【正文】 構(gòu)，首層架空層臨街面有近一千平方米的商業(yè)配套。因此不做研究。主要客戶群體為島外人士。市場上主打溫泉入戶和低總價(jià)策略，對(duì)生活環(huán)境惡劣的東北、西北地區(qū)有極大的吸引力。項(xiàng)目戶型面積適合市場需求。還有小部分外籍人士。建筑密度低，風(fēng)格現(xiàn)代簡約。㎡；別墅總建筑面積1000㎡；㎡；㎡。二、產(chǎn)品分析所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆，我司針對(duì)當(dāng)前瓊海幾個(gè)代表性樓盤進(jìn)行了調(diào)查，為項(xiàng)目的差異化特性做好市場基礎(chǔ)。截止至07年底，瓊海在建和完成的商品房項(xiàng)目為29個(gè)，其中超億元投資的就占24個(gè)。第四，據(jù)了解，從2003年起，瓊海市房產(chǎn)銷售形勢一路看好，價(jià)格從每平米幾百元，兩三年時(shí)間里就上升到現(xiàn)在的2600元。任何一個(gè)城市的任何行業(yè)的起步階段都存在一定的發(fā)展空間，在沒有達(dá)到利潤最大值的時(shí)候價(jià)值將有很大的上升幅度。一、市場簡析縱觀整個(gè)海南房地產(chǎn)市場，海南省的第三大城市——瓊海具有相當(dāng)大的發(fā)展空間和潛力，從以下幾個(gè)方面來看： 1lvaXFqDP海南購房者俱樂部 海南購房 專業(yè)誠信 更好服務(wù)1:u69 第三，瓊海房地產(chǎn)起步階段，后勁較足。方案正文☆☆☆☆☆ 絕密文件本方案專為萬泉弘莊制定，非相關(guān)人員不得傳閱。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)工作，做適合市場需求的產(chǎn)品是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料瓊海市﹃萬泉弘莊﹄ 項(xiàng)目規(guī)劃建議書 2008年2月25日 ?？贖AIKOU23 / 26 前言感謝貴司對(duì)我們的信任與支持。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料在這里，我們首先要申明的是：做為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷售公司，對(duì)于是否能接到項(xiàng)目是次要的，重要的是我們要對(duì)每個(gè)委托的發(fā)展商負(fù)責(zé)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，每個(gè)細(xì)節(jié)都必須用科學(xué)、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待。 隨著眾多房產(chǎn)大鱷爭相把目光瞄準(zhǔn)瓊海市場，其豐富的開發(fā)和 先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，使本地房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和完善，發(fā)展商 和置業(yè)者日趨理性，平庸、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項(xiàng)目將舉步維艱， 因此，我們?cè)趶V泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)市場進(jìn)行深入 分析后，作出簡略而理性的如下產(chǎn)品建議，希望能夠?qū)F司的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃有所幫助。 第一部分：市場篇我司前期已提供較為詳細(xì)的瓊海房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢分析報(bào)告，在此不做贅述，只對(duì)瓊海市場進(jìn)行前瞻性的預(yù)測分析。多年來，瓊海市住宅房地產(chǎn)開發(fā)一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)，2003年之前真正的商品房很少，同時(shí)，有一定規(guī)模的樓盤開發(fā)體量就更小了，即使06年后至今，瓊海房地產(chǎn)也尚處于起步階段，但后勁較足。海口的房地產(chǎn)市場相對(duì)于海南來說，已經(jīng)比較成熟了，加上受國家宏觀調(diào)控的影響，2008年上升的空間不會(huì)太大；三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，繼續(xù)上升的可能性亦不大；瓊海房地產(chǎn)市場剛剛起步，潛力不可估量。㎡，全年報(bào)建項(xiàng)目達(dá)46個(gè)，建筑面積約240萬平方米左右。由上面的數(shù)字我們可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入是逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，很多投資商和發(fā)展商對(duì)瓊海的前景表示樂觀的態(tài)度，許多大型項(xiàng)目落戶瓊海，如，官塘天來泉一二期、兆南集團(tuán)的萬泉綠洲、168畝的伊比亞河畔、98畝的京博雅居等。天來泉 （一期已售完，二期正在規(guī)劃）地址：瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)類別：公寓價(jià)格：均價(jià)2580元/㎡ 總價(jià)10萬左右（套）含精裝，基本參數(shù)：小區(qū)用地237畝，共2748戶。住宅平均數(shù)6層；；%；綠地率：%；停車位306個(gè)備注：住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42㎡到78㎡不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。主要客戶群體為華北、東北、西北。點(diǎn)評(píng)：規(guī)?；鐓^(qū)，位置較偏，缺少必要的生活配套。但戶型實(shí)用性不強(qiáng)。陽江花苑（基本售完）地址：瓊海市銀海路類別：花園陽房價(jià)格：樓梯房1988元/㎡起，6樓1918元／㎡，電梯2160元／㎡起基本參數(shù)：總占地面積約35畝，總建筑面積35991㎡，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成備注：主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目已售完，不會(huì)對(duì)本案形成競爭壓力。海虹家園（尾房）地址：瓊海市豪華路359號(hào)類別：普通住宅價(jià)格：1700元／㎡起價(jià)，均價(jià)2050元／㎡基本參數(shù)：項(xiàng)目總占地30畝，總建筑面積約54000㎡，㎡，㎡，%，停車位60個(gè)。整體規(guī)劃為7棟小高層結(jié)合大型內(nèi)廷休閑園林構(gòu)成；主要客戶為華北、東北、西北。一期原規(guī)劃戶型面積過大，以三房為主，與市場需求脫節(jié)，剛?cè)胧泻蟮暮荛L一段時(shí)間都是滯銷。由于原先的產(chǎn)品定位錯(cuò)誤，拉長了銷售周期和增加改造成本，降低了項(xiàng)目效益。；%；%；室外車位68個(gè)。主要客戶為島外養(yǎng)老、度假候鳥族。戶型以6080的二房為主，通透。鰲泉仙居（一期已售完，二期已完成50%）地址：瓊海市豪華路西段類別：住宅價(jià)格：起價(jià) 1608元/㎡，均價(jià) 1771元/㎡，最高價(jià) 2098元/㎡基本參數(shù)：占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米，備注：一期為7層，二期為6層。項(xiàng)目內(nèi)部刻意營造休閑度假的氛圍，因?yàn)橛袦厝莩?，多了個(gè)養(yǎng)生的賣點(diǎn)。短時(shí)間內(nèi)較難提升價(jià)值空間。%備注：苑區(qū)設(shè)計(jì)為高檔公寓和聯(lián)排別墅，由22棟多層公寓和3棟聯(lián)排別墅組成，安排有不同大小的多種戶型，南北通透，每個(gè)戶型均充分考慮通風(fēng)、采光的