【正文】 定目標；有利于減少和消除土地出讓壟斷經(jīng)營的種種弊端。對土地歷史遺留問題的處理，政府應(yīng)出臺相關(guān)法律政策，規(guī)范運作，要有約束性和嚴肅性，并可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現(xiàn)政府對土地的壟斷。進一步完善土地管理體制。對違反土地利用總體規(guī)劃設(shè)立的園區(qū)，國土資源管理部門不得提供土地。對違反土地利用總體規(guī)劃批準設(shè)立的園區(qū)，必須撤消，并追究批準者的責(zé)任。強化政府對土地的集中統(tǒng)一管理，清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。要根據(jù)市場供求關(guān)系，研究編制盤活存量建設(shè)用地的指導(dǎo)性計劃和商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地的年度供應(yīng)計劃，切實做到以供定需。供應(yīng)總量控制住了，市場才能穩(wěn)定，地價、房價才能穩(wěn)定，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費者等市場主體才有投資信心。嚴格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量。因此，治理和整頓土地市場秩序勢在必行。經(jīng)濟適用住房實行劃撥供地政策，初衷是盡快解決中低收入家庭的住房問題，但是很多地方存在著經(jīng)濟適用住房建設(shè)標準趨向豪華、銷售價格接近商品房價格、銷售對象控制不力等問題，“濟貧”的經(jīng)濟適用住房在很大程度上成為富人投資置業(yè)的對象。目前，土地市場信息公開的程度，遠遠不能滿足市場的要求，直接影響了開發(fā)商對土地市場的準確判斷和參與競爭，同時也不利于政府了解市場狀況，引導(dǎo)投資方向，調(diào)控土地市場。這種狀況，破壞了正常的土地供求關(guān)系，致使統(tǒng)一、規(guī)范、有序的土地市場難以形成，嚴重影響了國有土地的市場配置。 土地來源政出多門，造成土地一級市場供給失控和無序。現(xiàn)行制度規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，同一宗土地只要有競價就要實行公開的市場供應(yīng)，嚴禁行政權(quán)力進入土地市場。%。 今年以來，由于各地政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。8月份，全省商品房銷售均價1407元／平方米，其中住宅銷售均價1274元／平方米，市場價格與去年同期基本持平。 18月，四川商品房銷售形勢較好，%；其中，%，且個人購房比例占其總銷售面積的98%，是拉動四川房地產(chǎn)增長的主要動力。 商品房價格走勢基本平穩(wěn) 18月，同比增長47%，%；，%，%， ，%。成都市18月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計200億元，%。其中：，%，%，%；，比去年同期增長39%。在未來的市場中，份額可能會更大，而本地的一些大型開發(fā)商也紛紛向長三角其他城市拓展市場?！　∧暇┓康禺a(chǎn)市場吸引資金實力雄厚的外資、外地、外行業(yè)紛紛介入。 從19月份南京江南八區(qū)各板塊住宅市場供給面積的套數(shù)看，河西、城北、城東供應(yīng)比例較高，%、%、%；從三季度江南八區(qū)各板塊住宅市場銷售面積的比例看，城中、河西、城東銷售面積比例較高，%、%、%，在加上住宅供給去年存量，住宅總體供求結(jié)構(gòu)基本平衡?！　?9月份南京江南八區(qū)住宅市場供給面積的套數(shù)看，以80140平方米為主，%，%，%，從三季度市場銷售情況看，基本與19月份市場供給相吻合，%，%，%?！　?9月份，：1，內(nèi)部認購、排隊買房的現(xiàn)象逐漸增多，商品房市場需求較為旺盛，供給相對不足。從房地產(chǎn)開發(fā)投資速度來看，%，高于往年同期增速，%的增幅，%的增速，說明全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體表現(xiàn)為規(guī)模適度，增速平穩(wěn)的良好發(fā)展態(tài)勢?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)。（三）南京房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好19月，%。投資主體中，非國有經(jīng)濟占比較高。其中，%。至9月末，%。上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，進入三季度，房地產(chǎn)市場供需絕對差額進一步減小，并逐步趨于平衡。商品房平均售價4791元／平方米，每平方米售價比去年末增加27元；商品住宅平均售價4562元／平方米，每平方米售價比去年末增加95元?？罩妹娣e：，%；，%。完成土地開發(fā)面積：，%?！　⊥恋刭徶觅M：，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資：，%；，%；，%；，%；%。 13季度，“京房景氣指數(shù)”8個分類指標中呈現(xiàn)6升2降格局，；。進入三季度以來，各月“京房景氣指數(shù)”保持在略高于104點的水平。圖113 七、部分地區(qū)市場運行特點分析（一） 北京房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)發(fā)展時期19月，北京房地產(chǎn)景氣指數(shù)（簡稱“京房景氣指數(shù)”）。19月份，%?？罩妹娣e分類指數(shù)的下降，表明商品房空置面積的增幅同比有所回落。　　商品房空置面積分類指數(shù)。19月份，商品房平均銷售價格為2460元／平方米，同比增長4%。 9月份。今年前9個月，竣工面積分類指數(shù)除了8月份以外均高于110點的水平，是1999年以來同期的最高值，成為帶動“國房景氣指數(shù)”上揚的主要因素?？⒐っ娣e分類指數(shù)。 9月份。是近幾年的最高值；；近三個月逐步趨于平穩(wěn)，在115點左右的水平波動。 9月份，與去年同期持平。其中，竣工面積、新開工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入分類指數(shù)同比上升幅度都超過了3個點，是帶動“國房景氣指數(shù)”高于去年同期的主要因素。初步預(yù)計，今年四季度，“國房景氣指數(shù)”將繼續(xù)在107點左右波動，年底將會高于上年的總體景氣水平。今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售面積持續(xù)保持增長態(tài)勢。今年前9個月，“國房景氣指數(shù)” 持續(xù)保持在較高水平運行，變化不大。%。受部分地區(qū)上調(diào)公房租價和城市改建拆遷等因素影響，%，%%。圖110 2003年全國土地交易價格指數(shù)（三）%。三季度，%。%。分類型看，%。三季度，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的持續(xù)增長，房屋銷售價格繼續(xù)保持上漲。不同地區(qū)房屋銷售價格漲跌互現(xiàn)，%，；%，；%，；%，；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價格則繼續(xù)呈現(xiàn)降勢，且降幅比二季度有所增加。圖18 2003年19月商品房銷售額情況五、房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)上漲三季度，全國房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲。圖17 19月份商品房竣工與銷售面積增長率四、商品房銷售額持續(xù)增長在商品房持續(xù)熱銷的背景下，19月份全國商品房平均銷售價格保持上升，%。土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價格上漲較快。其中，%，成為增長最快的地區(qū)。從而，在這條資金鏈中，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，18月份占比約44%，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大；自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力雖有一定增強，但整體抗風(fēng)險能力還有待進一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金20%30%直接來自銀行貸款，占房地產(chǎn)項目總投入30%40%的建筑公司先行墊資施工的資金也來自銀行貸款，再加上一半以上的購房者也依靠個人住房抵押貸款，因此至少60%以上的房地產(chǎn)投資都源自銀行。其中，東、中、西部地區(qū)到位資金分別為5838億元、951億元、976億元。圖11 19月份房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額構(gòu)成情況在商品住宅開發(fā)完成投資額中， %，%；，%，%；，%，%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。 44 / 44目 錄Ⅰ 三季度市場運行狀況 3一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 3二、房地產(chǎn)資金到位情況較好 5三、新開工面積增速放緩 6四、商品房銷售額持續(xù)增長 8五、房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)上漲 9六、“國房景氣指數(shù)”呈回落態(tài)勢 12七、部分地區(qū)市場運行特點分析 14Ⅱ 存在問題及相關(guān)建議 20一、土地市場秩序亟待規(guī)范 20二、資金的供求渠道需要調(diào)整 22三、商品房空置面積漲幅擴大 24四、區(qū)域性房地產(chǎn)市場過熱 28Ⅲ 發(fā)展趨勢預(yù)測 31一、四季度行業(yè)發(fā)展增速可能放緩 31二、未來中長期發(fā)展前景廣闊 32Ⅳ 熱點問題分析 34一、健全房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的建議 34二、土地政策調(diào)整背景透視 38附錄：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺 41一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 41二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 41三、商品房銷售額 41四、商品房住宅施工銷售面積 42五、全國完成開發(fā)土地面積 42六、全國土地交易價格指數(shù) 43七、全國房屋銷售價格指數(shù) 43八、全國房屋租賃價格指數(shù) 44Ⅰ 三季度市場運行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長19月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，%。從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊?！?存在問題：土地市場秩序亟待規(guī)范；資金的供求渠道需要調(diào)整；商品房空置面積漲幅擴大；區(qū)域性房地產(chǎn)市場過熱。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告要點提示★ 運行情況：19月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，%。三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地開發(fā)面積、新開工面積和商品房銷售價格增速出現(xiàn)不同程度的下降?！?趨勢預(yù)測：預(yù)計四季度房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)保持30%左右的增長，但增幅可能放緩，結(jié)構(gòu)性調(diào)整有可能展開。★ 熱點問題：解讀房地產(chǎn)金融；土地政策調(diào)整的背景。其中商品住宅開發(fā)完成投資4453億元，同比增長28%。表11 2003年19月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單位：億元，%累計完成額去年同期比去年同期增長全 國東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：國家信息中心從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的構(gòu)成情況看，%；，%；，%；，%。 圖12 按工程用途分19月份房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況圖13 19月份房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比重二、房地產(chǎn)資金到位情況良好18月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到7766億元，同比增長47%，%的水平。表12 2003年18月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。如果商品房最終大量積壓，開發(fā)商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金也是銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。圖14 18月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成三、新開工面積增速放緩19月份，%，增速開始放緩。圖15 19月份三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積19月份，%，全國完成土地開發(fā)面積11368萬平方米，%。圖16 19月份全國土地購置與開發(fā)面積19月份，%，其中，%；，%，%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。%；，%。國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，與去年同季相比，%；%，%。表13 2003年三季度35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表單位：%房屋銷售價格土地交易價格房屋租賃價格三季度季度累計三季度季度累計三季度季度累計全國北京天津石家莊太原呼和浩特沈陽大連長春哈爾濱上海南京杭州寧波合肥福州廈門南昌濟南青島鄭州武漢長沙廣州深圳南寧海口成都貴陽昆明重慶西安蘭州西寧銀川