M2，分 別比去年增長 64%和 56%。出臺了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。2. 貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。因而盤活存量有大量工作要做。(四) 貴州省 2022 年居民住房消費狀況1. 2022 年貴州省將重點啟動居民住房消費，實際上是在去年居民住房消費居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增3 / 91設(shè)省級中心。比如說，出臺以經(jīng)濟適用房建設(shè)為重點的政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。(二) 2022 年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 房價將適度上揚；2 / 912. 土地交易活躍， “換手” 量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。1 / 91一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析：(一) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022 年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地 產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2022 年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。(三) 貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因為便宜，這就很矛盾。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，實際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強調(diào)的是觀念更新。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進是一個過程，也是一個必然的發(fā)展趨勢。目前，據(jù)稱房管部門仍有60 萬 M2存量房。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力發(fā)展。貴州省經(jīng)濟適用房去年完成投資 億元，較上年增長 108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資 37 億元，比上年增長 90%。其中經(jīng)濟適用房約占全省新開工面積的 80%，較上年增 長 95%，經(jīng)濟適用房竣工面積占住房竣工面積的 75%，是商品房竣工面 積的 倍。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。據(jù)悉，貴陽這樣一個不大的城市， 現(xiàn)已注冊 400 多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。1) 中 華路板塊( 均價 3600 元/M 2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。特別貴 陽的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機無限,但要把握好時機。3．從項目包裝推廣手法分析1) 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。9 / 913) 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達到整合營銷的效果。從一個城市經(jīng)濟發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。這一點對本項目有很大的借鑒意義。6．從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費觀念成為主導(dǎo)思想。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價 2880元/m 2起1)中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2)平層,錯層,躍層的戶型3)贈送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項目以 2880 元/M 2 的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).樓盤 廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析12 / 91名稱時代名仕樓1) 享不盡的都市風(fēng)情2) 高貴典雅,婷婷玉立1)精美樣板房敬請參觀2)1600M2 的高級觀光會所3)24 小時中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5)電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場1)南明河畔,貴陽外灘2)鉆石廣場,甲秀天下3)龍騰盛世,惟我獨尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力2)大南廣場的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤,塑造大南，廣場的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點宣 傳 出去.中天廣場1)歐陸風(fēng)情,典雅氣派2)登峰造極3)締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1)最有價值的文化配套2)最具完美的生活配套3)最大規(guī)模的休閑配套4)最高檔次的物業(yè)配套5)購買中天廣場房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。2)貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū)。4)建筑面積 78 萬 M2。2)商\住\辦一體的綜合樓。4) 米層高塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.15 / 91樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點 評析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1)綠色特色2)回歸大自然3)躍式,復(fù)式,錯式4)950 元/M 2作為如此的低價盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠相約榕筑花園小區(qū)。3) 1138 元/M 2 起價。5) 因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤 )。7) 教師購房優(yōu)惠 12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4 月 10 日前優(yōu)惠價 2780 元/M2 起 。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1)世人關(guān)注的居家之所。3)六個風(fēng)格各異的綠色庭院。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.16 / 91樓盤名稱廣告訴求點 廣告內(nèi)容要點 評析金輝大廈1) 抹不去的都市情節(jié)2) 成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度1)客廳落地大玻,全景觀式房間。3)錯層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。5)電子遙控門鎖.都市情節(jié) 沒有什么去體現(xiàn)。2) 聚東山仙人之靈氣。4) 強調(diào)人