【正文】 門班子，對某某區(qū)行政中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施，分項(xiàng)控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價的收費(fèi)提供服務(wù)，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求。本公司在現(xiàn)場勘察、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)某某區(qū)行政中心的安防條件，結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了某某區(qū)行政中心使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時保安全方位巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。（具體見措施五）先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在某某區(qū)行政中心的管理中，本公司將利用長期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來進(jìn)行智能化設(shè)施的維護(hù)管理，同時與高科技公司建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低管理成本。統(tǒng)一的軟件化管理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，本公司早在幾年前就投入巨資進(jìn)行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項(xiàng)目的管理實(shí)踐中發(fā)揮著重要的作用。措施之二：不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公司不斷追求的目標(biāo)。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對某某區(qū)行政中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。措施之一：全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行某某區(qū)行政中心做為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。所以，建筑物的管理十分重要。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。建筑物行政中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對維護(hù)管理要求高。設(shè)施設(shè)備某某區(qū)行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。安全防衛(wèi)某某區(qū)行政中心集區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公、會堂和公眾禮儀活動等功能于一體，且采用開放式設(shè)計(jì)，進(jìn)出中心的車輛和人員很多，成分復(fù)雜，涵蓋有參觀、辦事、開會、上訪等，行政中心是某某區(qū)的首腦機(jī)關(guān)，市領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)人員除正常辦公外，還有很多事務(wù)活動和接待來自中央及各省市的領(lǐng)導(dǎo)、黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及外國友人、社團(tuán)的來訪，因此，某某區(qū)行政中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。 整體形象某某區(qū)行政中心是建設(shè)在長沙市某某區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是一座社會公開建筑物，更是某某區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)辦公的場所，是黨和政府形象的外化和延伸，是外事活動、公眾禮儀接待的場所。（四）配套優(yōu)勢——提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)我們在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，公司已經(jīng)管理的多個物業(yè)中，在商務(wù)服務(wù)、會議服務(wù)、室內(nèi)綠化、節(jié)日裝點(diǎn)、辦公家具養(yǎng)護(hù)、洗衣中心、健身休閑、辦公設(shè)備維修、家電維修、家政服務(wù)等領(lǐng)域的管理取得了成功，在某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理中，我們將與有關(guān)物業(yè)管理主管部門一起，潛心研究廣大干部職工的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)，為機(jī)關(guān)后勤改革盡一份力量。在多年的管理實(shí)踐中，H豐物業(yè)公司受到了業(yè)內(nèi)外以及客戶的廣泛認(rèn)同及贊譽(yù)。（三）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢——豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)H豐物業(yè)管理公司自1994年成立以來，管理面積已經(jīng)超過500萬平方米，管理著高檔住宅小區(qū)、住宅大廈、別墅、辦公寫字樓以及各類大型先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，是目前長沙市管理面積最多，類別最多、經(jīng)驗(yàn)最豐富的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，也是貴州省唯一正在申報國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并于2003年被評為唯一一家“中國（二）技術(shù)優(yōu)勢——技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊(duì)伍公司成立伊始，即開始管理設(shè)備先進(jìn)，智能化程度高的政府辦公樓宇，發(fā)展至今已經(jīng)管理著許多大型樓宇物業(yè)，積累了九年多的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員三十多名，配備有大量維修設(shè)備，維修儀器儀表和專用工具，公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能某某區(qū)為行政中心制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便?！铮蓿o窮小）干擾——在用戶正常上班時間以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會因清潔使地面濕滑造成行走不便，用戶正常上班時，清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能因保潔而影響和干擾用戶正常工作?！铮蓿o窮?。╋L(fēng)險政府物業(yè)的管理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。換位思考即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，真正做到以客戶為中心，把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)?！爸羶?yōu)化理念”服務(wù)達(dá)到的效果是：當(dāng)您在繁忙工作的時候，優(yōu)美的工作環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享工作的樂趣；在您需要服務(wù)的時候，管理服務(wù)人員就會出現(xiàn)在您的身邊，每個員工的工作都是一絲不茍，彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。至優(yōu)化理念即每個員工都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過程中遇到的任何問題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問題的方案，從用戶（使用人）的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果，同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等。以“至情、至微、至效”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“至優(yōu)化”理念； “換位思考”理念以及“－∞（無窮?。崩砟畹?。五、管理優(yōu)勢（一）理念優(yōu)勢理念是服務(wù)的靈魂所在，是員工動力的源泉，H豐物業(yè)公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。其實(shí)施則透過本公司組織架構(gòu)，應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來制定某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃，并建立績效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)計(jì)劃管理：由本公司整體目標(biāo)延展出某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。另外，減少管理層次，提高管理幅度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，從而打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程序，降低了管理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織的凝聚力，大大調(diào)動了員工的積極性，促進(jìn)了員工的個人發(fā)展。同時，與市場變化和高科技發(fā)展相對應(yīng)的是勞動力素質(zhì)大大提高，員工不再滿足于從事單調(diào)、簡單的復(fù)雜性工作，對分享決策權(quán)的要求日益強(qiáng)烈?，F(xiàn)代社會，一方面追求產(chǎn)品個性化，生產(chǎn)復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營多元化，如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專業(yè)化，則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過程和對過程的監(jiān)控越來越高，結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下；同時，把人分成上下級關(guān)系的官僚體制，使人的積極性、主動性得不到充分發(fā)揮，相反腐蝕著人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動機(jī)的反面。確實(shí)勞動分工較大幅度地提高了勞動生產(chǎn)率，也有利于專業(yè)化和職能化管理。斯密以制造針為例論述了勞動分工的作用。而在對員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時，本公司越來越明顯感覺到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。合工理論：本公司倡導(dǎo)，每一個員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個人，由此，公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。以客戶為中心的經(jīng)營模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)?？蛻絷P(guān)系管理：“以客戶為中心”，不是一句空洞的口號，而是富有哲理的經(jīng)營理念。本公司長期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。專業(yè)化：以我公司從事物業(yè)管理十年所塑造的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在公共保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為某某區(qū)行政中心全面實(shí)行專業(yè)管理及服務(wù)。我們在進(jìn)行嚴(yán)密論證的基礎(chǔ)上，確定了某某區(qū)行政中心現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理的模式。執(zhí)行機(jī)構(gòu)——某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處物管處是行政中心物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，對管理局、物業(yè)管理委員會和公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作達(dá)到既定目標(biāo)。行政中心正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會同某某區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門有關(guān)職能部門磋商成立行政中心物業(yè)管理委員會，并充分發(fā)揮管理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使行政中心的物業(yè)管理日臻完美。三、管理機(jī)制與模式（一） 實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。二、管理目標(biāo)自接管之日起：經(jīng)過嚴(yán)密論證和考察，本公司將某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理定位為：針對某某區(qū)行政中心物業(yè)管理的各個要素，本公司開展了深入廣泛的項(xiàng)目考察和市場調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析該物業(yè)作為未來某某區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)行政辦公中心的特點(diǎn)，并周詳考慮未來物業(yè)管理工作將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本公司管理某某區(qū)行政中心的整體構(gòu)想和管理策劃思路。118 / 118某某行政中心物業(yè)管理標(biāo)書 第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃提要：管理定位——政府物業(yè)企業(yè)化管理的典范，兩個文明建設(shè)的窗口管理目標(biāo)——一年獲市優(yōu)稱號，兩年獲省優(yōu)稱號，三年獲國優(yōu)稱號管理模式——現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理四大理論——客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時間管理五大優(yōu)勢——理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套五個重點(diǎn)——整體形象、安全、保密、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀五大措施——全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行；不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施專業(yè)化低成本管理；開發(fā)某某區(qū)行政中心物業(yè)管理專用軟件六大保障——整合型管理體系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺持續(xù)超越——持續(xù)滿足和超越客戶市場需求的意識SERVICE服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、雙語日常接待、知名學(xué)者講座、會議商務(wù)服務(wù)某某區(qū)行政中心——長沙市某某區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某某區(qū)行政中心規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地形地貌，使時代精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，區(qū)委區(qū)政府將行政中心物業(yè)管理服務(wù)推向社會化、專業(yè)化，更是對長沙市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化管理及物業(yè)管理市場的發(fā)展有著重要的促進(jìn)意義。一、管理定位某某區(qū)行政中心作為未來某某區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)四大班子的辦公場所，其物業(yè)特殊性決定了物業(yè)管理的定位也必然有更為高遠(yuǎn)的追求。成為長沙市政府辦公物業(yè)企業(yè)化管理的典范。成為長沙市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口、體現(xiàn)某某區(qū)政府開放、高效、親和的形象。一年內(nèi)達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使政府各項(xiàng)工作有條不紊地開展；通過“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”考評。二年內(nèi)深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象、通過“貴州省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”考評。三年內(nèi)通過“全國物業(yè)管理示范大廈”考評。監(jiān)督機(jī)構(gòu)天偉區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理管理、天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理委員會執(zhí)行機(jī)構(gòu)天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理處責(zé)任機(jī)構(gòu)宏豐物業(yè)管理公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)——某某區(qū)機(jī)關(guān)服務(wù)中心和某某區(qū)行政中心物業(yè)管理委員會可通過行使以下權(quán)利，對本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。審核管理處提交的月管理報告。組織對管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果。通過會議或其他形式，評審某某區(qū)行政中心（以下簡稱行政中心）物業(yè)管理狀況，交流意見。可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴。對管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。責(zé)任機(jī)構(gòu)——貴州H豐物業(yè)管理公司貴州H豐物業(yè)管理公司是行政中心物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對行政中心物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和實(shí)施，就行政中心的物業(yè)管理狀況對管理局和物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)。（二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式某某區(qū)行政中心作為某某區(qū)政府四大班子的辦公場所，其物業(yè)管理必須要為其提供符合政府辦公物業(yè)特性的管理服務(wù)?，F(xiàn)代化：充分吸收中國物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依托我公司與香港戴德梁行、麥肯錫等世界頂級物業(yè)管理企業(yè)及咨詢機(jī)構(gòu)保持的良好合作關(guān)系，學(xué)習(xí)并借鑒國際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司本土化運(yùn)作十年的優(yōu)勢，結(jié)合長沙本地實(shí)際，在某某區(qū)行政中心實(shí)施既具備國際國內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合長沙市情的物業(yè)管理模式。四、管理學(xué)理論運(yùn)用某某區(qū)行政中心作為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。針對某某區(qū)行政中心物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值，客戶獲得客戶價值是客戶滿意、客戶忠誠的根本理由。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念，對某某區(qū)行政中心物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。因此，員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，在本公司一直受到重視。200年以前,亞當(dāng)而且，他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn)，也成了后來的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。但是，這種理論發(fā)展到今天，負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用，使簡