【正文】 行交換時(shí)，明確表達(dá)自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實(shí)際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度規(guī)定的順序?qū)⒈舜朔蠗l件的會(huì)員聯(lián)絡(luò)到一起，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交換。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。交換公司則通過(guò)提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。會(huì)員與交換系統(tǒng)公司會(huì)員與分時(shí)度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費(fèi)者之間的關(guān)系。作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在委托代理商向會(huì)員銷(xiāo)售產(chǎn)品的時(shí)候，要就自己在委托合同中的承諾對(duì)會(huì)員負(fù)責(zé)。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售代理商兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理商銷(xiāo)售其分時(shí)度假產(chǎn)品，銷(xiāo)售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對(duì)外銷(xiāo)售產(chǎn)品。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與會(huì)員在直接銷(xiāo)售的情形下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與會(huì)員之間是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將度假房產(chǎn)未來(lái)一定期限的分時(shí)使用權(quán)賣(mài)給購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的會(huì)員。從圖5可以看出，典型的分時(shí)度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售代理商、會(huì)員和交換公司四方之間的六種關(guān)系。加入交換公司后的運(yùn)營(yíng)機(jī)制具有一定的代表性（圖5）。有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售代理商來(lái)銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品，在交易中形成的關(guān)系如圖4。（二）主要法律關(guān)系在分時(shí)度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制中，存在幾個(gè)核心的關(guān)系。影響較為廣泛的有美國(guó)度假地協(xié)會(huì)（American Resorts Development Association, 簡(jiǎn)稱(chēng)ARDA）和歐洲分時(shí)度假組織（The Organization for Timeshare in Europe, 簡(jiǎn)稱(chēng)OTE）。它們有些獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，有些是開(kāi)發(fā)商公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。在一些國(guó)家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國(guó)范圍的分時(shí)度假消費(fèi)者聯(lián)合會(huì)。最常見(jiàn)的是英國(guó)式的俱樂(lè)部信托體系。l 分時(shí)度假交換公司 主要是向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。l 度假房產(chǎn)管理公司 他們負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)。l 銷(xiāo)售商 負(fù)責(zé)宣傳促銷(xiāo)分時(shí)度假產(chǎn)品。 二、 分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)制（一）基本主體在分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體：l 開(kāi)發(fā)商 指擁有所開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商?！　　D2 從完全產(chǎn)權(quán)到完全使用權(quán)的過(guò)渡點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部和分段時(shí)權(quán)也是兩種住宿設(shè)施的制度安排，分段時(shí)權(quán)比標(biāo)準(zhǔn)的以周為單位的分時(shí)度假產(chǎn)品劃分的時(shí)間段更長(zhǎng)，如將一處房產(chǎn)分割為2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分別銷(xiāo)售給不同的消費(fèi)者。分時(shí)度假就是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品。分時(shí)度假產(chǎn)品介于兩者之間，以每年使用1周的標(biāo)準(zhǔn)分時(shí)度假產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，它相當(dāng)于將房產(chǎn)的使用權(quán)分割為52份銷(xiāo)售給不同的消費(fèi)者。對(duì)于某個(gè)住宿設(shè)施的制度安排中，一個(gè)極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷(xiāo)售給消費(fèi)者，消費(fèi)者取得了對(duì)于房產(chǎn)的終身處置權(quán)。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時(shí)度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國(guó)際組織不得不根據(jù)新形勢(shì)不斷調(diào)整分時(shí)度假的規(guī)范定義。隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部和短期包價(jià)旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。二是預(yù)付款項(xiàng)。定義的核心要素在這些定義中包含的核心要素有以下幾個(gè)：一是對(duì)于合同有效期的規(guī)定?！吨噶睢分饕獮榱吮Ｗo(hù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)的權(quán)益。在美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷(xiāo)售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買(mǎi)者獲得了對(duì)于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上，即稱(chēng)之為分時(shí)度假項(xiàng)目。 l 發(fā)展變化迅速以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時(shí)度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個(gè)定義當(dāng)中，難度增大。較為典型的是歐洲和美國(guó)之間的差異。分時(shí)度假產(chǎn)品的以下特點(diǎn)決定了對(duì)它進(jìn)行規(guī)范化定義有較大的難度：l 產(chǎn)品種類(lèi)豐富分時(shí)度假產(chǎn)品具有種類(lèi)豐富的構(gòu)建方式，無(wú)論從時(shí)間長(zhǎng)短、客房面積，還是付款方式、度假地類(lèi)型等方面，種類(lèi)復(fù)雜多樣，進(jìn)行定義需要將這些星羅萬(wàn)象的產(chǎn)品包含在里面。由于對(duì)分時(shí)度假的認(rèn)識(shí)角度不同，產(chǎn)生了對(duì)其概念的不同說(shuō)法。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年－40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。我國(guó)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)發(fā)展研究一、分時(shí)度假的定義分時(shí)度假（Timeshare，又稱(chēng)Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買(mǎi)部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶(hù)人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶(hù)人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。國(guó)際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷(xiāo)售給顧客。（一）法律定義對(duì)分時(shí)度假進(jìn)行定義的難度分時(shí)度假具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)分時(shí)度假也僅限于輪廓性的了解。分時(shí)度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大了對(duì)其進(jìn)行定義的困難。l 各國(guó)法律制度的差異分時(shí)度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國(guó)不同的法律制度下，也具有了不同的含義。美國(guó)多數(shù)地區(qū)把分時(shí)度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時(shí)度假產(chǎn)品當(dāng)作購(gòu)買(mǎi)者擁有使用權(quán)的形式。國(guó)際上流傳較廣的兩個(gè)定義盡管世界各國(guó)從法律角度對(duì)分時(shí)度假給出的定義五花八門(mén)，但實(shí)踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。近期對(duì)于分時(shí)度假的權(quán)威定義來(lái)自《歐盟分時(shí)度假指令》（European Union Timeshare Directive）。關(guān)于分時(shí)度假交易合同，在《指令》中被定義為：所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目。通過(guò)這種合同安排，消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項(xiàng)設(shè)施的權(quán)利。消費(fèi)者為了獲得未來(lái)的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項(xiàng)。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。尤其是一些經(jīng)營(yíng)商為了回避分時(shí)度假法規(guī)的管制，繞開(kāi)法規(guī)給出的明確定義，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。 （二）分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)從本質(zhì)上而言，分時(shí)度假實(shí)際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。另外一個(gè)極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計(jì)算，它相當(dāng)于把某間客房的使用權(quán)分割成為14600份（40365）來(lái)銷(xiāo)售，消費(fèi)者每購(gòu)買(mǎi)一天的產(chǎn)品，就購(gòu)買(mǎi)了對(duì)于房間一天的使用權(quán)。也就是說(shuō)，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它將產(chǎn)品分割后銷(xiāo)售，沒(méi)有房地產(chǎn)那么完整；與飯店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒(méi)有飯店那么零碎。 房地產(chǎn)產(chǎn)品 分時(shí)度假產(chǎn)品 飯店產(chǎn)品 ____________________ 　　　　　　圖1 分時(shí)度假的本質(zhì)在更為詳細(xì)的劃分當(dāng)中，除了規(guī)范化的分時(shí)度假產(chǎn)品之外，在房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品的兩個(gè)極端之間，存在一系列的過(guò)渡形式，包括分段時(shí)權(quán)、點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部等。點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部在產(chǎn)品選擇上比標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品有更大的靈活性。開(kāi)發(fā)商或自己開(kāi)發(fā)建設(shè)用做分時(shí)度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時(shí)度假產(chǎn)品。有些開(kāi)發(fā)商自身兼作銷(xiāo)售商，但市場(chǎng)上有許多獨(dú)立的分時(shí)度假產(chǎn)品銷(xiāo)售公司，他們作為開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售代理，向公眾銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品。既可能由開(kāi)發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商。 l 信托公司 通過(guò)一定的法律程序來(lái)保護(hù)購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。l 業(yè)主聯(lián)合會(huì) 指購(gòu)買(mǎi)了同一處分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。l 再銷(xiāo)售商 指負(fù)責(zé)在公開(kāi)市場(chǎng)上銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣(mài)的二手分時(shí)度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。l 分時(shí)度假業(yè)協(xié)會(huì) 由某個(gè)區(qū)域內(nèi)從事分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會(huì)。l 相關(guān)其它群體 還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)顧問(wèn)等直接或間接與分時(shí)度假產(chǎn)品有關(guān)的專(zhuān)業(yè)群體?！　　?在最簡(jiǎn)單的分時(shí)度假產(chǎn)品體系中，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時(shí)銷(xiāo)售的方式出售給會(huì)員（圖3）?！　　》謺r(shí)度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會(huì)員與會(huì)員之間進(jìn)行分時(shí)度假交換的媒介。在更為復(fù)雜的情形中，分時(shí)度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會(huì)員監(jiān)管分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會(huì)員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部等。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時(shí)度假產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)原理。雙方以銷(xiāo)售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。銷(xiāo)售代理商與會(huì)員銷(xiāo)售代理商與會(huì)員之間也屬于商業(yè)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，代理商按開(kāi)發(fā)商的委托授權(quán)向會(huì)員銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品。銷(xiāo)售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問(wèn)題，則需由銷(xiāo)售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。會(huì)員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己與其他會(huì)員交換分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時(shí)，向交換公司支付費(fèi)用。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與交換公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過(guò)雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲(chǔ)存庫(kù)中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。會(huì)員和與其開(kāi)展交換的其他會(huì)員早期，會(huì)員如果通過(guò)交換公司與其他會(huì)員進(jìn)行交換，兩者之間也成為通過(guò)合約進(jìn)行商業(yè)交換的關(guān)系。目前，通過(guò)儲(chǔ)存庫(kù)設(shè)計(jì)的非一對(duì)一交換模式中，會(huì)員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會(huì)員之間就不再具有交易的關(guān)系。此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關(guān)系更加復(fù)雜。在不涉及產(chǎn)權(quán)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，自始至終管理公司是對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的。國(guó)外公司的違規(guī)進(jìn)入分時(shí)度假概念傳入我國(guó)，是從90年代后期。這個(gè)《辦法》的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)出國(guó)旅游市場(chǎng)正式形成，引起了海外旅游界的普遍關(guān)注。為此，他們專(zhuān)門(mén)雇用了一批國(guó)內(nèi)的工作人員在商場(chǎng)、酒店等場(chǎng)所物色潛在消費(fèi)者。他們組織的展示會(huì)，每次有10對(duì)中國(guó)夫婦參加，會(huì)上播放世界風(fēng)光錄像片，介紹RCI組織，推廣會(huì)員卡（每張卡3萬(wàn)美元，稱(chēng)先加入者可享受45％的折扣，即每張卡16500美元；可先預(yù)付2000美元，一周內(nèi)交齊余款；并稱(chēng)憑此卡每年可攜帶3個(gè)人在世界上83個(gè)國(guó)