【正文】 房打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等。例如，電子城西區(qū)的規(guī)劃用地中包括：工業(yè)倉儲用地約占30%、公共服務(wù)設(shè)施用地約占12%、居住用地約占9%、教育科研約占3%、道路綠化約占45%及其他用地等。而經(jīng)過十幾年的發(fā)展，大部分開發(fā)區(qū)已基本完成園區(qū)一、二期的廠級開發(fā)及土地轉(zhuǎn)讓，沒有太多地塊可供投資者選擇，如中關(guān)村科技園的石景山園、昌平園的一期已無地供應(yīng)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的發(fā)展態(tài)勢；另一方面，由于工業(yè)用地出讓將采用招拍掛方式公開出讓，在市場機(jī)制作用下，工業(yè)用地的價值將得到體現(xiàn)，其市場價格將會有所上升。從熟地價水平來看，工業(yè)用地的熟地價將繼續(xù)上漲。由于國家級開發(fā)區(qū)享受更多的優(yōu)惠政策，而且在園區(qū)清理過程中，園區(qū)規(guī)模未進(jìn)行大的調(diào)整，可供應(yīng)土地的規(guī)模較其他園區(qū)要大；此外，北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也將成為未來熱點(diǎn)，經(jīng)過清理整頓之后，園區(qū)的規(guī)劃面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供應(yīng)能力提高，同時，該園區(qū)有臨近首都機(jī)場的獨(dú)特優(yōu)勢。另外，工業(yè)也是遠(yuǎn)郊區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，遠(yuǎn)郊區(qū)將會大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)。由于標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃的市場需求相對較少，所以其租金保持相對穩(wěn)定。天之間的，所占比重約為50%；／平方米其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房租金在1元／平方米其租金水平也差別不大，約有90%～／平方米n 相對于工業(yè)熟地價而言，工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房租金水平(報價)較為平穩(wěn)，～／平方米從2005～2006年工業(yè)園區(qū)熟地價水平來看，園區(qū)的工業(yè)熟地價水平差別較大，從20萬元～150萬元／畝不等。園區(qū)的工業(yè)熟地價上漲較快，其主要在于以下幾方面：早期工業(yè)園區(qū)不成熟，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，再加上各區(qū)縣為了招商引資，實行低地價策略，使得以前園區(qū)的工業(yè)熟地價保持在較低水平。較快，一般在30萬元～50萬元／畝之間2005年以前的工業(yè)園區(qū)熟地價一般在30萬元／畝以下，目前大部分開發(fā)區(qū)的熟地價水平已超過30萬元／畝，工業(yè)熟地價水平上漲較快。園區(qū)工業(yè)用地的出讓金水平大約分為三個檔次：50元／平方米以下：如位于延慶、懷柔、平谷、密云等偏遠(yuǎn)區(qū)縣的園區(qū)，這些園區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)、交通便捷度及區(qū)位條件相對較差，所以出讓金水平最低；50100元／平方米之間：如位于通州、大興、昌平、順義等鄰近市區(qū)的園區(qū)，約有60%以上的園區(qū)出讓金水平在這一區(qū)間；100元／平方米以上：如位于海淀、朝陽、豐臺等近郊區(qū)的園區(qū)，這些園區(qū)臨近市中心、交通便利、區(qū)位條件好，配套設(shè)施齊全，所以出讓金水平最高。因此，這些產(chǎn)業(yè)的工業(yè)企業(yè)是工業(yè)園區(qū)用地需求的主要群體。n 電子信息、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥及新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)成為工業(yè)園區(qū)用地需求的主要群體2006年；，其中通信設(shè)備、約占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值總量的20%；，約占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值總量的3%。據(jù)統(tǒng)計顯示，2006年末，北京19個開發(fā)區(qū)累計入?yún)^(qū)企業(yè)35218個，其中投產(chǎn)開業(yè)企業(yè)27982個。（2）園區(qū)需求情況分析n 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展吸引了眾多企業(yè)落戶京城，帶動了工業(yè)園區(qū)的用地需求北京經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長及首都效應(yīng)，吸引了眾多企業(yè)來京投資。從新批準(zhǔn)規(guī)劃園區(qū)的土地面積來看，國家級開發(fā)區(qū)的規(guī)劃面積變化不大，僅比原規(guī)劃面積減少了3%；而市級開發(fā)區(qū)的新規(guī)劃面積則呈現(xiàn)大幅減少，比原規(guī)劃面積減少了約42%。其中，完成“七通一平”以上的園區(qū)共有13個，約占總園區(qū)數(shù)量的70%左右。經(jīng)過十幾年的開發(fā)，目前大多數(shù)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)程度較高，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。如將大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地、國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園等專業(yè)園區(qū)并入中關(guān)村科技園區(qū)；對于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的開發(fā)區(qū)進(jìn)行合并，如將懷柔區(qū)的三個開發(fā)區(qū)，合并成了北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；將平谷的兩個開發(fā)區(qū)合并成北京興谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，通州的兩個開發(fā)區(qū)合并成北京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。北京通過對開發(fā)區(qū)歸屬和定位的重新整合與規(guī)劃，使得園區(qū)設(shè)立更加合理化。其中，國家級開發(fā)區(qū)現(xiàn)規(guī)劃土地面積約為27506公頃，約占總規(guī)劃面積的80%；市級開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積約為7079公頃，約占總規(guī)劃面積的20%。（1） 園區(qū)土地供應(yīng)分析在2004年全國的園區(qū)清理整頓工作中，北京開發(fā)區(qū)由原來的470個縮減為28個，開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積則由87609公頃減少到40532公頃，2006年這28個園區(qū)上報國土資源部審核時，通過整頓及合并，形成了3個國家級開發(fā)區(qū)(其中，中關(guān)村科技園區(qū)包括七個園區(qū)和一個基地)及16個市級開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積進(jìn)一步減少到34584公頃。二、工業(yè)園區(qū)土地市場分析土地是工業(yè)發(fā)展的必備要素之一。工業(yè)園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、產(chǎn)業(yè)聚集度高，交通條件較好，而且可以享受眾多優(yōu)惠政策，是國內(nèi)外工業(yè)企業(yè)落戶京城的首選之地。其中，國家級開發(fā)區(qū)出讓面積約為852公頃，約占工業(yè)園區(qū)出讓總面積的47%；市級開發(fā)區(qū)出讓面積約為964公頃，約占53%。（3）工業(yè)園區(qū)是工業(yè)用地出讓的重要區(qū)域，約31%的工業(yè)用地來自工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)不僅是北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的源泉，也是工業(yè)用地出讓的重要區(qū)域。如大興擁有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及生物醫(yī)藥基地等。還有是大興區(qū)和昌平區(qū)，出讓面積分別為624公頃和609公頃，所占比重均在10%以上。朝陽區(qū)不僅地域廣闊，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，而且原來就有眾多老牌工業(yè)企業(yè)，如北化集團(tuán)，工業(yè)用地出讓面積約為108公頃，華能熱電用地99公頃，城市排水集團(tuán)用地55公頃等。通州區(qū)之所以能成為工業(yè)用地出讓最活躍的區(qū)域，主要是因為：通州區(qū)有眾多的工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較好，帶動了區(qū)域的工業(yè)用地需求；其次，通州區(qū)地理位置較為優(yōu)越，距離市中心近。其主要原因在于：為了減少工業(yè)企業(yè)的污染擾民，提高城市容量及滿足2008年奧運(yùn)會舉辦的環(huán)境要求，北京鼓勵城區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)外遷，而且不再受理四環(huán)內(nèi)工業(yè)用地的出讓；遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)用地價格相對較低，而且工業(yè)園區(qū)較多，落戶企業(yè)能享受更多優(yōu)惠政策。 （2）遠(yuǎn)郊區(qū)是工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域，約占出讓總面積的70%從區(qū)域分布來看，北京工業(yè)用地遍布18個區(qū)縣。自2001年以來，工業(yè)用地出讓呈現(xiàn)總體階段性擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，2006年更是達(dá)到歷史最高值，工業(yè)用地出讓面積約為1259公頃，同比增長81%。 一、 工業(yè)用地出讓情況分析 （1）工業(yè)用地出讓活躍，出讓面積呈現(xiàn)階段性擴(kuò)大 據(jù)統(tǒng)計，自1992年以來，北京共出讓工業(yè)用地約為5919公頃。北京工業(yè)園區(qū)調(diào)研信息報告國家級開發(fā)區(qū)介紹 11中關(guān)村科技園 11電子城科技園 11海淀園 13豐臺園 14昌平園 15亦莊園 16德勝園 17雍和園 19大興園 20北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 21隆盛工業(yè)園，興盛工業(yè)園，康盛工業(yè)園 22北京天竺空港加工區(qū) 23市級開發(fā)區(qū)介紹 23北京天竺空港工業(yè)區(qū) 23北京通州工業(yè)開發(fā)區(qū) 27北京興谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 28北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 29北京永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 30北京八達(dá)嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 30延慶開發(fā)區(qū) 31北京林河工業(yè)開發(fā)區(qū) 31金橋科技產(chǎn)業(yè)基地 32物 流 倉 儲 33北京外運(yùn)陸運(yùn)公司 33中國對外貿(mào)易運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司北京公司三間房倉庫 33北京海盛方宇倉儲有限公司 35北京中儲金隅物流有限公司 35北京空港物流基地 36西南四環(huán)國有倉儲基地 36北京城建集團(tuán)材料公司 37北京市昕日物流有限公司 38通州物流產(chǎn)業(yè)園區(qū) 3864 / 64北京工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告2006年，%，約占地區(qū)生產(chǎn)總值的24%，是北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱。工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的確定以及供地方式的改變，使得北京工業(yè)地產(chǎn)走向工業(yè)化、市場化，引來更多的關(guān)注。其中，2000年以前，工業(yè)用地出讓總面積約為2219公頃，占出讓總量的37%；2001～2006年工業(yè)用地出讓總面積約為3700公頃，占出讓總量的63%。受加入WTO、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長及2008年奧運(yùn)會的舉辦等眾多利好因素影響，越來越多的跨國公司、國內(nèi)知名企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)落戶京城，增加了工業(yè)用地的市場需求，促進(jìn)了工業(yè)用地市場的活躍。其中，遠(yuǎn)郊區(qū)是工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域，共853宗，出讓面積約為4121公頃，%；其次是近郊區(qū)，出讓面積約為1781公頃，%；城區(qū)內(nèi)基本沒有工業(yè)用地出讓。從行政區(qū)域來看，工業(yè)用地出讓最活躍的區(qū)域是通州區(qū)，出讓面積約為814公頃，%。再次是朝陽區(qū)，出讓面積約為755公頃，%。這些工業(yè)企業(yè)因國有企業(yè)改革，對原有劃撥用地進(jìn)行處置，辦理了現(xiàn)狀工業(yè)用地出讓，活躍了區(qū)域工業(yè)用地市場。主要是受工業(yè)園區(qū)的影響，擁有眾多經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的區(qū)縣，工業(yè)用地出讓較為活躍。昌平則有昌平園區(qū)和小湯山工業(yè)園區(qū)。截至2006年，北京工業(yè)園區(qū)出讓的用地面積約1816公頃，占工業(yè)用地出讓總面積的31%。其中，出讓面積較大的開發(fā)區(qū)有：中關(guān)村科技園區(qū)，出讓面積最大，約為759公頃，占園區(qū)總出讓面積的42%；北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，出讓面積約為232公頃，占園區(qū)總出讓面積的13%，北京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，出讓面積約為187公頃，占園區(qū)總出、讓面積的10%等。隨著工業(yè)用地市場的逐步規(guī)范、成熟，工業(yè)園區(qū)在未來工業(yè)用地市場中將發(fā)揮更大的作用。為了集約利用土地，北京市土地供應(yīng)計劃提出，工業(yè)用地應(yīng)向開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中，除重大、特殊項目外，一般不得在開發(fā)區(qū)(園區(qū))外單獨(dú)選址，并鼓勵其按產(chǎn)業(yè)類別和技術(shù)層次向各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中?，F(xiàn)有開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積僅為原有規(guī)劃面積的39%。從現(xiàn)有開發(fā)區(qū)來看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 進(jìn)行重新規(guī)劃與整合，園區(qū)設(shè)立更加合理化。整合后，北京只保留了19個市級以上開發(fā)區(qū)(3個國家級和16個市級)，區(qū)縣級的開發(fā)區(qū)已經(jīng)合并或取消。n 開發(fā)區(qū)的開發(fā)程度較高，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。從北京現(xiàn)保留的19個開發(fā)區(qū)來看，其中一、二期的土地開發(fā)狀況都完成了“六通一平”。n 國家級開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積基本不變，市級開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地面積大幅減少。其中，除了合并的開發(fā)區(qū)外，大多數(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積縮減了一半以上?；A(chǔ)設(shè)施完善、投資環(huán)境較好的開發(fā)區(qū)，成為工業(yè)企業(yè)落戶京城的首選之地。其中，國家級開發(fā)區(qū)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動尤為明顯，中關(guān)村科技園區(qū)投產(chǎn)開業(yè)企業(yè)23869個，實現(xiàn)總收入6448億元，；北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投產(chǎn)開業(yè)企業(yè)1031個，實現(xiàn)總收入2000億元，應(yīng)繳稅金90億元。中關(guān)村科技園區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京天竺出口加工區(qū)這三個國家級開發(fā)區(qū)主要是以電子信息、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)為主；在北京一個開發(fā)園區(qū)中，約40%以上的園區(qū)是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥及新材料等產(chǎn)業(yè)為主。（3）園區(qū)價格水平分析n 園區(qū)工業(yè)用地的出讓金水平相對平穗，一般在50100元／平方米之間從出讓金價格水平來看，工業(yè)園區(qū)的出讓金保持相對平穩(wěn)，價格水平?jīng)]有太大的漲幅。
n 園區(qū)的工業(yè)熟地價(報價)上漲。如中關(guān)村科技園區(qū)的海淀園、豐臺園熟地價已超過100萬元／畝，呈現(xiàn)大幅上漲，而順義、通卅、大興以及門頭溝等鄰近市區(qū)的園區(qū)熟地價水平也有較快上漲。隨著園區(qū)開發(fā)程度的提高，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的完善，入?yún)^(qū)企業(yè)的增加，產(chǎn)業(yè)集聚度在不斷提高，促使園區(qū)土地價值在不斷提高；通過前期的開發(fā)及轉(zhuǎn)讓，許多園區(qū)一、二期工業(yè)用地已出讓完畢，各園區(qū)可供出讓的用地在不斷減少，受市場供求關(guān)系影響，使得園區(qū)土地價格進(jìn)一步上升；工業(yè)園區(qū)后期征地補(bǔ)償費(fèi)在不斷提高，增加了土地開發(fā)成本，也促進(jìn)了園區(qū)土地價格的提升。其中，約有32%的園區(qū)工業(yè)熟地價在30萬元／畝以下，熟地價較低的園區(qū)一般分布在偏遠(yuǎn)郊區(qū)縣，如延慶縣，其園區(qū)的工業(yè)熟地價格約為20萬元／畝；約有52%的園區(qū)工業(yè)熟地價在30萬元～50萬元／畝之間，如大興、通州、順義等區(qū)縣的工業(yè)園區(qū)；工業(yè)熟地價在50萬元／畝以上的園區(qū)較少，約占16%，僅有中關(guān)村科技園的海淀園、健翔園等少數(shù)園區(qū)才能達(dá)到這個水平。天從園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金水平看，大部分開發(fā)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房租金都較為平穩(wěn)。天之間。天以下的工業(yè)園區(qū)，%；標(biāo)準(zhǔn)廠房租金在1～／平方米天之上。三、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測（1） 遠(yuǎn)郊區(qū)縣依然是工業(yè)用地出讓的熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)區(qū)將會更受關(guān)注從行政區(qū)域看，遠(yuǎn)郊區(qū)依然是工業(yè)供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃2004～2020》，城八區(qū)承擔(dān)著更多的社會行政功能，工業(yè)用地只能往遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展。各級開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地還有大量指標(biāo)沒有完成，開發(fā)區(qū)的未來工業(yè)用地供應(yīng)將會更受關(guān)注，特別是國家級開發(fā)區(qū)將成為工業(yè)用地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，如中關(guān)村科技園、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。（2）工業(yè)用地將采取招拍掛方式出讓，其熟地價水平有望持續(xù)上漲從出讓方式看，工業(yè)用地出讓將采招拍掛方式進(jìn)行出讓，2006年國家出臺了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛