【正文】 都房市“南富西貴”的主要締造者。隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)外，還迫切需要有與之相匹配的社區(qū)管理與社區(qū)服務(wù)。90年代初，隨著社會(huì)的發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程的加快，一座座拔地而起的高樓大廈取代了原有的“居民大院”和“機(jī)關(guān)大院”。孩子們?cè)谠鹤永镦覒?，大人們則在人行通道一邊聊天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛(wèi)生，當(dāng)然是自家得管自家的門(mén)了。六、應(yīng)用題（案例）：案例1：從“居民大院”到 新型社區(qū)——成都物業(yè)管理方式的變遷90年代以前，成都的“居民大院”、“機(jī)關(guān)大院”是市民的主要棲身之所，它呈現(xiàn)出這座歷史名城那古樸而又獨(dú)特的都市風(fēng)貌。物業(yè)管理的日益社會(huì)化要求針對(duì)性的單一化服務(wù)與精細(xì)化管理，首先必須有具體化的分類(lèi)管理。近年來(lái)，高檔別墅消費(fèi)者越來(lái)越多，用什么樣的物業(yè)管理理念、模式管好這些物業(yè)，滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題。特別是隨著人們收入的提高，業(yè)主或物業(yè)使用人的個(gè)體需要在層次上、量上都會(huì)上升。隨著人們收入的提高，業(yè)主及物業(yè)使用人越來(lái)越要求單一化、個(gè)性化的服務(wù)管理。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化除了要有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，如專(zhuān)門(mén)化的物業(yè)管理公司；要有專(zhuān)業(yè)人員配備或可以合作的專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量外；還需要有現(xiàn)實(shí)或潛在的物業(yè)管理需求細(xì)分市場(chǎng)；需要有開(kāi)展對(duì)這些細(xì)分市場(chǎng)的科學(xué)分類(lèi)、分析調(diào)研、市場(chǎng)定位、選擇進(jìn)入市場(chǎng)策略等物業(yè)分類(lèi)管理技術(shù)活動(dòng)。（2）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化與專(zhuān)門(mén)化。物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，還可以開(kāi)展其他與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如房屋中介、房地產(chǎn)法律咨詢(xún)、房屋買(mǎi)賣(mài)代理、建筑裝飾等項(xiàng)目；也可以在小區(qū)內(nèi)部根據(jù)實(shí)際情況搞一些餐飲、商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地必須在更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上找到新業(yè)務(wù)。五、論述題：1．現(xiàn)代物業(yè)的分類(lèi)管理趨向現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的要求，決定了物業(yè)管理工作的分類(lèi)管理、細(xì)化管理的必然趨向， 但從理論上講物業(yè)管理的分類(lèi)管理要求是由物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)的社會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的。（3）高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。（1）園區(qū)化。物業(yè)呈現(xiàn)多樣性，復(fù)雜性，動(dòng)態(tài)性的特性。同時(shí)，物業(yè)管理的理念、管理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。（3）有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的專(zhuān)門(mén)化和社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。（1）有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類(lèi)指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專(zhuān)門(mén)化和社會(huì)監(jiān)督的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理過(guò)程中必須考慮這些特點(diǎn)，多樣性，復(fù)雜性，動(dòng)態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類(lèi)管理的方法進(jìn)行具體化的管理。（6）現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類(lèi)管理。（4）科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類(lèi)管理的微觀(guān)基礎(chǔ)。（2）專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)分類(lèi)管理的直接動(dòng)因。（3）不同物業(yè)的不同特點(diǎn)，管理的側(cè)重點(diǎn)不同。（1）物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面越來(lái)越寬。物業(yè)分類(lèi)管理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)的對(duì)管理工作需要，同時(shí)又是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理科學(xué)進(jìn)步的必然。物業(yè)的種類(lèi)繁多、構(gòu)成復(fù)雜、關(guān)系眾多、利益多元化等特點(diǎn)，已使物業(yè)的管理非納入精細(xì)化的科學(xué)管理軌道不可。A、多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè) B、獨(dú)立式住宅（別墅）物業(yè)C、宅小區(qū)物業(yè) D、辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)12．按照管理的性質(zhì)的分類(lèi)按照管理的性質(zhì)可將分將為（ ABC ）。A、國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B、社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè)C、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) D、區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)10．依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(lèi)，可將物業(yè)分為（ ABCD ）。A、 居住物業(yè) B、商用物業(yè)C、工業(yè)物業(yè) D、智能物業(yè)E、特殊用途物業(yè)8．依據(jù)物業(yè)的收益性對(duì)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)，物業(yè)可分為（ ABCD ）四種類(lèi)型。A、 商品屬性 B、社會(huì)屬性C、房屋建筑自然性 D、房屋建筑使用性質(zhì)7．美國(guó)學(xué)者羅伯特?C?凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為（ ABCE ）。A、 科學(xué)化 B、社會(huì)化C、專(zhuān)業(yè)化 D、網(wǎng)絡(luò)化5．美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人有（ BCD ）等幾類(lèi)。五、 A、芝加哥建筑物管理人員協(xié)會(huì)（CBMO） B、建筑物業(yè)主組織（BOO）六、 C、建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)（BOMA） D、住宅管理協(xié)會(huì)3．在英國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小項(xiàng)目一般由（ A ）完成。14．《條例》第四十條“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”的10．深圳中海物業(yè)介入寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等不同類(lèi)型的高檔物業(yè)達(dá)100余處，成為“中國(guó)第一大管家”11．1994年3月在沿海開(kāi)放城市幾年來(lái)物業(yè)管理試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提出逐步推行“社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化”管理模式，12．2000年10月15日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道，而且也為物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持。管理服務(wù)的日常事務(wù)，就主要是通過(guò)外包的方式，由專(zhuān)業(yè)性企業(yè)承包，物業(yè)管理企業(yè)起一個(gè)總調(diào)度和總負(fù)責(zé)的作用。但作為一個(gè)公司來(lái)講，處于戰(zhàn)略考慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的，都實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。6．物業(yè)管理起源于英國(guó)，但真正的現(xiàn)代的專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理卻是于19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代在美國(guó)形成和出現(xiàn)。5．1868年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國(guó)性物業(yè)管理協(xié)會(huì)。在宏觀(guān)上，伯明翰市政府為適應(yīng)當(dāng)時(shí)的工業(yè)發(fā)展的需要，從城市建設(shè)的角度出發(fā)，開(kāi)創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開(kāi)發(fā)、租賃、管理的先例。3．在英國(guó)，微觀(guān)上，19世紀(jì)60年代伯明翰市的奧克維婭二、填空題：1．物業(yè)分類(lèi)管理是一個(gè)相對(duì)的范疇，物業(yè)服務(wù)管理從一開(kāi)始就具有綜合性和專(zhuān)業(yè)性，必須有專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)施行。分類(lèi)物業(yè)管理試題與答案作者：日期：分類(lèi)物業(yè)管理試題及答案一、 第一章 物業(yè)分類(lèi)管理概論一、名詞解釋題：1．物業(yè)分類(lèi)管理：就是物業(yè)管理企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的滿(mǎn)意目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)的性能、特點(diǎn)及其變化，業(yè)主和物業(yè)使用人的需要，以及物業(yè)管理工作的資源條件情況，運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法、手段開(kāi)展工作的針對(duì)性的、專(zhuān)門(mén)化的物業(yè)管理活動(dòng)。2．職業(yè)經(jīng)理人：所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要?jiǎng)?wù)，接受投資者聘用，根據(jù)合同條款，運(yùn)用杰出的管理和經(jīng)營(yíng)手段，使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤(rùn)的專(zhuān)門(mén)人才。2．在國(guó)外物業(yè)分類(lèi)管理是隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和社會(huì)分工的需要而發(fā)展的。希爾（Octavia Hill）最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范。4．英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行社會(huì)化管理，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu)——住宅管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。其所轄的7個(gè)技術(shù)專(zhuān)業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān)物業(yè)管理職能。7．在美國(guó)，對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，每一個(gè)物業(yè)均是其盈利中心。8．從公司內(nèi)部運(yùn)作看，美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的管理，一般以1名或多名注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理為核心，其他人員圍繞其開(kāi)展工作。9．廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司從90年代初就開(kāi)始引進(jìn)香港第一太平戴維斯物業(yè)咨詢(xún)公司的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，采取物業(yè)承包的方式承接廣東世貿(mào)大廈的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在物業(yè)分類(lèi)管理方面較早進(jìn)行探索。13．2003年9月1日正式實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，為物業(yè)分類(lèi)細(xì)化管理廣闊的空間和法律保障。規(guī)定，15．黃安永在《物業(yè)管理辭典》（）中，提出為了使物業(yè)管理更加專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等三、選擇題：1．以下屬于物業(yè)分類(lèi)管理的特點(diǎn)的有（ABCDE）A、物業(yè)管理主體的多樣性 B、物業(yè)分類(lèi)管理對(duì)象的特定性 C、物業(yè)分類(lèi)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性 D、物業(yè)分類(lèi)管理手段的先進(jìn)性E、物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的雙重性2．公寓大廈、摩天大樓的出現(xiàn)及其管理的需要，以及物業(yè)管理組織（ ABC ）等專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理行業(yè)組織的成立，使美國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化管理時(shí)代。A、 綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員 B、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)C、綜合性物業(yè)公司 D、注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理4．美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)是（ C ）。五、 A、銷(xiāo)售經(jīng)理 B、樓宇經(jīng)理六、 C、物業(yè)經(jīng)理 D、資產(chǎn)經(jīng)理6．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類(lèi)的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中，應(yīng)充分體現(xiàn)在（ AB ）的特點(diǎn)與要求。這種劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。A、收益性物業(yè) B、有限收益物業(yè)五、 C、有限公益物業(yè) D、非收益性物業(yè)9．依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類(lèi)，可將物業(yè)分為（ ABCD ）。A、國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)C、股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè) D、個(gè)人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)11．依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類(lèi)可分為（ ABCD ）。A、委托管理物業(yè) B、租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè)C、委托代理物業(yè) D、承包經(jīng)營(yíng)物業(yè)四、簡(jiǎn)答題：1．實(shí)行物業(yè)分類(lèi)管理的必然性物業(yè)管理作為伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)外均為世人所矚目。物業(yè)管理行業(yè)的分工發(fā)展過(guò)程中，也需要推進(jìn)物業(yè)分類(lèi)精細(xì)化管理。這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大。（2）物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要。2．國(guó)外物業(yè)分類(lèi)管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動(dòng)因（1）社會(huì)分工是物業(yè)分類(lèi)管理的前提條件。（3）市場(chǎng)需要是物業(yè)分類(lèi)管理的客觀(guān)條件。（5）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類(lèi)管理的宏觀(guān)保障。3．物業(yè)分類(lèi)管理的意義現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講有一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。從政府管理的角度有一個(gè)分類(lèi)指導(dǎo)的問(wèn)題。（2）有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場(chǎng)，開(kāi)拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間4．現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn)隨著新世紀(jì)的到來(lái)，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人類(lèi)的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)。新技術(shù)、新材料、新方法等將會(huì)持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作、生活方式。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上體現(xiàn)出園區(qū)化 智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；?、人性化、新異化等特點(diǎn)。（2）新異化。（4）環(huán)?；?、人性化。（1）物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。物業(yè)管理本身包含的業(yè)務(wù)范圍非常廣。這樣物業(yè)管理公司不但可以通過(guò)主業(yè)獲得收人，還可以通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)化的社會(huì)分工迅猛發(fā)展，物業(yè)分類(lèi)管理成為必然要求。（3）物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。物業(yè)管理企業(yè)所面向的是特定的物業(yè)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主或特定的物業(yè)使用人，除了因物業(yè)引起的共同事務(wù)的管理服務(wù)外，還有大量的物業(yè)管理服務(wù)是針對(duì)特定的個(gè)體特殊需要的業(yè)務(wù)活動(dòng)，它是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)方面。物業(yè)管理企業(yè)的單一服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多。（4）管理的社會(huì)化。其次，物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在它是一項(xiàng)需要全社會(huì)的參與、監(jiān)督，才能得以健康發(fā)展的事業(yè)。走進(jìn)“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門(mén)口，擔(dān)當(dāng)著大院的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲(chǔ)藏間和廚房，令人行走都難以轉(zhuǎn)身。過(guò)慣了福利生活的人們，若要他們自掏腰包交納本當(dāng)屬于他們?nèi)粘；ㄤN(xiāo)掉的水、電、氣費(fèi)用，沒(méi)準(zhǔn)兒會(huì)把院子里吵得個(gè)天翻地覆。 隨著第一個(gè)新型社區(qū)———棕北小區(qū)在城南誕生了，棕北小區(qū)以其完善的社區(qū)配套，高品質(zhì)的社區(qū)生活（環(huán)境），改變了小區(qū)居民的生活方式，也開(kāi)啟了成都物業(yè)管理的新紀(jì)元。因此，成都新型物業(yè)管理的誕生也勢(shì)在必行。1993年，隨著成都錦繡花園物業(yè)管理公司的成立。他們以耳目一新的管理模式，前衛(wèi)的管理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)管理行業(yè)注入了新的活力。其翻天覆地的變化，與當(dāng)初房地產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展有過(guò)之而無(wú)不及，整個(gè)物業(yè)管理業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人之勢(shì)。2．居住物業(yè)管理：是對(duì)居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、市政公用設(shè)施的維護(hù)、修繕，公共衛(wèi)生、交通、治安、市場(chǎng)以及環(huán)境容貌的維護(hù)與整治，是通過(guò)實(shí)施管理法規(guī)和制度，對(duì)社區(qū)居住活動(dòng)和行為關(guān)系、居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)，協(xié)調(diào)各種社會(huì)關(guān)系，從而使居民的居住行為的規(guī)范、有序化。2．單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3—5萬(wàn)平方米；普通居住物業(yè)指建筑面積在530萬(wàn)平方米的住宅區(qū)；大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在30—100萬(wàn)平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)指建筑面積在100萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)。中層住宅，一般是指至少設(shè)置一部電梯的7至9層的住宅。其中10至16層住宅為二類(lèi)高層住宅，17層至17層以上的住宅為一類(lèi)高層住宅。三、選擇題：1．居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的（ A ）。五、 A、工業(yè)物業(yè) B、居住物業(yè)六、