【正文】 房地產(chǎn)交換有差價的，應(yīng)當(dāng)就差價部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費。 7 申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件?答：(一)刊登聲明的報紙； (二)具結(jié)書； (三) 身份證明； (四) 補發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書。7 遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補領(lǐng)?答：《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。7 房地產(chǎn)登記的程序是怎樣的?答：房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： (一) 提出申請； (二) 受理申請； (三) 審查申請文件； (四)權(quán)屬調(diào)查； (五)依法公告； (六)確認房地產(chǎn)權(quán)利； (七)將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上； (八)計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (九)立卷歸檔。7 《房地產(chǎn)證》記載哪些內(nèi)容?答：《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、 《國有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效。 7 《房地產(chǎn)證》有什么作用? 答：《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)憑證，是合法擁有房地 產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。70、 什么是房地產(chǎn)權(quán)?答：指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。6 為什么要進行房地產(chǎn)權(quán)登記?答：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管 理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。 6 個人住房擔(dān)保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。6 個人住房抵押貸款：是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。（3）按專項使用的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。具體內(nèi)容主要有三個方面：（1）按照個人存儲，單位資助的原則進行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金帳戶。6 住房公積金 ：是一種義務(wù)性的住房長期儲金。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應(yīng)的目的。（復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。6 復(fù)式住宅：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。60、 躍層式住宅：是一個住宅占兩個樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。5 錯層式住宅：是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上。5 住宅小區(qū)：是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。5 隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。5 半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 5 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。5 走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。）50、 陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。）3 日照間距:某一建筑物高度與北鄰建筑物之間距離之比。2 建筑密度:建筑物底層占地面積比上總占地面積（建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。）2 凈高:標準層頂棚到地面之間的距離；（凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 ；2 層高:標準層之間的距離,上下兩樓板中間的距離；（層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。2 綠化率：綠地面積比上總占地面積2 綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。2 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。一般作為衡量居住水平的面積指標。1 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。）1 共有建筑面積分攤系數(shù):共有建筑面積比上各套套內(nèi)建筑面積之和（整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)）。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。計算住宅租金，都是按使用面積計算。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等）。 配套:主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施。 契稅:房屋所有權(quán)變更時,就當(dāng)事人所定契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收一次性稅收,它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 土地使用金:有償使用國有土地使用的年限40—70年,一次性買斷國家使用權(quán)的資金,只有足額交納土地出讓金的土地才有權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用證:合法擁有國有土地的主要證明材料,它主要載明所有者的名稱,土地的性質(zhì),使用年限,面積。土地使用年限：居住商品房年限為70年，工業(yè)、教育、文化等用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或者其他用地50年， 房屋的所有權(quán)是永久的。（4）土地開發(fā)——是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。（2）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣交易、贈予、繼承或者其他合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的特點？房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點。（1）房地產(chǎn)開發(fā)——是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。房地產(chǎn)的特殊性：（1）不可移動性（2）唯一性（3）保值增值的穩(wěn)定性（4）生產(chǎn)與使用的長期性 （5）高額的投資性（6）社會生活的影響性（7）受政府宏觀經(jīng)濟政策限制導(dǎo)向的從屬性房地產(chǎn)業(yè)——指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的部門、經(jīng)濟行業(yè)。一、住宅樓盤概念： 房地產(chǎn):指土地及固著在土地之上不可分割的部分,: （1）地產(chǎn)——土地及其上下的一定空間，包括地下各種基礎(chǔ)設(shè)施、水域及地面道路等。（2）房產(chǎn)——建筑在土地上的各類房屋，它有住宅，商場，辦公樓，廠房，文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂、旅游等各種設(shè)施用房。是集投資、開發(fā)、營銷、物業(yè)管理及各類服務(wù)等多種企業(yè)群體的綜合產(chǎn)業(yè)部門。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。（3）房地產(chǎn)權(quán)——是指房屋和土地的所有權(quán)，從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，用房地產(chǎn)做擔(dān)保的房地產(chǎn)抵押權(quán)，房屋典當(dāng)而產(chǎn)生的典權(quán)以及屬于債權(quán)的房地產(chǎn)租賃權(quán)等。（5）房屋開發(fā)——由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。土地使用權(quán):使用國有土地所享有的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容和使用年限:居住用地70年,工業(yè)用地50年,綜合用地50年,科學(xué),教育,文化,衛(wèi)生用地50年,商業(yè),娛樂,旅游用地40年。 五證兩書:《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《商品房使用說明書》《商品房質(zhì)量保證書》。 房產(chǎn)證:房屋竣工驗收后,在開發(fā)計劃土地證,開工許可證,竣工報告,竣工圖等資料齊全的情況下,由房屋所有者的名稱,房屋的面積,層數(shù),間數(shù),幢數(shù)以及鄰里的姓名及所交納的契稅情況組成。如:供水,電,暖氣,煤氣,通訊,入網(wǎng),有線電視,交通車站及學(xué)校,幼托,醫(yī)院,廣場,超市,郵電,公園等 物業(yè)管理:主要指房產(chǎn)交付使用后,保證水電暖及其它配套設(shè)施的正常使用,維修房屋及各種管道,負責(zé)治安、衛(wèi)生、車輛、花草樹木的管理,并負責(zé)收取相關(guān)費用 地皮:指不含規(guī)劃內(nèi)容的土地1 樓花:指土地附著政策批準的有效規(guī)劃內(nèi)容,主要指法定許可的建筑面積1 期房:一切已經(jīng)開工但未竣工的房屋1 現(xiàn)房:已經(jīng)竣工的房屋1 建筑面積:套內(nèi)建筑面積+分攤建筑面積（住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。1 使用面積:房屋內(nèi)出去墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積；（住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。）注明：計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。1 分攤的共有建筑面積:套內(nèi)建筑面積乘以共有建筑面積分攤系數(shù)；（（一）住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。（二）商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。1 實用面積：它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 計租面積：作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。2 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。2 實用率：實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。）2 標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。） 容積率:總建筑面積比上建筑用地面積（例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。3 多層：７層以下含７層的住宅或其它建筑3 高層：８層以上的建筑（小高層：８—１８層，高層：１９—２９層，超高層：３０層以上）3 建筑形體類別：古典風(fēng)格，后現(xiàn)代主義風(fēng)格3 建筑結(jié)構(gòu)形式：木結(jié)構(gòu)，石結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)3 商品房交付使用標準：七通一平；路通，給水通，排水通，電通，暖通，通訊通，氣通，道路平整3 中國房地產(chǎn)法律法規(guī)構(gòu)架：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》3 拆遷方式：１、自行拆遷，２、委托拆遷，３、自行委托相結(jié)合3 拆遷補償?shù)娜N方式：１、貨幣補償，２、置換補償，貨幣與置換補償相結(jié)合 土地使用權(quán)的出讓方式：１、招標出讓，２、拍賣出讓，３、協(xié)議出讓4 現(xiàn)代人買房所關(guān)注的五大空間：自由空間，家政空間，停車空間，網(wǎng)絡(luò)空間，溝通空間4 商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場規(guī)律經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準面向海內(nèi)外以贏利為目的而興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅4 經(jīng)濟適用房：由國家或當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題而興建的普通住宅，在同地段，同質(zhì)量的情況下其造價成本低于商品房4 準現(xiàn)房：房屋主體已經(jīng)封頂，還未竣工的房屋4 外銷房：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式報政府計劃主管部門到正式項目建成後，用于向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑4 內(nèi)