【正文】 交單價(jià)最高，都江堰最低。n 2012年成都主城區(qū)成交土地環(huán)線分析圖 13 8 2012年成都整體市場主城區(qū)土地成交環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：CRIC在2012年成交地塊中，環(huán)線分布面積最大的是2環(huán)3環(huán)范圍內(nèi)的土地，共有32宗成交，成交土地總凈用地面積約151萬㎡，成交居于次席的是1環(huán)2環(huán)地塊，成交宗數(shù)為27宗，成交總凈用地面積約107萬㎡，外環(huán)外的主城區(qū)地塊成交面積和宗數(shù)占據(jù)第三的位置。n 12年成都各區(qū)域成交土地用地性質(zhì)分析圖 13 7 2012年成都整體市場土地用地性質(zhì)成交分配圖數(shù)據(jù)來源：CRIC在2012年土地成交中，住宅地塊成交面積要大于商業(yè)地塊的成交面積。成交面積最大的區(qū)域是都江堰，占總成交面積的26%，其次為雙流，占22%。n 12年成都主城區(qū)供應(yīng)土地環(huán)線分析圖 13 5 2012年成都整體市場主城區(qū)土地供應(yīng)環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：CRIC 主城區(qū)的土地供應(yīng)量主要分布在1環(huán) 3環(huán)區(qū)域，城中心土地供應(yīng)依然十分緊缺，城中有很大一部分地塊是通過“城中村”拆遷改造而來。在主城區(qū)中，城東146萬㎡供應(yīng)面積最多，城南居于第二位，城西和城北分列第三和第四，㎡土地供應(yīng)。在今年的土地供應(yīng)中，郊區(qū)的供應(yīng)略多于主城區(qū)，其中土地供應(yīng)面積排行前兩位的區(qū)域都江堰和雙流占總供應(yīng)面積的24%。今年成都土地市場的啟動(dòng)是在6月份，612月的土地放量,也使得全年的土地供給市場有了一個(gè)圓滿的收尾。2012年成都市土地市場整體上是一個(gè)供應(yīng)量大于成交量的形勢，這也是由于撤牌土地、流標(biāo)土地的存在，以及土地存在的公告成交時(shí)間差的緣故。n 近年土地供求及價(jià)格走勢圖 13 1 2008年2012年成都整體市場土地量價(jià)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年開發(fā)商土地庫存減少，土地市場逐步放量、隨之土地成交價(jià)和樓板價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲。2012年共有9宗土地流標(biāo)，㎡。土地供求分析（1）、市場概述n 供應(yīng)成交總量概況2012年成都土地市場受政策影響，土地供應(yīng)量有所放慢，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)勢依然，主城區(qū)土地供求放量集中在下半年。預(yù)計(jì)2013年成都市房價(jià)趨穩(wěn)。M調(diào)控與房價(jià)圖121 2011年2012年9月成都地區(qū)各月商品房成交均價(jià)與M2走勢比較單位：億元（左軸），元（右軸） 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，CRIC從M2與房價(jià)關(guān)系可以看出，成都房價(jià)受M2影響不大。CPI對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響圖122 2011年—2012年11月成都地區(qū)各月CPI走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局2012年11月份，%。成都作為以第三產(chǎn)業(yè)為主的城市，地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然有所依賴。二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系一般來說，影響房地產(chǎn)市場的幾個(gè)宏觀變量主要有GDP、CPI、M2。固定資產(chǎn)投資圖 11 4 2004年2012年111月成都房地產(chǎn)投資走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局從2004年2012年111月成都房地產(chǎn)投資走勢來看， ，%。工業(yè)增加值圖 11 2 2003年2012年111月成都工業(yè)增加值走勢(規(guī)模以上工業(yè)增加值)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局截止2012年111月，全年增加值有望超過2011年。目 錄第一章 市場背景篇 3一 、城市經(jīng)濟(jì) 3GDP 3工業(yè)增加值 3進(jìn)出口 4固定資產(chǎn)投資 5社會(huì)零售總額 5二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 6GDP與房地產(chǎn)市場 6CPI對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 6M調(diào)控與房價(jià) 7三、土地市場 8土地供求分析 8熱點(diǎn)地塊分析 14第二章 市場分析篇 17一、商品房市場 17商品房市場綜述 17商品房市場供求分析 18商品房市場新增供應(yīng)分析 20商品房市場成交分析 22商品房市場的價(jià)格分析 24二、商品住宅市場 26市場綜述 26供求關(guān)系分析 26供應(yīng)量分析 29成交量分析 34成交均價(jià)分析 39項(xiàng)目 44三、辦公市場 46市場綜述 46供求關(guān)系分析 47市場供應(yīng)量分析 48市場成交量分析 49成交價(jià)格分析 49個(gè)案分析——東方希望天祥廣場 50四、商業(yè)市場 53市場綜述 53供求關(guān)系分析 53市場供應(yīng)量分析 55市場成交量分析 56成交價(jià)格分析 58個(gè)案分析——奧克斯廣場 59五、產(chǎn)品篇 61產(chǎn)品綜述 61案例分析 62六、營銷篇 79營銷綜述 79廣告媒體投放分析 80營銷策略盤點(diǎn) 81案例解析 87第三章 2013年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 92一、房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)測 92二、土地市場趨勢預(yù)測 93三、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 94四、總結(jié) 98第四章 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 101一、主城區(qū)數(shù)據(jù) 101二、郊區(qū)數(shù)據(jù) 103第一章 市場背景篇一 、城市經(jīng)濟(jì)GDP 圖 11 1 2004年2012年19月成都GDP走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局，同比增長13%。雖然限購給房地產(chǎn)市場帶來了不小的影響，但是整體看來，成都地區(qū)GDP還是呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長勢頭。進(jìn)出口 圖 11 3 2002年2012年111月成都進(jìn)出口總額走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局成都進(jìn)出口總量呈逐年遞增態(tài)勢，%，這反映出成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加緊密，通過資本等要素流人、創(chuàng)新刺激、技術(shù)擴(kuò)散、人力資本積累、勞動(dòng)分工專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等途徑，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。社會(huì)零售總額 圖 11 5 2003年2012年111月成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局2012年111月，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2979億元，達(dá)到了一個(gè)新的高度，成都市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣已逐步走向國際化。GDP與房地產(chǎn)市場圖12 1 20042012年19月成都地區(qū)年度生產(chǎn)總值及增幅走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局從數(shù)據(jù)來看，今年的成都地區(qū)前三季度GDP同比增長13%。在地方政府“經(jīng)營城市”以提高土地收入的理念沒有根本扭轉(zhuǎn)之前，GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度仍難以弱化，而相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也只能是階段性的。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。房價(jià)基本與去年房變動(dòng)不大。三、土地市場注：土地統(tǒng)計(jì)涵蓋范圍為成都五城區(qū)及郊縣的雙流、溫江、都江堰、郫縣、新都和龍泉；土地用途劃分是以主體用途為準(zhǔn)，例：住宅兼容商業(yè)用地劃分為住宅土地；公告土地不包含土地預(yù)公告和工業(yè)土地。2012年成都市土地供應(yīng)241宗，其中主城區(qū)供應(yīng)97宗，郊區(qū)144宗；㎡，成交土地共191宗，其中主城區(qū)成交82宗，郊區(qū)109宗；㎡，；以成交價(jià)格來看，㎡，㎡。流標(biāo)地塊中3宗位于主城區(qū)，其余6宗位于郊縣地區(qū)，總的土地流標(biāo)率（流標(biāo)率=流標(biāo)地塊數(shù)/（成交地塊數(shù)+流標(biāo)地塊數(shù)））%。n 2012年土地供求走勢圖 13 2 2012年成都整體市場土地供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC通過以上走勢可以看出，每次土地供應(yīng)量的增大必然會(huì)引起下一個(gè)月或下兩個(gè)月土地成交量的增大。2012年成都市土地市場有個(gè)極大的特點(diǎn)——土地成交主要集中在下半年,下半年土地集體放量。（2）、供應(yīng)分析n 2012年成都各區(qū)域土地供應(yīng)面積比較圖 13 3 2012年成都整體市場土地各區(qū)域供應(yīng)面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 2012年成都市土地供應(yīng)241宗，㎡。本年度中，供應(yīng)面積主城區(qū)和郊區(qū)的比例為1:。n 2012年成都土地供應(yīng)性質(zhì)狀況圖 13 4 2012年成都整體市場土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 2012年主城區(qū)商業(yè)用地和住宅用地供應(yīng)量相差較大，商業(yè)用地66宗，㎡；住宅用地175宗，㎡。（3）、成交分析n 2012年成都各區(qū)域成交土地面積分析圖 13 6 2012年成都整體市場主城區(qū)土地成交面積區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：CRIC 由于土地供應(yīng)渠道的唯一性，土地成交的區(qū)域分布與供應(yīng)的區(qū)域分布具有規(guī)律一致性。2012年成交土地郊區(qū)化地塊偏多，主城區(qū)成交地塊與郊區(qū)成交地塊面積比例達(dá)1:。商業(yè)地塊成交與2011年相比，降幅較大。n 2012年成都土地成交價(jià)格分析圖 13 9 2012年成都整體市場各區(qū)域土地成交價(jià)格情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年，在主城區(qū)的各個(gè)區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格滿足由內(nèi)向外價(jià)格逐漸下降的走勢，其中成交單價(jià)最高的是城中區(qū)域，稀缺性地段讓其成交價(jià)格領(lǐng)跑成都各個(gè)區(qū)域，成交單價(jià)最低的是城北區(qū)域。n 2012年成都成交土地單宗規(guī)模分析圖 1310 2012年成都整體市場土地成交單宗規(guī)模分布數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年度里成交地塊，多數(shù)為規(guī)模偏小的地塊，該類地塊成交競買門檻較低，風(fēng)險(xiǎn)小，出讓十分容易，再者受到限購的影響，開發(fā)商拿地相對(duì)過去更加的謹(jǐn)慎。宗地位置圖（2）拿地企業(yè)分析樂天集團(tuán)成立于1948年，2011年銷售額約385億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)。目前韓國樂天的業(yè)務(wù)涵蓋了食品、流通、旅游、化工、建設(shè)、機(jī)械、金融、通信、科研等多個(gè)領(lǐng)域，樂天在中國的口香糖市場占有率位居第2。（3）地塊發(fā)展前景分析表 13 2 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號(hào)地塊對(duì)比表周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（㎡）成交時(shí)間成交樓板價(jià)（元/㎡）錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)、二環(huán)路以東、東大街東延線以南（14號(hào)地塊）住宅。商業(yè)（商服）掛牌201011104200錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)、二環(huán)路以東、牛沙路以北（18號(hào)地塊）住宅。商業(yè)（商服）拍賣20091217數(shù)據(jù)來源：CRIC表 13 3 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號(hào)地塊周邊住宅情況對(duì)比表周邊在售項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（㎡）月成交均價(jià)（元/㎡）月成交面積（㎡）土地樓板價(jià)/對(duì)比樓盤成交均價(jià)（元/㎡）仁恒濱河灣6棟2431層的高層119043170004342/19074綠地錦天府8棟30層的高層91908188006510/16742數(shù)據(jù)來源：CRIC表 13 4 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號(hào)地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢地塊形狀方正規(guī)整，易于開發(fā)設(shè)計(jì)。周邊項(xiàng)目建設(shè)中，競爭力大。周邊同類型項(xiàng)目較多，并且已經(jīng)在售。2012年供應(yīng)面積一直處在起伏不斷的態(tài)勢上，3月之前，受去年限購的影響，開發(fā)商紛紛放慢推盤，觀望市場；3月過后，隨著央行的降息，開發(fā)商們相繼推出“以價(jià)換量”的銷售手段，導(dǎo)致供應(yīng)量開始回升；再到7月樓市的傳統(tǒng)淡季，促使供應(yīng)量的持續(xù)保持在低位；8月開始，隨著“金九銀十”的到來，開發(fā)商紛紛推盤，供應(yīng)量迅速上升；而由于市場的持續(xù)利好和年度銷售目標(biāo)的壓力，開發(fā)商在年末并未放慢推盤的腳步，導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)處在一個(gè)高位的狀態(tài)。2012年成都開發(fā)商相繼推出“以價(jià)換量”的營銷手段，促使后期市場持續(xù)利好，彌補(bǔ)了年度供應(yīng)量的不足。從新增供應(yīng)分布情況來看，郊區(qū)新增供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降，而主城區(qū)新增供應(yīng)量則保持了去年?duì)顟B(tài)，繼續(xù)處于高位。2011年嚴(yán)厲的調(diào)控政策，導(dǎo)致年初大量的客戶陷入觀望，成交量低位運(yùn)行，開發(fā)商的資金壓力增大；而隨著開發(fā)商采取“以價(jià)換量”的營銷方式和隨著央行的兩次降息，購房者購房成本下降，促使成交量出現(xiàn)回升，整體趨于穩(wěn)定。從成交量分布情況來看，郊區(qū)成交量已超過主城區(qū)，在主城區(qū)高房價(jià)和郊區(qū)配套逐漸完善的影響下，郊區(qū)的低價(jià)位房源成為了購房者更好的選擇。商品房市場供求分析（1）、20082012年成都全市供求關(guān)系情況對(duì)比分析n 2008年2012年成都整體市場商品房量價(jià)對(duì)分析圖 21 1 2008年2012年成都整體市場商品房量價(jià)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從上圖可以看出成都市今年供應(yīng)較去年出現(xiàn)小幅下降的趨勢。2012年，房產(chǎn)調(diào)控依然，國家積極鞏固調(diào)控成果，繼續(xù)實(shí)施差別化信貸和稅收政策以及限購政策。受2011年調(diào)控影響，今年13月成交市場陷入低迷，開發(fā)商紛紛放慢推盤，新盤開盤數(shù)大幅度減少。供應(yīng)方面，隨著年初“冷冬”的過去，開發(fā)商跟隨央行調(diào)息政策紛紛推盤，在春秋兩季房交會(huì)上出現(xiàn)了供應(yīng)量的大幅增長，其他月份的供應(yīng)量比較穩(wěn)定，市場主要以消化存量為主。n 2012年成都全市商品房供求分析圖 21 4 2012年成都整體市場商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC表 21 1 2012年成都整體市場商品房各類指標(biāo)變化用途供應(yīng)量（萬㎡）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）商品住宅1975392065876602辦公46924260299629商業(yè)338801987816566數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年，㎡，共計(jì)278343套房源；㎡，共計(jì)252494套房源，供求比為1：，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。成交量走勢則較2011年小幅上升，受年內(nèi)央行兩次降息的影響，剛需進(jìn)一步解放，成交量出現(xiàn)上漲。㎡，%，㎡，%，㎡，%。較2011年而言，各大開發(fā)商推出“以價(jià)換量”的營銷方式，明顯加快、加大了推盤頻率。商品房市場成交分析（1）、20082012年成都全市成交情況對(duì)比分析圖 21 8 2008年2012年成都全市商品房成交量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC20082012年成都商品房成交呈現(xiàn)波浪形的發(fā)展形勢，經(jīng)歷了2008年市場成交量的慘淡，2009年的報(bào)復(fù)性反彈后，2010和2011年都被政策打壓了下來，2012年則保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢。㎡，%；㎡，%，成交量小幅上升。n 2