營(yíng)業(yè)性物業(yè)商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算的探討-展示頁(yè)
2025-07-05 12:15本頁(yè)面
【正文】 9日。 加油站概況估價(jià)對(duì)象為深圳市龍崗區(qū)布吉坂田村坂田加油站，委托方于2001年3月6日向深圳市龍崗區(qū)供銷合作聯(lián)社布吉社購(gòu)買得來(lái)，后改造重建，并于2002年重新進(jìn)行竣工驗(yàn)收。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)=預(yù)付資本平均利潤(rùn)率下面是計(jì)算商業(yè)利潤(rùn)的評(píng)估案例，這里我們只介紹計(jì)算過(guò)程。我們知道，房地產(chǎn)凈收益的公式為：凈收益=商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。平均利潤(rùn)率的形成：1）利潤(rùn)率不同，等量資本不能獲得等量利潤(rùn)，就會(huì)引起不同生產(chǎn)部門的競(jìng)爭(zhēng)；2）不同部門競(jìng)爭(zhēng)的手段是資本轉(zhuǎn)移，資本由利潤(rùn)低的部門向利潤(rùn)高的部門轉(zhuǎn)移；3）部門之間的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致不同部門的利潤(rùn)率趨向平均化。利潤(rùn)：商品價(jià)值W=K+m，這里的m就是馬克思資本論中的剩余價(jià)值，剩余價(jià)值作為全部預(yù)付資的產(chǎn)物時(shí)，m就轉(zhuǎn)化成了利潤(rùn)p。由此我們可以知道，商業(yè)資本的運(yùn)動(dòng)形式為G—W—G’，即向產(chǎn)業(yè)資本購(gòu)買商品，然后出售商品，實(shí)現(xiàn)商品的生產(chǎn)價(jià)格以獲得利潤(rùn)。商人在商品流通活動(dòng)中投入商品經(jīng)營(yíng)資本以低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出賺取買賣差價(jià)，這種差價(jià)就形成了商業(yè)利潤(rùn)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的商業(yè)活動(dòng)由兩部分組成：（1）生產(chǎn)在流通中的繼續(xù)：包括運(yùn)輸、儲(chǔ)藏、保管、分裝等。一 商業(yè)利潤(rùn)的概念商業(yè)的概念有兩種，一種是狹義的商業(yè)，即凡以營(yíng)利（賺取買賣差價(jià)）為目的，直接或間接向生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)貨物，而后轉(zhuǎn)售他人之經(jīng)濟(jì)行為，稱為狹義的商業(yè)。通常，在實(shí)際工作中，大部分估價(jià)師都未考慮商業(yè)利潤(rùn)，也有知道要扣除商業(yè)利潤(rùn)的，但由于不知道如何計(jì)算，在評(píng)估報(bào)告中也就忽略不提，或者計(jì)算了，但取值的基數(shù)有問(wèn)題，這樣得出的評(píng)估結(jié)果往往會(huì)有很大的區(qū)別。營(yíng)業(yè)性物業(yè)商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算的探討梁紅焱 收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。在房地產(chǎn)評(píng)估中，由于出租房地產(chǎn)的凈收益即為房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益，故基于租賃收入測(cè)算凈收益較為普遍，是評(píng)估工作中收益法估價(jià)的典型對(duì)象，而營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與
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