【正文】 n 全年剛需面積7090㎡面積段戶型幾乎占全年銷量的一半。項(xiàng)目占地80畝，總建筑面積56萬平方米，由30萬平方米商業(yè)中心、超甲寫字樓、寬庭華宅、精裝總裁公寓、超五星級(jí)酒店核聚而成。隨著成都地鐵2號(hào)線陸續(xù)開通，以及二環(huán)市政修路建設(shè)，勢必將帶動(dòng)中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)、軌道地鐵商業(yè)等同時(shí)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，隨著人們生活水平的提高，具有餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)和購物為一體的購物中心商業(yè)項(xiàng)目將迎來一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)遇。雖然整體上商業(yè)市場正面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是從2012年下半年來看，商業(yè)的釋放空間加大。商業(yè)地產(chǎn)可謂逆勢前行，但不容忽視剛需拉動(dòng)了商業(yè)市場的快速進(jìn)展。東方希望天祥廣場是一個(gè)具有理想主義情懷的地標(biāo)項(xiàng)目，建成后將成為成都中軸線上——天府大道上的“封面作品”。變化波動(dòng)不大，整體成交均價(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢。并且從一年一度的房交會(huì)中，春交會(huì)寫字樓市場也主要以4月推出的寫字樓新增項(xiàng)目為主導(dǎo)，以此同時(shí)還主要以消化前期市場中存在的大量庫存，用以減緩空置率為核心。另外，與剛需產(chǎn)品不同的大戶型產(chǎn)品，特別是一些偽高端，偽豪宅，因其自身配套功能不完善，產(chǎn)品定位不明確，差異化特色不明顯，2012年總價(jià)在100萬元/套的成交量有較大幅度下降。同時(shí)，從70萬元以上的總價(jià)段的成交占比均下降，其中降幅最大的為100萬元/套的房源，%。2012年期間，整體房價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)狀況，并未出現(xiàn)大幅上漲或下降。此外，隨著城市的進(jìn)程，郊區(qū)的配套會(huì)更完善，交通也將實(shí)現(xiàn)無縫接軌。圖 22 10 2012012年度成都市各面積段商品住宅供應(yīng)對比分析2011年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)） 2012年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)）數(shù)據(jù)來源：CRIC由圖例可以看出，2012年各面積段供應(yīng)套數(shù)占比結(jié)構(gòu)較2010年相差不大。（2）、2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢分析n 2012年成都市商品住宅供應(yīng)走勢分析圖 22 6 2012年成都市商品住宅月度供應(yīng)走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年1月12月，㎡，漲到了12月的峰值，㎡。（2）2007年2012年主城區(qū)、郊區(qū)供求對比分析圖 22 2 2007年2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)供應(yīng)量對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從2007年2012年成都市主城區(qū)及郊區(qū)供應(yīng)量對比圖上可以看出，2007年主城區(qū)供應(yīng)量大于郊區(qū)供應(yīng)量。（2）、供應(yīng)量分析㎡，合197539套，%。成交量走勢則較2011年小幅上升，受年內(nèi)央行兩次降息的影響，剛需進(jìn)一步解放，成交量出現(xiàn)上漲。從新增供應(yīng)分布情況來看，郊區(qū)新增供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降，而主城區(qū)新增供應(yīng)量則保持了去年?duì)顟B(tài)，繼續(xù)處于高位。目前韓國樂天的業(yè)務(wù)涵蓋了食品、流通、旅游、化工、建設(shè)、機(jī)械、金融、通信、科研等多個(gè)領(lǐng)域，樂天在中國的口香糖市場占有率位居第2。本年度中，供應(yīng)面積主城區(qū)和郊區(qū)的比例為1:。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。固定資產(chǎn)投資圖 11 4 2004年2012年111月成都房地產(chǎn)投資走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局從2004年2012年111月成都房地產(chǎn)投資走勢來看， ，%。n 近年土地供求及價(jià)格走勢圖 13 1 2008年2012年成都整體市場土地量價(jià)對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年開發(fā)商土地庫存減少，土地市場逐步放量、隨之土地成交價(jià)和樓板價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲。n 2012年成都主城區(qū)成交土地環(huán)線分析圖 13 8 2012年成都整體市場主城區(qū)土地成交環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：CRIC在2012年成交地塊中，環(huán)線分布面積最大的是2環(huán)3環(huán)范圍內(nèi)的土地，共有32宗成交，成交土地總凈用地面積約151萬㎡，成交居于次席的是1環(huán)2環(huán)地塊，成交宗數(shù)為27宗，成交總凈用地面積約107萬㎡，外環(huán)外的主城區(qū)地塊成交面積和宗數(shù)占據(jù)第三的位置。機(jī)遇威脅周邊配套設(shè)施齊全，居住氛圍好。本年政策調(diào)控的顯著特點(diǎn)是繼續(xù)通過抑制投資投機(jī)購房，增加土地和住房的有效供應(yīng)，來遏制房價(jià)的過快上漲，調(diào)控后市場觀望情緒加濃，投資客所剩無幾。（2）、2012年成都全市商品房成交分析n 2012年成都全市商品房成交分析圖 21 9 2012年成都全市商品房成交形勢走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從2012年商品房成交量來看，整體呈現(xiàn)出一個(gè)波蕩起伏的趨勢，在年初慘淡樓市的局面后，在3月之后商品房成交量開始回暖，7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，隨后進(jìn)入“金九銀十”，成交量增長迅速，并在年末實(shí)現(xiàn)了成交量井噴的情況。戶型區(qū)間中以7090㎡產(chǎn)品去化量最大，成交占比為46%；各建筑形態(tài)中以高層房源成交為主。n 2012年成都市商品住宅供求關(guān)系分析圖 22 4 2012年成都市商品住宅月度供求對比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從2012年成都市商品住宅月度供求對比數(shù)據(jù)來看，2012年13月，成交大于供應(yīng)，4月由于春節(jié)房交會(huì)的推動(dòng)，各大開發(fā)商在4月積極推出新樓盤，加大供應(yīng)，造成4月供應(yīng)大于成交量。溫江，隨著近幾年的發(fā)展，眾多知名開發(fā)商不斷進(jìn)駐，伊藤、家樂福，商業(yè)配套和城市交通的不斷壯大，也是購房者，特別是50、60年代養(yǎng)老的不二之選。2011年受到“限購、限貸”的政策影響，嚴(yán)格控制了投機(jī)、投資房產(chǎn)的需求， 2011年成交面積下降；2012年， 在中央一再堅(jiān)定不移的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控中，成都樓市成交面積逐步理性回歸，㎡，成交套數(shù)為206587套。從數(shù)據(jù)得出，市場主力建筑類型以高層為主。下降最小的是外環(huán)外，因成都不斷向外擴(kuò)張，以及外環(huán)外良好的規(guī)劃和城市綜合體，以及各類配套的逐步完善，成交價(jià)格受調(diào)控影響較小。同時(shí)，隨著主城區(qū)土地價(jià)格越來越高，地鐵各線路開工建設(shè)，2012年成都成為了一座“堵城”。供求關(guān)系分析圖231 2009年2012年成都整體市場辦公用房量價(jià)對比圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC從2009年到2012年，寫字樓供應(yīng)量連續(xù)四年處于增長狀態(tài)， ㎡，%。4月份達(dá)到全年供應(yīng)頂峰，㎡，%。n 星級(jí)酒店：費(fèi)爾蒙六星級(jí)酒店、希爾頓酒店、洲際大飯店、假日等國際知名五星級(jí)酒店?！睎|方希望天祥廣場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目配合地鐵一號(hào)線站點(diǎn)，所形成的立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，更將為其“地鐵上蓋物業(yè)”的投資價(jià)值加分。在商業(yè)供應(yīng)熱潮的同時(shí)，也加大了市場去化難度，商業(yè)市場出現(xiàn)供求不均的發(fā)展，導(dǎo)致市場大面積的空置率，后期商業(yè)租賃市場紛紛采取低租金的方式來吸引投資者。（1）、城郊供應(yīng)量分析㎡，%。圖246 2012年成都整體市場商業(yè)用房成交價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年，縱觀商業(yè)地產(chǎn)總體市場成交均價(jià)趨于平穩(wěn)發(fā)展的趨勢。成都奧克斯廣場的出現(xiàn)，無疑為區(qū)域內(nèi)人們的日常生活注入了新的亮點(diǎn)與活力。 項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦A(yù)PPLER項(xiàng)目地址高新區(qū)天府大道南段（家樂福旗艦店旁）開發(fā)商成都中德紅谷投資有限公司開發(fā)商背景民企占地面積總占地約32畝建筑面積13萬㎡容積率綠地率30%規(guī)劃戶數(shù)一期：1276車位情況一期：1:建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格，英式風(fēng)格建筑形態(tài)小高層景觀設(shè)計(jì)公司泛亞國際有限公司建筑設(shè)計(jì)公司廣州寶賢華瀚建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物管公司GVA衡信柏迪（GVA Curzon Partners）物業(yè)管理費(fèi)㎡.月開盤時(shí)間20121014裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售報(bào)價(jià)均價(jià)7500元/。n 項(xiàng)目關(guān)注經(jīng)過三年的精心打造，堪稱成都天府新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)航者——成都奧克斯廣場在萬眾期盼中耀世起航。圖245 2012年成都市場商業(yè)用房成交量城郊對比數(shù)據(jù)來源：CRIC成交價(jià)格分析，%。后半年供應(yīng)雖有所回落，但是前期較大供應(yīng)量加之市場庫存量，商業(yè)市場在蓉城的供應(yīng)量可謂創(chuàng)歷史新高。而后，藍(lán)光集團(tuán)、和記黃埔等以住宅為主的開發(fā)商紛紛召開商業(yè)論壇，開始向商業(yè)市場發(fā)展?！绊?xiàng)目除地鐵一號(hào)線外，領(lǐng)先的CBD地下環(huán)行通道也與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)無縫鏈接，機(jī)動(dòng)車從通道直接進(jìn)入各地下車庫，在地下即可便利通達(dá)CBD區(qū)的每一座建筑，徹底解決CBD擁堵難題。n 購物中心：伊勢丹百貨、樂天百貨、王府井、伊藤洋華堂、奧特萊斯購物街、茂業(yè)廣場、美美力誠、凱丹廣場。但是這一現(xiàn)象其中原因之一為房管局集中備案，并不能完全代表大量剛性需求帶動(dòng)寫字樓市場經(jīng)濟(jì)增長。然而不少客戶也更愿意相信這一現(xiàn)象是蓉城經(jīng)濟(jì)中心不斷上升的代表，剛需拉動(dòng)寫字樓不斷擴(kuò)展。（2）、品牌聚焦，郊縣給力2012年由于限購政策持續(xù)，全國眾多城市政策微調(diào)支持首置首改的置業(yè)者，成都也不例外。（4）、2007年2012年成都市商品住宅各環(huán)線成交價(jià)格走勢分析圖 22 21 20072012年度成都市商品住宅各環(huán)線成交價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC從各環(huán)線成交價(jià)格差距上可以看出， 2012年內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)環(huán)1環(huán)成交價(jià)格受房產(chǎn)調(diào)控影響較大，內(nèi)環(huán)1環(huán)成交均價(jià)降幅最大，%。圖 22 18 2012012年度成都市商品住宅各建筑形態(tài)成交對比分析2011年成交情況（按面積計(jì)） 2012年成交情況（按面積計(jì)）數(shù)據(jù)來源：CRIC從建筑形態(tài)上看，2012年度成都市商品住宅成交面積占比結(jié)構(gòu)與2010年相比，高層住宅成交量占比上升了3個(gè)百分點(diǎn)，小高層成交量與2011年占比持平。09年，受政策刺激、價(jià)格降低和購房者剛性需求影響，成交量直線上升，㎡。（3）、2012012年度成都市商品住宅供應(yīng)對比分析圖 22 8 2012012年度成都市各區(qū)域商品住宅供應(yīng)對比分析2011年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)） 2012年供應(yīng)情況（按套數(shù)計(jì)）數(shù)據(jù)來源：CRIC由圖例可以看出，與2011年商品住宅區(qū)域供應(yīng)相比，2012年商品住宅市場區(qū)域供應(yīng)套數(shù)有細(xì)微的變化，雙流繼續(xù)占據(jù)供應(yīng)量的第一，占比19%，上升了2%；郫縣位居第二，占比14%，下降1%；溫江位居第三，占比13%，上升了4%； 新都位居第四，占比11%；雙流，受到國際城南高端品質(zhì)的影響，商業(yè)綜合體，品質(zhì)住宅不斷在這塊升值潛力巨大的區(qū)域升起。此外，各大開發(fā)商也看準(zhǔn)了未來郊縣的發(fā)展，越來越多的郊區(qū)出現(xiàn)商業(yè)綜合體和相應(yīng)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等配套。其次為8月份，㎡。㎡，%。成交量較去年則出現(xiàn)小幅上升，成交價(jià)格繼續(xù)保持著上揚(yáng)趨勢。交通便捷，緊鄰二環(huán)路。n 12年成都各區(qū)域成交土地用地性質(zhì)分析圖 13 7 2012年成都整體市場土地用地性質(zhì)成交分配圖數(shù)據(jù)來源：CRIC在2012年土地成交中，住宅地塊成交面積要大于商業(yè)地塊的成交面積。2012年共有9宗土地流標(biāo)，㎡。工業(yè)增加值圖 11 2 2003年2012年111月成都工業(yè)增加值走勢(規(guī)模以上工業(yè)增加值)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局截止2012年111月，全年增加值有望超過2011年。房價(jià)基本與去年房變動(dòng)不大。n 2012年成都土地供應(yīng)性質(zhì)狀況圖 13 4 2012年成都整體市場土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配圖數(shù)據(jù)來源：CRIC 2012年主城區(qū)商業(yè)用地和住宅用地供應(yīng)量相差較大，商業(yè)用地66宗，㎡；住宅用地175宗，㎡。（3）地塊發(fā)展前景分析表 13 2 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)8號(hào)地塊對比表周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（㎡）成交時(shí)間成交樓板價(jià)（元/㎡）錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)、二環(huán)路以東、東大街東延線以南（14號(hào)地塊）住宅。2011年嚴(yán)厲的調(diào)控政策，導(dǎo)致年初大量的客戶陷入觀望，成交量低位運(yùn)行，開發(fā)商的資金壓力增大；而隨著開發(fā)商采取“以價(jià)換量”的營銷方式和隨著央行的兩次降息，購房者購房成本下降，促使成交量出現(xiàn)回升，整體趨于穩(wěn)定。㎡，%，㎡，%，㎡，%。同時(shí)，雙流、郫縣、溫江在供應(yīng)量中占比排名前三位，比例依次為19%、14%和13%。其中，㎡，㎡。n 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品住宅供應(yīng)走勢分析圖 22 7 2012年成都市主城區(qū)、郊區(qū)商品住宅月度供應(yīng)走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC從數(shù)據(jù)圖表中可以看出，2012年郊區(qū)的供應(yīng)量大于主城區(qū)供應(yīng)量。90100㎡面積段占比22%，位居第二，上升3%。（3）、202011年度成都市商品住宅成交對比分析圖 22 15 202011年度成都市各區(qū)域商品住宅成交對比分析2011年成交情況（按套數(shù)計(jì)） 2012年成交情況（按套數(shù)計(jì)）數(shù)據(jù)來源：CRIC與2011年成都市商品住宅成交量區(qū)域分布相比，2012年雙流、郫縣、龍泉、城西、城中占比下降，其中下降最大的為雙流。同時(shí)，主城區(qū)10月12月突破9000元/㎡，郊區(qū)一直未突破6000元/㎡。（6）、2012年成都市商品住宅成交價(jià)格排行榜表 22 7 2012年成都市主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)排行前十項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線板塊成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）水映長島城西2環(huán)3環(huán)光華板塊331508錦宏流水山莊城西1環(huán)2環(huán)浣花板塊922841朗基望今緣城東1環(huán)2環(huán)九眼橋板塊2021064中海城南官邸城南3環(huán)外環(huán)新城南板塊6219603華潤金悅灣城西3環(huán)外環(huán)金沙板塊1619322置信麗都花園城城西2環(huán)3環(huán)外雙楠板塊919045朗御大廈城中內(nèi)環(huán)內(nèi)春熙板塊4718310時(shí)代豪庭城東內(nèi)環(huán)1環(huán)水碾河板塊7117934金沙國際城西2環(huán)3環(huán)金沙板塊1117544西派國際城南3環(huán)外環(huán)新城南板塊717165數(shù)據(jù)來源