【正文】 ，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了?！　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)?！　　　》康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的?！　　　≡僬f立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西?！∫猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證?！　　　〉悄?，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序?！　⊥恋刈C由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建1 立項(xiàng)批復(fù) (發(fā)改委) 2 選址意見書 (管委會(huì)) 3 土地證 (國(guó)土局) 4 地名申報(bào) (民政局) 5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) 6 環(huán)評(píng)報(bào)告 （環(huán)保局,委托環(huán)評(píng)公司辦理） 7水保方案設(shè)計(jì)所需資料 (稅務(wù)局) 8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) 9 消防審核申報(bào)表 (消防支隊(duì) ) 10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室) 11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) ) 12 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) (規(guī)劃局) 13 施工圖審查要件 (審圖機(jī)構(gòu)) 14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) （規(guī)劃局） 15 監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局) 16 施工招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局) 17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料 (建設(shè)局) 18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局) 19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局) 20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局) 21 施工用水申請(qǐng) (自來水公司) 22 施工用電申請(qǐng) (電力公司) 23 辦理臨時(shí)占道、開口 (城管局) 24 物價(jià)審批所需材料 (建設(shè)局) 25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局) 26 初始登記 (建設(shè)局) 27 商品房預(yù)售許可證 (建設(shè)局)房地產(chǎn)開發(fā)流程及前期報(bào)建經(jīng)驗(yàn)分享1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)**,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題?！　　　∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行?！　　　∥也皇桥u(píng)這種土地出讓模式容易滋生**。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式?！　　　〔贿^無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。 未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。非常的社會(huì)主義特色。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。嘿嘿。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等、這些東西都是非常專業(yè)的。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。但是且慢?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。也是看起來很簡(jiǎn)單。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。　　　　其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一