【正文】 ，地方政府盡管是房地產(chǎn)游戲中當(dāng)仁不讓的最大受益者，但卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。在2003年9月的《福布斯》論壇上，上海市長韓正信心滿滿地說“我在這里可以提個(gè)建議，如果你們在上海沒有房產(chǎn)，可以聽我一句勸告，投資房地產(chǎn)絕對是高回報(bào)的。顯然，這一次的海南不過是一個(gè)后來者和模仿者。作為見證上一次地產(chǎn)崩潰的標(biāo)志性地點(diǎn)，海南將起而未起的房地產(chǎn)熱讓人油然生出一絲不安的聯(lián)想。這種鼓勵(lì)立即就起到了作用。 海南省省長衛(wèi)留成剛剛從中央企業(yè)轉(zhuǎn)任地方官員不久，就將眼光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)。房地產(chǎn)既然可以像魔術(shù)一樣變出GDP來，那么，房地產(chǎn)就不再僅僅是房地產(chǎn)，而是繁榮，是政績，甚至是政治。這個(gè)判斷，對中國其他大中城市幾乎一體適用。這使得房地產(chǎn)在上海支柱產(chǎn)業(yè)中的位置急劇上升。有人測算，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)拉動系數(shù)甚至達(dá)到1：。至此，朱鎔基在1990年代中期以個(gè)人政治威信為賭注所取得的所謂宏觀調(diào)控成果流失大半。由于批出的土地幾乎立即就可以用作從銀行抵押貸款，所以，土地權(quán)力實(shí)際上就演變成了地方政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得暴利也可以被計(jì)算為地方政府的隱性財(cái)政收入。 房地產(chǎn)看上去似乎是一個(gè)非常具有民營經(jīng)濟(jì)色彩的行業(yè)，但實(shí)際上，在許多大城市中，隸屬于市、區(qū)政府的房地產(chǎn)公司占有相當(dāng)份額。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20～40％的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～80％。地方政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。由此可見土地出讓之熱。根據(jù)中國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。 在中國房地產(chǎn)的這個(gè)令人眼熱心跳的巨大游戲中，地方政府無疑是頭號受益者。于是，各地方政府開始陸續(xù)出臺種種刺激房地產(chǎn)交易甚至鼓勵(lì)炒作的政策，頗有要將房地產(chǎn)熱進(jìn)到底的架勢。所以，當(dāng)時(shí)地方政府的注意力仍然集中在引進(jìn)外資，鼓勵(lì)地方企業(yè)在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護(hù)本地的經(jīng)濟(jì)增長速度。正是這個(gè)漏洞，為這一次的經(jīng)濟(jì)過熱埋下了關(guān)鍵的伏筆。如此，地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨(dú)立支配的要素資源就只剩下土地一項(xiàng)。作為此次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要后果，地方政府手中的金融權(quán)力被幾乎悉數(shù)上收。如果說，中國股市中的“坐莊”者僅僅是那些游走體制邊緣的冒險(xiǎn)家以及體制內(nèi)的權(quán)力販賣者的話，那么，房地產(chǎn)中的坐莊者則是散布在全國各地，大大小的地方政府。19”都不能與這一輪地產(chǎn)牛市同日而語。最起碼，它們有著同樣的政治和政策背景。這足以見得，本輪地產(chǎn)牛市與“5 特別值得注意的是，1999年3月央行出臺《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》與中國股市的“5隨后，他毅然重新南下，開始了一次極其成功的地產(chǎn)生涯。不幸的是，房地產(chǎn)誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱，制造麻煩的能力也同樣出色。雖然上一輪房地產(chǎn)熱舊痛未消，但左支右絀之際，也是沒有辦法的無奈之舉。然而，僅僅事隔5年之后，房地產(chǎn)竟然變成了政府冀望甚深的一劑重振經(jīng)濟(jì)的藥方，不免讓人陡生今夕何夕之慨。格外具有戲劇性的是，房地產(chǎn)作為上一輪經(jīng)濟(jì)過熱的罪魁禍?zhǔn)祝?jīng)是朱鎔基內(nèi)閣的心腹大患，并成為上一次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)打擊對象。作為一個(gè)重要的配套政策，中國人民銀行在當(dāng)年四月頒布了《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》；次年二月，中國人民銀行又接著發(fā)布了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，并明確指出，推動個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的意義在于“促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動生產(chǎn)”。 準(zhǔn)確地說，中國今日以漫畫形式呈現(xiàn)在人們面前的房地產(chǎn)狂熱的最早源頭，可以追溯到上個(gè)世紀(jì)的1998年。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。 一、房地產(chǎn)政治 1，如履薄冰的贏家 地方政府是這個(gè)游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這份名為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，從供給到需求提出了種種抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施，而其最重要的著力點(diǎn)卻依然是：地方政府必須對此負(fù)責(zé)。在背后，一場蓄勢已久，不得不發(fā)的政治行動已經(jīng)開場。其中威懾意味已經(jīng)相當(dāng)濃厚。這可能有夸張之嫌。這篇評論員文章中最引人注目的一段話是：“為強(qiáng)化地方各級人民政府的責(zé)任，對住房價(jià)格上漲過快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。第二天，滬、深股市的房地產(chǎn)指數(shù)全面暴跌。這讓早已經(jīng)草木皆兵的中國房地產(chǎn)業(yè)覺察到了某種不祥之兆。房地產(chǎn)套牢中國自98年來宏觀政策深度分析2005年6月8日 2005年3月16日，中國央行在其官方網(wǎng)站商發(fā)布公告，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，并提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例，由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行的通告雖然基本上都是技術(shù)性語言，但開宗明義的第一句話卻是“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定……”。人們意識到，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮已經(jīng)升級，后面可能還會有一系列更加強(qiáng)硬的調(diào)控措施出臺。 果不其然，18天之后的4月3日，官方新華社發(fā)表題為《加強(qiáng)宏觀調(diào)控 穩(wěn)定住房價(jià)格》的評論員文章。”有人考證，這是建國以來新華社首次針對個(gè)別行業(yè)發(fā)表評論員文章。但無論如何，在我們的記憶中，這篇文章口吻之嚴(yán)厲，大概只有1996年12月16日《人民日報(bào)》那篇“正確認(rèn)識當(dāng)前股票市場”的評論員文章可以相比。 事實(shí)上，新華社評論員的文章不過是對即將到來的暴風(fēng)天氣的一次公開暗示。這就是當(dāng)時(shí)已經(jīng)廣泛流傳但卻始終未見官方媒體正式披露的所謂“國八條”。 至此，在暗中已經(jīng)角力多時(shí)的博弈主角正式浮出水面。而與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零。 與公眾普遍的印象不同，在中國房地產(chǎn)復(fù)雜的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒體置于舞臺中央的地產(chǎn)商，也不是那些吵吵嚷嚷的消費(fèi)者，更不是諸如“溫州炒房團(tuán)”之類的投機(jī)逐利者，而是中央政府和地方政府。在那一年，受困于亞洲金融危機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長的急劇失速，中央政府出臺了一系列的拉動內(nèi)需的政策。此時(shí)，中央政府將房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長一個(gè)重要手段的政策意圖已經(jīng)相當(dāng)明顯。相信，所有經(jīng)歷過那一次地產(chǎn)崩潰的人，都會對朱鎔基當(dāng)時(shí)的霹靂手段記憶猶新。 在1998年，中央政府將房地產(chǎn)作為提振經(jīng)濟(jì)的手段，可能是看中了房地產(chǎn)業(yè)出色的產(chǎn)業(yè)拉動能力。后來的事實(shí)證明，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的能力果真相當(dāng)了得。 1998年的冬天，一位在南方地產(chǎn)崩潰之后被迫北上的朋友，憑著他對政策一貫敏感的嗅覺告訴我，房地產(chǎn)可能要轉(zhuǎn)勢了?，F(xiàn)在看來，這不僅是我這位朋友一次重要的人生轉(zhuǎn)折，也是中國最近一次房地產(chǎn)狂飚的一個(gè)標(biāo)志性的起點(diǎn)。19”行情在時(shí)間上相當(dāng)吻合。19”人造牛市一樣，是某種政治和政策的產(chǎn)物。然而，無論就時(shí)間之長、涉及資金之巨，能量之恢弘，短命的“5個(gè)中秘密在于：他們有完全不同的“莊家”。 1990年代中期之后，朱鎔基鋼鐵般的宏觀調(diào)控如愿以償。地方政府對銀行的支配權(quán)，在1990年代初期的經(jīng)濟(jì)過熱中，險(xiǎn)些釀成了一場致命的金融危機(jī)。這是思維縝密的朱鎔基留下的一個(gè)重要的漏洞。在本輪房地產(chǎn)熱的起步階段，地方政府似乎并沒有意識到土地要素的神奇之處，這一是因?yàn)殂y行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復(fù)元?dú)?，另外一個(gè)原因則是，地方官員對中央政府的鐵腕及其對房地產(chǎn)的真正意圖仍然心有余悸。然而，隨著時(shí)間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產(chǎn)本身也逐漸顯示出其無與倫比的優(yōu)越性。到這個(gè)時(shí)候，一場難以控制的房地產(chǎn)牛市實(shí)際上已經(jīng)無法避免。這首先表現(xiàn)在土地收入中。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。可供比較的是，在實(shí)施積極財(cái)政政策的1998－2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40％左右。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占到住房價(jià)格的20％左右。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖。據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級政府的的政府企業(yè)。 不過，對于地方政府來說，土地不僅是財(cái)政權(quán)力，而且也是貨幣權(quán)力。土地由財(cái)政而貨幣，實(shí)際上標(biāo)志著地方政府從中央政府手上重新奪回了兩項(xiàng)最主要的權(quán)力，因而也重新取得了推動地方經(jīng)濟(jì)增長的主動權(quán)。 除了上述兩項(xiàng)妙用之外，房地產(chǎn)給地方政府帶來的另外一個(gè)收益就是，它顯著地帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長。在房地產(chǎn)最為熾熱的上海，2004年房地產(chǎn)直接拉動的GDP約為17％，間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動的GDP約為3％到7％，合計(jì)共約20％。上海經(jīng)濟(jì)正在演變?yōu)榈氐氐赖赖姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。1990年代中期之后，GDP增速作為一種潛在但非常流行的政治激勵(lì)機(jī)制，深刻地影響著地方政府官員行為。或許是參透了房地產(chǎn)的這種奇稟異賦，各地方政府紛紛將房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的萬能鑰匙。他毫不掩飾地誘惑和鼓勵(lì)投資者：“５年后海南房價(jià)有望翻番”。不久之后，包括長江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、中信泰富董事局主席榮智健在內(nèi)的一批商業(yè)巨頭紛紛飛越瓊州海峽，齊聚海南。有趣的是，在起始于1990年代末期的這一輪持續(xù)多年的房地產(chǎn)熱潮中，海南已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。在此之前，在欣欣向榮房地產(chǎn)中已經(jīng)大發(fā)利市的上海市對投資者做過更加明確的鼓勵(lì)?！痹诘胤秸賳T這些顯然有些超越分際的言論中，我們可以品味出地方政府對房地產(chǎn)的寄望之殷和倚重之深。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。而與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零。這種奇特的成本收益格局隱蔽在中國現(xiàn)行的政府體制安排之中。在這個(gè)意義上，地方政府對房地產(chǎn)的熱衷不僅是非常符合“經(jīng)濟(jì)理性”的，也是難以遏制的。 “財(cái)政聯(lián)邦制”，這個(gè)受到錢穎一等海外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家廣泛推崇的制度創(chuàng)新，曾經(jīng)一手締造了1990年代中國經(jīng)濟(jì)增長奇跡，也是中國這一次史無前例的“房地產(chǎn)運(yùn)動”的主要?jiǎng)恿?。地方政府在追求?jīng)濟(jì)利益的時(shí)候存在收益與成本的嚴(yán)重不對稱結(jié)構(gòu)，是中國房地產(chǎn)問題在制度上的癥結(jié)所在。前者是向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)復(fù)歸，此路不通；后者則等同于一種無法預(yù)測的藝術(shù)，完全仰賴政治領(lǐng)導(dǎo)人駕馭復(fù)雜局勢的能力甚至運(yùn)氣，因而也是一種無法穩(wěn)定預(yù)期的非制度狀態(tài)。在這種情況下，地方官員實(shí)際上也處于一種進(jìn)退失據(jù)、難以拿捏的矛盾狀態(tài)?！?2，悠然自得的地產(chǎn)商 提要：當(dāng)然，中國房地產(chǎn)商人們?nèi)狈ψ晕壹s束的短視和狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。 在中國的房地產(chǎn)游戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬利者，是僅次于地方政府的第二號受益者。雖然房地產(chǎn)商的利潤在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤經(jīng)常可以達(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對于我來說，利潤在100200%。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以