【正文】 　　再說到這個排水許可證。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了?！　∽鳛榉菍I(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。　　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊?！　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是看起來很簡單。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營?，F(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西?！　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理） 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段2元每平方米房管局3元每平方米房管局建筑面積房管局土地面積房管局%國稅局收入的1%地稅局%地稅局建筑面積50燃氣公司建筑面積50熱力公司建筑面積5通訊工程公司建筑面積5市政排水管理部門建筑面積工程管理公司建筑面積設(shè)計單位建筑面積20設(shè)計單位建筑面積8監(jiān)理公司建筑面積3建設(shè)局%工程招投標管理公司%招標交易中心用地面積3規(guī)劃局建筑面積氣象局底層總面積20人防辦%建工局（或建設(shè)局代收2元每平方米地震局建筑面積有資質(zhì)的環(huán)評公司土地面積城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心建筑面積2發(fā)改局%定額站%建設(shè)局%質(zhì)監(jiān)站建筑面積6建設(shè)局開發(fā)辦建筑面積8建設(shè)局 配套費 4土地登記費 3土地契稅 2土地出讓費備注1費用名稱房地產(chǎn)開發(fā)費用明細表序號房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資及公共用水用電分攤參考資料收費單位標準國土局 財政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)出讓費的3%國土局建筑面積規(guī)劃局建筑面積2805墻體建筑節(jié)能費 6開發(fā)管理費 7建筑工程質(zhì)監(jiān)費 8價格調(diào)節(jié)基金 9定額測定費 10散裝水泥專項基金 11用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 12環(huán)評費 13建設(shè)工程抗震審批 14勞保費 15人防費 16防雷 17放線費 18招投標管理費 19建筑合同鑒證費 20圖審費 21建設(shè)監(jiān)理費 22方案設(shè)計，單體設(shè)計費 23勘察測繪費 24可行性研究 25排污排洪 26通訊 27采暖 28管道煤氣 29稅金 30土地增值稅 31所得稅 32分丘測繪 33分戶測繪 34交易手續(xù)費 35白蟻防治費房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標管理流程有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)非常的社會主義特色。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?！　≡谶@里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面?！　　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?！　　　∑渌牡胤剑┤缦劳ǖ赖脑O(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求的。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。搞得不好的話，實在是害死人啊。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。　　　這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是?！　　槭裁匆@么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上?！　　　」芫€綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。這種事情太常見了。我反正是被這個東西搞怕了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。　　　　當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這個