【正文】 無故進入機房，確需進入，必須事先征得管理處主任或工程主管批準，有相關人員陪同，并在機房辦理登記手續(xù)； 工作人員進出機房要隨手輕聲關門，機房內(nèi)嚴禁吸煙； 非專業(yè)人員嚴禁撥弄機房內(nèi)所有按鈕和部 件； 保持機房內(nèi)設備處于良好運行狀態(tài)，機房室內(nèi)溫度保持在 25℃左右； 保證機房通風良好； 保證機房照明良好，并配備滅火器和盤車工具掛于顯眼處； 機房門窗應關好并上鎖，注意采取措施對設備進行維修保養(yǎng)； 各種警示牌應清晰并掛于顯眼處； 按規(guī)定由電梯定點維修保養(yǎng)單位對機房內(nèi)設施和設備進行維修保養(yǎng)； 1每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的進行及時處理。從事小區(qū)電梯維修保養(yǎng)的員工，必須是經(jīng)市勞動局進行專業(yè)安全培訓，取得《電梯維修保養(yǎng)》證書的專業(yè)人員。 電梯的安裝必須由勞動局頒發(fā)的《電梯、起重機械安裝許可證》的單位承接。 8 電梯管理規(guī)定 （一）電 梯 管 理 總 則 為保證用戶的正常生活和生命安全，必須對電梯設備加強管理。 定期進行殺蟲滅鼠工作，使蚊蟲密度降到最低限度。 二、小區(qū)樓內(nèi)區(qū)域衛(wèi)生要求 會議室、閱覽室、健身房、活動室、棋牌室、乒乓室、網(wǎng)吧、電腦教室、大廳、電梯廳、樓道、通道、廁所等部位，無垃圾、無灰塵、無污漬、無水跡、無污垢、無異味； 提倡文明辦公，不隨地吐痰，不向窗外倒雜物和水，室內(nèi)垃圾放置時間不超過 24 小時，垃圾實行袋裝、筒裝，放在各樓道指定地點； 做好各種設施外表的清潔，如廣告牌、招牌、消火栓箱、電梯、扶梯、玻璃等，要求無積塵，無污跡，字體完好無缺。 7 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 為創(chuàng)造小區(qū)整潔、優(yōu)雅、舒適和文明的工作、生活環(huán)境，特制定以下管理規(guī)定： 一、小區(qū)外圍環(huán)境要求 外圍地坪做到無垃圾、無污漬、無明顯油漬；廢物箱無垃圾滿溢，外殼無污漬；外露消防設備、外墻玻璃、垃圾房（周圍）、車庫及其門口及小區(qū)周圍無垃圾，無污漬； 做好綠化保護工作。 對樓宇本體進行安全檢查，尤其是在臺風、暴雨來臨之前對樓宇本體要做好各項檢查工作和準備工作，并對檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時加以解決，分工到人，責任到人，以保證樓宇的安全。管理處根據(jù)自身能力和機械修理設備的精度，指定專業(yè)維修組在規(guī)定的時間內(nèi)按質量要求完成修復工作。 除年度大修改造計劃以外的樓宇本體日常維修，由管理處負責實施。在實施中主要做好以下方面工作： 每年要制定大修改造計劃，并加以實施 （ 1）大修改造計劃項目齊全完整； （ 2）繪出修復圖紙，制定參數(shù)指標，提出技術要求； 6 （ 3）制定修復改造進度表，分清輕重緩急； （ 4）落實經(jīng)費來源，確定經(jīng)費數(shù)額； （ 5）對修復項目進行費用分解，專款專用； （ 6）劃分和指定相關部門或施工隊按進度表在規(guī)定時間內(nèi)完成； （ 7） 由工程管理員和樓宇管理員共同檢查， 對修復改造項目實施跟蹤監(jiān)理，提出質量要求和注意事項； （ 8）會同有關部門對修復改造項目進行工程驗收，提出整改內(nèi)容和要求，進行第二次驗收。 二、樓宇本體修復與改造 樓宇本體檢查工作完成后，如發(fā)現(xiàn)問題應迅速提出修復申請，報管理處。 必須制定嚴格的檢查方案，在平時對樓宇檢查過程中，要加強巡視，做好記錄，要注意側重點，觀察要害部位，并做好以下管理工作： 承重部位 主要 檢查內(nèi)外墻體、梁、柱、樓板有無變形、開裂，墻體、樓板有無滲水。 小區(qū)物業(yè)管理制度 物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處 1 目 錄 （一） 公眾類管理制度 樓宇管理規(guī)定 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 電梯管理規(guī)定 空調(diào)管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 車庫管理規(guī)定 門崗管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 （二） 內(nèi)部管理制度目錄 崗位職責 （ 1） 管理處主任崗位職責 （ 2） 管理員崗位職責 （ 3）保安隊長崗位職責 （ 4）保安員崗位職責 （ 5）消防報警監(jiān)控員崗位職責 （ 6）工程主管崗位職責 （ 7）維修人員崗位職責 （ 8）高配人員崗位職責 （ 9）中央空調(diào)機 組人員崗位職責 2 （ 10）音響師崗位職責 （ 11）食堂、餐廳主管工作職責 （ 12）食堂、餐廳工作人員崗位職責 （ 13）保潔員崗位職責 （ 14）車輛管理員崗位職責 保安管理制度 （ 1）招聘保安隊員的基本要求 （ 2）保安員工作紀律 （ 3）保安員儀容儀表管理 （ 4）保安服裝管理制度 （ 5）保安值班用品管理辦法 （ 6）消防監(jiān)控中心交接班制度 （ 7）消防報警設施的維護保養(yǎng)規(guī)定 （ 8）消防報警設施的使用管理規(guī)定 （ 9）報警事件的處理辦法 房屋設備管理制度 （ 1）小區(qū)驗收接管辦法 （ 2）房屋維修標準 （ 3）房屋共用部位維修保養(yǎng)規(guī)定 （ 4）水泵房管理規(guī)定 （ 5）配電房管理規(guī)定 （ 6）水泵操作規(guī)程 （ 7）高壓泵維修保養(yǎng)計劃 3 （ 8）空調(diào)機組維修保養(yǎng)計劃 （ 9）管道疏通機使用、保養(yǎng)辦法 （ 10）廚房設備管理規(guī)定 清潔綠化管理制度 （ 1）綠化服務質量標準 （ 2）花木養(yǎng)護操作規(guī)程 （ 3）消滅“四害”管理辦法 （ 4）公共區(qū)域衛(wèi)生保潔標準 （ 5）公共區(qū)域衛(wèi)生保潔操作程序 （ 6）車庫衛(wèi)生保潔標準 （ 7）車庫衛(wèi)生保潔操作程序 （ 8）電梯衛(wèi)生保潔標準 （ 9）電梯衛(wèi)生保潔操作程序 （ 10）食堂、餐廳衛(wèi)生標準 （ 11）食堂、餐 廳衛(wèi)生保潔操作程序 職工食堂管理制度 （ 1）職工食堂餐廳管理規(guī)范 （ 2）食堂、餐廳工作人員衛(wèi)生管理規(guī)范 （ 3）餐廳、食堂環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)范 （ 4）餐飲物品貯存管理辦法 （ 5）食物衛(wèi)生管理規(guī)范 （ 6）設備、餐具衛(wèi)生管理規(guī)范 （ 7）廚房衛(wèi)生管理規(guī)范 4 （ 8）廚房安全管理規(guī)范 其它管理制度 （ 1）管理員工作規(guī)程 （ 2）用戶檔案管理規(guī)定 （ 3）貯存室管理辦法 （ 4）日常維修工作流程 （ 5）上門維修服務規(guī)范 （ 6）停電、停水處理辦法 （ 7）會議服務流程規(guī)范 （三） 員工考核獎懲制度目錄（另附） 員工考核辦法 員工獎懲辦法 經(jīng)濟承包責任制 5 公眾類管理制度 樓宇管理規(guī)定 一、樓宇本體檢查 樓宇本體主要包括樓宇的承重部位和結構部位：承重部位主要包括內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板部分；結構部位主要包括屋頂、天臺、樓蓋、陽臺、屋面、外墻面、樓梯、走廊通道、門廳、梯廳部分。這兩大部分構成樓宇的強度指標、安全系數(shù)和使用壽命，在樓宇管理中至關重要，應作為首要工作去抓。 結構部位 （ 1）外墻面有無脫落、掉漆； （ 2）屋頂有無開裂滲水和腐蝕現(xiàn)象，地漏是否暢通、有無積水； （ 3）天臺避雷系統(tǒng)和障礙燈是否完好； （ 4）平臺有無開裂滲水，地漏是否暢通，有無積水，有無障礙物阻塞通道； （ 5）平臺上有無亂搭亂建現(xiàn)象； （ 6）樓梯有無開裂滲水，有無障礙物阻塞通道； （ 7）走廊通道、門廳、梯廳有無障礙物阻塞。管理處即以書面形式向技術部 門如實反映，技術部門人員應立即趕赴現(xiàn)場；做好造成樓宇承重或結構部位損壞原因的技術分析與鑒定工作，繪出修復圖紙與判定參數(shù)，提出修復方案。 年度大修改造計劃的確立和實施，應經(jīng)樓宇業(yè)主同意，并由開會決定由小區(qū)管理處實施。需要外協(xié)的項目，由管理處指定施工隊按進度要求和質量標準實施。無論是維修組或外請施工隊，對維修項目的修復時間原則上有下列要求： （ 1）小 型維修項目：當天維修不過夜； （ 2）中小型維修項目：從開始維修不超過 24 小時； （ 3）中型維修項目：從開始維修不超過 3 天； （ 4）較大型維修項目：從開始維修不超過 7 天； （ 5）大型維修項目：從開始維修不超過 15 天。具體工作如下： （ 1）檢查樓宇外墻體各類懸掛物和固定廣告牌； （ 2）檢查樓宇外墻面有無大片脫落現(xiàn)象； （ 3）檢查樓宇屋頂屋面、平臺有 無開裂現(xiàn)象； （ 4）檢查樓宇屋頂屋面、平臺地漏有無堵塞現(xiàn)象； （ 5）檢查樓宇天臺避雷系統(tǒng)和障礙燈是否完好。要保持綠化帶內(nèi)清潔，及時清理落葉、殘枝和垃圾等； 維護門前市容衛(wèi)生和社會秩序，做到“六無”（無亂堆放物品、 無違章占用人行道、無亂搭建、無亂停放車輛、無亂張貼標語、無在門前亂掛物品），發(fā)現(xiàn)違章、違法行為及時制止或報告； 專人負責衛(wèi)生管理工作，制訂衛(wèi)生清潔制度，配置足夠的衛(wèi)生設施，搞好整個小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生； 落實責任、加強監(jiān)督，做好日常監(jiān)督和定期檢查，并敦促臟亂差地方及時整改，清除衛(wèi)生死角； 存放的垃圾桶和果皮箱要定時定點送放，對硬地面進行沖、洗、刷，做到垃圾點、臺、箱、桶清潔衛(wèi)生，無蚊蟲、蒼蠅和積水，無衛(wèi)生死角； 禁止在小區(qū)內(nèi)外任何地方亂涂畫，亂張貼； 小區(qū)區(qū)域內(nèi)的任何車輛應停放在指定地點，不允 許停放在人行道或交通路口； 對樓外區(qū)域定期進行衛(wèi)生清洗。 禁止在樓梯、消防通道及一切公共 場所搭床睡覺或放置、吊掛雜物等。 禁止涂鴉、刮劃小區(qū)任何部位如墻壁等。 安裝的電梯必須是市勞動局認可的專業(yè)產(chǎn)品。 電梯安裝結束，須經(jīng)市勞動局認可的單位驗收合格，并領取電梯《安全使用證》后方可開通運行。 9 （二）電 梯 安 全 管 理 規(guī) 定 電梯工每天對電梯機房 ,巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修復或報修； 電梯工每月進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患時，應立即通知保養(yǎng)單位進行整改； 當電梯需委托其他單位進行電梯維修保養(yǎng)時，電梯工應參加對電梯維修保養(yǎng)單位的評審，評審合格后方能委托該單位承擔電梯維修保養(yǎng)工作； 工程管理負責人對電梯保養(yǎng)和維修工作質量進行檢驗； 統(tǒng)一在監(jiān)控中心設立報警點，保證電梯發(fā)生 故障時能及時得到報警； 電梯發(fā)生故障，須按規(guī)程進行解救； 經(jīng)勞動局檢測不合格、未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。 11 （四）電 梯 運 行 檢 查 規(guī) 定 日檢： 每天日班，必須對每臺電梯上、下試運行一次，聽查是否有異常聲音。 月檢： （ 1）清潔機房衛(wèi)生，檢查有無異味； （ 2）開關門檢查，光幕或安全觸板是否能起作用； （ 3）電梯的舒適感檢查（起動、運行、減速、停止）； （ 4）電梯平層以及內(nèi)外召喚檢查； （ 5）機房溫度、照明及通風檢查； （ 6）檢查控制柜元件，溫度、有無異味； （ 7）檢查曳引機運行情況，有無異常噪聲，振動及溫升； （ 8）曳引機漏油檢查及清潔； （ 9）電動機、曳引機軸承潤滑情況檢查，齒輪油檢查； （ 10）應急通訊裝置（對講機）及轎廂應急照明檢查； （ 11）踏板槽作清理、門靴磨損程度作檢查； （ 12）強迫關門及滑輪檢查； （ 13）急停開關、井道頂部及底部行程開關作檢查。 年檢： 電梯在運行一年后，應進行一次全面的技術檢查，由有經(jīng)驗的專業(yè)技術人員負責，經(jīng)過技術檢查后電梯應按年檢程序調(diào)整試車。 （ 2）門鎖的檢查； （ 3）所有安全開關、設施作一次全面檢查。 維修人員首先應分別情況，立即設法救出轎廂內(nèi)被困人員： （ 1）在可以開慢車的情況下，若轎廂不在平層開關位置，應以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去； （ 2）慢車也不能開時，應切斷該電梯的電源，救援人員之一把住盤車手輪，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開“抱閘”，操作時應斷續(xù)動作（一撬一放），使轎廂逐步移動，使轎廂距離 層門 50 ㎝，并在轎頂用人力開啟轎門，協(xié)助乘客離開轎廂； 當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但要切斷電源； 如轎廂停于最上或最下層時，不可只撬開抱閘令轎廂自由移動，而應在撬開同時把緊盤車手輪，并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動； 對電梯實施維修。 14 空調(diào)管理規(guī)定 （一） 空調(diào)工巡視操作規(guī)程 為了保證中央空調(diào)、水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的正常運行，每個班次的空調(diào)工都須進行巡回檢查，及時了解設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)事故“苗子”和消防隱患，及時予以處理，爭取主動，確保系統(tǒng)的正常運行； 空調(diào)值班人員須每天二次（一般 9