【正文】 量很小，特別是品質(zhì)型洋房目前僅高新區(qū) 兩家代表性樓盤有類似產(chǎn)品，且受到市場追捧，未來市場供給中隨著 消費(fèi)市場的成熟，其高品質(zhì)的洋房必定受到親睞房屋存量 2009 年全年房地產(chǎn)市場累積消化量近 90 萬平方米左右， 2010 年 全年（至 12 月 1 日止）累積消化量近 120 萬平方米，這意味著 23 年內(nèi)，張家口主要以消化存量房為主，但隨著益陽經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展和 城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場出現(xiàn)大量外源購房者，這將再次推動張家口房地產(chǎn)市場的持續(xù)上揚(yáng)。從市場調(diào)研數(shù)據(jù)來看，小高層及高層產(chǎn)品占張家口市中心城區(qū)開發(fā)總量的 %。從市場數(shù)據(jù)分析來看，未來高新區(qū)任是張家口市地產(chǎn)開發(fā)活躍的板塊。2010 年張家口市總體審批待開發(fā)面積達(dá)到 萬平方米，住宅套數(shù) 24239 套。（二）交通條件高新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，所轄四鎮(zhèn)除山體以外的土地面積共有100多平方公里，區(qū)域內(nèi)和周圍有京包、豐沙、大秦三條鐵路線及10111207等四條國道、15條省道路經(jīng)，還有京張、宣大、丹拉、張承、張石5條高速公路交匯于此，高新區(qū)距首都北京180公里，2小時車程，交通十分便利。張家口市高新區(qū)從農(nóng)地荒坡發(fā)展成為一個欣欣向榮的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)，成為張家口市最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。 　　北方物流港園區(qū)：北起緯一路口，南至翟家莊，總規(guī)劃面積144公頃，預(yù)計2009年建成。園區(qū)建成后入駐企業(yè)可達(dá)80余家。目前園區(qū)規(guī)劃設(shè)計基本結(jié)束，科技孵化基地（大樓）正在籌備。 　　高科技工業(yè)園：位于高新區(qū)南部，產(chǎn)業(yè)定位以高科技、信息、生物技術(shù)等新型產(chǎn)業(yè)為主。 　　機(jī)械裝備園：規(guī)劃面積322公頃，產(chǎn)業(yè)定位以機(jī)械裝備制造業(yè)為主，預(yù)計2010年建成。高新區(qū)在張家口總體規(guī)劃發(fā)展中是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，加之政府、高校、金融聚集于此區(qū)域內(nèi)，具有廣闊的空間和樂觀的市場前景。購房者的構(gòu)成一部分是二次置業(yè)的市區(qū)居民，一部分是城鄉(xiāng)結(jié)合部的消費(fèi)者及各縣區(qū)的移民。實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，改善性住房需求成為增長的主要因素。其他信息 九克拉都樂匯寫字樓:181500㎡ 商鋪：1001000㎡ 建筑形式：電梯商務(wù)樓，時代灰派建筑風(fēng)格 樓盤地址：張家口高新開發(fā)區(qū)站前西大街34號（鉆石南路與站前街交叉口） 售樓地址： 張家口高新開發(fā)區(qū)站前西大街34號（火車南站向西150米） 售樓熱線： 03134017882228888 二、宏觀環(huán)境張家口市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀以普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大。（五）交通配套情況多條公交路線：地塊附近有 1 路,10路，11路，33路，301路。都樂匯物業(yè)，九克拉九克拉都樂匯商業(yè)商務(wù)的啟動運(yùn)營，改變了該區(qū)域滯后的商業(yè)、商務(wù)物業(yè)形象，將大幅度帶動整個區(qū)域繁榮和發(fā)展。九克拉鉆石南路是張家口的交通要道，貫穿整個張家口市中心，連接橋東區(qū)、開發(fā)區(qū)，鉆石南路自開通到站前街后，實(shí)現(xiàn)北部市區(qū)到南站鉆石路交通直達(dá)（原先西北中心區(qū)域只能繞長寧街來南站）。 ③周邊的道路車流量適中，但是道路等級較高，且環(huán)衛(wèi)工作到位，基本沒有塵土飛揚(yáng)現(xiàn)象。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下三點(diǎn)： ①項(xiàng)目地周邊的消費(fèi)場所較多。 污染狀況 ：該地塊位于張家口市高新區(qū)，遠(yuǎn)離市中心，工廠相對較少，人流較少，項(xiàng)目緊臨站前大街和鉆石南路南頭，車流量適中，汽車尾氣排放在合理范圍內(nèi)，周圍建筑分布較稀疏，空氣流動快，空氣質(zhì)量受影響較小，噪音污染適中。沿站前西大街向東瞬間可抵達(dá)機(jī)場，與火車南站僅150米，離長途汽車站僅400米。京張城際鐵路建設(shè)接軌北京，潛力巨大的南站商圈效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)出能量。4．項(xiàng)目地段潛力新政府遷入高新區(qū)，南站商圈必將成為“未來中央高端居住區(qū)”。3．沿街商鋪：商鋪戶戶沿街，位于兩條主干道交匯處，戶型有一拖二、一拖三、三樓整層，200—1100㎡適合各種業(yè)態(tài)經(jīng)營。全朝陽、大開間精品寫字間，全明，前后通透，拒絕陰面灰暗、拒絕擁擠，高新區(qū)辦公獨(dú)一無二，100㎡——220㎡黃金戶型辦公、投資首選。完善商業(yè)配套，涵蓋日常生活需求，九克拉公館采取現(xiàn)代主義風(fēng)格，以大尺度樓間距的板式電梯洋房為主，視野開闊，光線充足。1．簡介：九克拉公館坐落于高新區(qū)南站商圈黃金地段，超過城市人均標(biāo)準(zhǔn)的30%的奢華綠化率。河北建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)策劃一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目概況九克拉公館項(xiàng)目是由張家口市金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮譽(yù)巨獻(xiàn)，公司先后獨(dú)立并參與開發(fā)多個房地產(chǎn)項(xiàng)目：府街庭院、山水人家、陽光地帶等，其中府街庭院項(xiàng)目在張家口市有口皆碑。九克拉公館項(xiàng)目位于高新區(qū)鉆石南路和站前街交口處,承載著重要功能。九克拉公館規(guī)劃了一條7000平米的風(fēng)情商業(yè)街，8000平方米國際精品酒店。2．寫字樓部分：站前街商務(wù)精品，外立面高檔大理石平鋪，展現(xiàn)代簡約之美，框架結(jié)構(gòu)自由分割，人性化辦公格局，辦公區(qū)域自由劃分，全景365，全角度體驗(yàn)商務(wù)景觀帶，精裝修公共空間，享上層商務(wù)之座。低密度、大開間、全明寫字間（設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間）。大理石外掛立面、亮黑灰色墻面，現(xiàn)代而不失莊重，間間15㎡落地鋼化門窗凸顯視野，每間（每戶2個以上）配置一個獨(dú)立衛(wèi)生間，足見建造細(xì)節(jié)，項(xiàng)目坐擁站前、多個小區(qū)、學(xué)校的地理位置，在整個高新區(qū)獨(dú)此一家。高新區(qū)作為張家口未來城市發(fā)展新磁極，2012即將成為新的商務(wù)、金融、商業(yè)、物流中心，新區(qū)建設(shè)已然進(jìn)入高速發(fā)展期。(具體位置見下圖) （二）技術(shù)資料1．項(xiàng)目總占地面積：27712平方米 2．總建筑面積：47000 平方米 3．容積率： 4．綠化率：30 % 5．物業(yè)類型：小高層 （三）地塊資源項(xiàng)目地處火車南站附近，位于高新區(qū)鉆石南路和站前街交口處，九克位于世紀(jì)路以西，緯三路以南，站前西大街路北，項(xiàng)目東西規(guī)劃有垣豐西路和鉆石南路，鉆石南路將在2012年上半年開始修建，建成后將暢達(dá)通順全城。其自然資源的具體表現(xiàn)為： 周圍環(huán)境景觀 ：地塊缺少良好的自然景觀，僅有站前西大街的隔離綠化花園有些許綠化植物，景觀資源評判幾乎為零，小區(qū)內(nèi)部綠化率達(dá)到30%，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃組團(tuán)式花園，家家見景，戶戶見綠，居住環(huán)境溫馨舒適。社會治安狀況： 本項(xiàng)目靠近張家口市高新區(qū)的老鴉莊派出所，雖然位于交叉口，但是由于人口流動性適中且緊鄰派出所，所以治安狀況良好。②項(xiàng)目地周邊多為中高檔住宅小區(qū)。 （四）周邊概況根據(jù)小組調(diào)查得知，金鑫地產(chǎn)發(fā)揮自身能量，申請鉆石南路開通到站前街后，政府提前了修路計劃，在9月初破土動工了，預(yù)計十月底通車，此路段為雙向4車道，展現(xiàn)了又一項(xiàng)利好九克拉的外圍環(huán)境和交通優(yōu)勢。站前街、鉆石南路、長寧街基本沒有現(xiàn)代商業(yè)，和南站區(qū)域早已不能匹配，陳舊的沿街商業(yè)、服務(wù)業(yè)影響該區(qū)域繁榮與發(fā)展。公館的配套九克拉至此長寧街、朝陽大街、鉆石南路、站前街實(shí)現(xiàn)互通后，此地段唯一的現(xiàn)代商業(yè)、寫字樓綜合項(xiàng)目。都樂匯將為此地域提供商務(wù)、餐飲、娛樂支撐，正因?yàn)槠湮ㄒ恍院拖∪毙裕熬安豢晒懒?，基于地段價值、商業(yè)物業(yè)稀缺、區(qū)域貢獻(xiàn)，投資者、經(jīng)營者持有九克拉公館為明智之舉。其中33路位于小區(qū)大門口，為居家出行帶來便利。住宅價格受距離遠(yuǎn)近影響變小。張家口高新區(qū)是新興發(fā)展的區(qū)域，隨著張家口城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快。從潛在需求來看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，也會相應(yīng)刺激此區(qū)域的購房者人數(shù)的增加。三、區(qū)域環(huán)境（一）區(qū)域開發(fā)環(huán)境 高新區(qū)位于張家口市區(qū)南部，整合后的高新區(qū)以緯一路作為與舊城區(qū)的分界線，新區(qū)的發(fā)展空間十分廣闊，目前作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的三大園區(qū)和兩條商貿(mào)帶的產(chǎn)業(yè)定位與總體規(guī)劃基本完成。園區(qū)整體規(guī)劃位于國務(wù)院批準(zhǔn)的張家口市城市發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)委審批，現(xiàn)首期開發(fā)項(xiàng)目征地手續(xù)正在辦理?？傄?guī)劃面積714公頃，預(yù)計2015年建成。工貿(mào)園區(qū)：位于高新區(qū)西部，產(chǎn)業(yè)定位以草牧機(jī)械制造、大型機(jī)械、汽貿(mào)交易為主。目前該項(xiàng)目整體規(guī)劃已通過市規(guī)劃評審，110國道商貿(mào)帶征地拆遷正在進(jìn)行。項(xiàng)目建成后形成冀西北最大的汽貿(mào)、建材等集散市場。市政府確定努力把張家口高新區(qū)建設(shè)成為高新技術(shù)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。（三）樓市情況根據(jù) 2010 年以來，張家口市的房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。全年待開盤新項(xiàng)目 8 個，高新區(qū)板塊地域?qū)拸V， 受政策利好引導(dǎo)，其總體開發(fā)量較大。高端化、品質(zhì)化需求 目前張家口市場多層產(chǎn)品逐步減少，小高層及高層產(chǎn)品逐漸獲得置 業(yè)者的親睞，這預(yù)示著張家口市房地產(chǎn)市場正逐步邁向高端化和品質(zhì) 化，置業(yè)者也實(shí)質(zhì)的改變了以往的擇房標(biāo)準(zhǔn)，逐步向品質(zhì)化、品牌化 大盤靠攏。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場主導(dǎo) 方向，市場供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈。四、項(xiàng)目開發(fā)條件（一）配套設(shè)施 張家口高新區(qū)把完善公共事業(yè)配套作為改善民生的重要一環(huán)，傾力推進(jìn)以教育、醫(yī)療及文化設(shè)施為主的公共事業(yè)配套工程，著力建設(shè)與新區(qū)發(fā)展相適應(yīng)的公共事業(yè)，努力為群眾提供更加優(yōu)質(zhì)的民生資源，打造宜居宜業(yè)新城區(qū)。吸引河北北方學(xué)院、河北建工學(xué)院兩大高等院校在該區(qū)建設(shè)新校區(qū)，目前兩校新校區(qū)一期工程均已竣工投入使用，；吸引市第一中學(xué)在該區(qū)落地，并已建成投入使用；加快推進(jìn)新區(qū)第二中學(xué)、新區(qū)第一小學(xué)和第二小學(xué)項(xiàng)目建設(shè)，目前新區(qū)第一小學(xué)已完成投資870萬元，主體建筑一層封頂、二層在建。 以強(qiáng)化公共醫(yī)療為重點(diǎn)，著力改善醫(yī)療衛(wèi)生條件。以社會多方參與為抓手，著力活躍群眾文化。另外還投資30多萬元建成33所農(nóng)家書屋，建成39個村民活動中心，不斷活躍群眾文化，提升新區(qū)文明。地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地 段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。（三）SWOT 分析 ①交通便利：獨(dú)享公交車站及火車南站，九克拉商圈到市中心僅半小時公交車程，且九克拉小區(qū)外33路車可直接到達(dá)市中心百盛商場。 ②教育環(huán)境豐富：周邊有河北建筑工程學(xué)院新校區(qū)，河北北方學(xué)院等高校，高新區(qū)幼兒園，張家口一中等豐富的教育區(qū)位優(yōu)勢。①周邊人流稀疏，公交晚班時間過早；②整體商業(yè)繁華程度不夠，娛樂場所欠缺，購物不夠便利。②項(xiàng)目的增值空間； 市政開發(fā)項(xiàng)目對項(xiàng)目后期增值潛力增大， 開發(fā)盈利空間大。①期房銷售壓力 由于處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大，競爭壓力大， 給開發(fā)商帶來一定的投資抗性； ②居民消費(fèi)水平偏低；高新區(qū)居民多為中等收入人群，而高新區(qū)房價大多偏高，平均35004000/m2,因此當(dāng)房價過高時，造成售房壓力增大，居民消費(fèi)水平無法滿足開發(fā)要求。樓盤二：豐泰親河苑 開發(fā)商：河北豐泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：清水河與緯三路交叉口東北角總占地面積：73畝 容積率： 綠化率：35﹪建筑總面積：157000平方米配套設(shè)施：小區(qū)西臨張家口新一中，東側(cè)有北方學(xué)院、建工學(xué)院、行政中心及規(guī)劃中的文化藝術(shù)中心。樓盤三：奧林星城 開發(fā)商：張家口新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：位于緯一路原牛奶廠院內(nèi)，是一個大型的成熟社區(qū)，北側(cè)緯一東路，南側(cè)長治路，西側(cè)張宣公路，東側(cè)茶榆路容積率： 綠化率：32% 總建筑面積：300000平米周邊配套：樂購、萬博市場、福隆超市、超市發(fā)、帝廣購物中心，小區(qū)內(nèi)配有成熟的商業(yè)街，購物餐飲都非常方便。學(xué)校有高新小學(xué)、前屯小學(xué)、北方學(xué)院、八中、一中、煤機(jī)中學(xué)等等。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： 1. 區(qū)位： 區(qū)位四個樓盤距離本案相對較近，均融合在高校文化圈和休閑娛樂圈內(nèi)，配套設(shè)施都比較齊全。2. 項(xiàng)目特征：三個競爭樓盤的容積率約在 —。綠化率大多在30% —40%。5. 價格（起價）：鉆石花園：3600/m2 親河苑：3000/m2 九克拉公館：3500/m2 奧林星城：3800/m26. 營銷推廣：各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計比較有特色， 配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。7. 銷售情況：競爭樓盤中鉆石花園、奧林星城樓盤銷售情況較好，推出的短時間內(nèi)就銷售達(dá) 60%， 同時下批次樓盤的 VIP 辦理情況較好，看房量大，購買積極性高。尤其本案位于站前西大街和主干道鉆石南路交叉口，氛圍濃厚，緊鄰火車南站，無論是投資還是居住都是有優(yōu)勢的。并且在選擇設(shè)計單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，最好選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。 據(jù)資料顯示，最近幾年，張家口市區(qū)房地產(chǎn)市場的需求逐步增加，主要客戶群體多為城建拆遷戶和周邊縣市來張定居的客戶。對于張家口整體商業(yè)環(huán)境的分析：張家口三年大變樣之后，人口數(shù)量和人口整體素質(zhì)有所增加，整體消費(fèi)水平上漲。 目錄 一、目標(biāo)客戶分析……………20 二、目標(biāo)市場策略……………23 三、消費(fèi)者購買行為分析……23 四、小結(jié)………………………26 一、目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶群定位（1）目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶:企業(yè)事業(yè)單位人員、私營企業(yè)主、都市白領(lǐng)、投資客、城鄉(xiāng)居民購買動機(jī)：一是自住，二是純粹用于投資升值。年齡：他們年齡在2550歲之間.所在區(qū)域：項(xiàng)目區(qū)域居住群為主，輻射整個張家口市月收入：他們月收入在5000元以上，家庭月收入在12000元左右職業(yè)：企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、外來城鎮(zhèn)居民所承受購房