【正文】 城市經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)有明顯的階段性。因此在城市經(jīng)營(yíng)中，要堅(jiān)持局部服從整體的原則，從城市的大局和整體利益出發(fā)，不圖一時(shí)一事的功利，始終把城市的整體利益放在首位。而不僅僅是追求經(jīng)營(yíng)某種單一資源、某種單一資產(chǎn)、某類單個(gè)產(chǎn)業(yè)獲取最大效益。城市還是第二、第三產(chǎn)業(yè)等高級(jí)產(chǎn)業(yè)的集聚中心。城市除了土地、礦產(chǎn)（主要在工礦城市）外，還有珍貴的人文景觀資源、優(yōu)美自然景觀資源和稀缺的高素質(zhì)人力資源。由于它們創(chuàng)造了新產(chǎn)品，開(kāi)辟了新市場(chǎng)，社會(huì)給予它們豐厚的回報(bào)。上世紀(jì)以來(lái)，人們的生活質(zhì)量有了顯著、持續(xù)的提高，在很大程度上，這應(yīng)歸功于城市和企業(yè)對(duì)其產(chǎn)品的不斷改進(jìn)以及它們創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供服務(wù)的能力。中國(guó)作為城市化后進(jìn)國(guó)家，應(yīng)汲取發(fā)達(dá)國(guó)家在城市化過(guò)程中的教訓(xùn)，避免重蹈發(fā)達(dá)國(guó)家城市化初期的覆轍，走出一條經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)并行前進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展道路。尤其是大氣污染，是城市主要的環(huán)境特征之一。城市環(huán)境的脆弱性，主要表現(xiàn)在城市的環(huán)境問(wèn)題種類繁多，而且日益嚴(yán)重。環(huán)境問(wèn)題是城市問(wèn)題的主題。也只有為市民多辦實(shí)事，多解決生活中的一些最基本的困難，城市經(jīng)營(yíng)才能得到市民的支持和參與，城市經(jīng)營(yíng)才能成功。但是也應(yīng)看到，有的城市雖然也講“以人為本”，但不從城市居民的實(shí)際需要和根本利益出發(fā)，而熱衷于本屆政府的“政績(jī)”，或是不惜巨資大搞“紀(jì)念碑”建設(shè)，或是亂上污染擾民的工業(yè)項(xiàng)目，或是大搞為少數(shù)人服務(wù)的豪華設(shè)施，這是與人本原則根本對(duì)立的。所以，在不同的階段，經(jīng)營(yíng)城市就要營(yíng)造不同的環(huán)境來(lái)滿足市民的要求。在工業(yè)化早期，城市居民的最大需求是在城市找到一份工作，滿足生存需要，往往只有簡(jiǎn)陋的居住環(huán)境、工作環(huán)境。要關(guān)注住、行問(wèn)題，營(yíng)造良好的居住環(huán)境、工作環(huán)境，滿足人們的生理需求、安全感需求、社交溝通的需求、關(guān)心和尊重的需求、追求美的需求和自我實(shí)現(xiàn)等多層次需求。城市經(jīng)營(yíng)的根本目的是為民造福，因?yàn)橹挥薪?jīng)營(yíng)城市才能謀求城市的蓬勃發(fā)展和行政的高效率，從而提高社會(huì)福利?！　?城市經(jīng)營(yíng)的原則　　 城市經(jīng)營(yíng)一般原則：　　人本主義原則?！　?城市的美化功能。城市新陳代謝功能主要由城市垃圾處理系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)來(lái)完成。城市交通效率的高低從一定意義上講決定了城市生產(chǎn)、生活的效率的高低。　　 城市流通功能。這些生存系統(tǒng)又被稱為城市的生命線?！　?城市生存功能。在這里，城市土地是指經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的熟地?！　?城市經(jīng)營(yíng)的功能體系　　 城市載體功能。公共產(chǎn)品和公共服務(wù)有別于市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)，一般不以盈利為目的，不能靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)組合生產(chǎn)要素而得到，基本屬于“市場(chǎng)外部”，主要靠政府投資或以某種特殊政策來(lái)吸引社會(huì)投資?！　?城市經(jīng)營(yíng)的客體。城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)除了講究經(jīng)濟(jì)效益外，還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益，增加市民的福利，實(shí)現(xiàn)城市的整體增值。它包括了市政府的組成部門既職能部門和職能部門委托的企業(yè)?！　?城市經(jīng)營(yíng)的主體。這些產(chǎn)品和服務(wù)可分兩類：一類是企業(yè)等非政府組織不愿而且不能提供而只能由城市政府提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)，這些公共產(chǎn)品和服務(wù)的作用是提供良好的投資環(huán)境、居住工作環(huán)境和開(kāi)發(fā)城市特殊產(chǎn)業(yè)如會(huì)展業(yè)；另一類是經(jīng)營(yíng)性組織提供的商品和服務(wù)。　　 城市經(jīng)營(yíng)的基本概念　　 城市經(jīng)營(yíng)的概念?！　?）．城市風(fēng)景園林資源　　包括城市公園、綠地、廣場(chǎng)、湖泊水道、灘地、人文景點(diǎn)、革命遺址等。　　4）．城市水務(wù)設(shè)施資源　　主要指城市給排水設(shè)施等。　　2）．城市房產(chǎn)資源　　主要包括國(guó)有閑置、未有使用、未正當(dāng)使用的房產(chǎn)?！　〕鞘薪ㄔO(shè)資源的構(gòu)成　　城市建設(shè)資源是與城市建設(shè)投入有關(guān)的實(shí)體和要素?！　。?）城市智力資源：包括科研機(jī)構(gòu)、科技人員、政府、院校、廣播電視、文化教育等。　　城市社會(huì)資源　?。?）城市人力資源：是指城市總?cè)丝谥芯哂袆趧?dòng)生產(chǎn)能力的那部分人口，人們通常將勞動(dòng)適齡人口稱作勞動(dòng)力資源。城市旅游資源區(qū)別于其它自然資源的一個(gè)主要的特點(diǎn)，就是前者在合理使用和妥善保護(hù)的前提下，可供反復(fù)、永久地使用，并可人為地開(kāi)拓出來(lái)。概括地說(shuō)，凡能為旅游者提供觀光游覽、度假療養(yǎng)、探險(xiǎn)獵奇、考察研究、娛樂(lè)游憩，以及帶來(lái)知識(shí)樂(lè)趣的客體，均可包括在內(nèi)。城市建設(shè)資源主要包括城市建設(shè)用地、城市房產(chǎn)、給排水、城市路橋與公交、燃?xì)狻⒙窡粽彰?、電力電信、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等等?！　。?）城市建設(shè)資源：城市建設(shè)狀況的好壞，直接影響到為城市生產(chǎn)、生活服務(wù)的質(zhì)量。合理利用和開(kāi)發(fā)城市建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)資源、提高城市建筑業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是城市經(jīng)營(yíng)中的一項(xiàng)重要任務(wù)，城市建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)資源主要包括施工企業(yè)、勘察與設(shè)計(jì)部門。其中，交通運(yùn)輸包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空，郵電包括郵政和電信。城市主要工業(yè)部門有能源工業(yè)（煤炭、石油、電力）、冶金工業(yè)、機(jī)械工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、電子工業(yè)、建材工業(yè)、紡織工業(yè)、輕工業(yè)等?！　〕鞘薪?jīng)濟(jì)資源　　（1）城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)資源：指一定時(shí)期城市工業(yè)生產(chǎn)力的基本要素在實(shí)物形態(tài)和價(jià)值形態(tài)上的總稱。　?。?）城市氣候資源：充分認(rèn)識(shí)城市氣候資源及其利用的限制因子，對(duì)于趨利避害、發(fā)揮氣候優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)具有重要意義。　?。?）城市生物資源：是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，它又分為城市植物資源和動(dòng)物資源。如何合理開(kāi)發(fā)和充分利用城市水資源，已成為城市經(jīng)營(yíng)的重要課題。城市土地資源的狀況及其利用程度，反映了一個(gè)城市物質(zhì)財(cái)富的狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。按其屬性，它也可分為城市自然資源、城市經(jīng)濟(jì)資源和城市社會(huì)資源。如按屬性分，有自然資源、經(jīng)濟(jì)資源與社會(huì)資源：按利用程度分，有一次資源、二次資源等:按投入與否分，有天然資源和人為資源：按形態(tài)分，有實(shí)體資源與無(wú)形資源:按重要性劃分，有主要資源、輔助資源和配套資源。本課題在研究過(guò)程中，得到了市有關(guān)部門的大力支持，在此深表感謝！《武漢市城市經(jīng)營(yíng)研究——　　　　　　　　　　　　　　　　　　　城市建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)專題》課題組2002年12第二部分 研究?jī)?nèi)容1． 城市經(jīng)營(yíng)理論研究　　 資源及城市資源系統(tǒng)的構(gòu)成　　 資源的含義及其分類　　所謂資源，是一切可作為生產(chǎn)資料和生活資料的實(shí)物或要素。課題組認(rèn)為，這些問(wèn)題對(duì)武漢市城市經(jīng)營(yíng)效益影響很大。本研究成果報(bào)告是課題組成員努力鉆研、認(rèn)真工作完成的，盡管如此，研究報(bào)告難免有疏漏之處?！　∮绕涫轻槍?duì)一些當(dāng)前有較大影響面的問(wèn)題，提出了一系列專題建議：實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境綜合評(píng)價(jià)審批制度，即在規(guī)劃管理制度上，要加入規(guī)劃實(shí)施事先影響綜合評(píng)審環(huán)節(jié)，使規(guī)劃管理不拘泥于規(guī)定如何利用土地才可獲得許可?！　∥錆h市作為一個(gè)特大城市，是華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其城市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從這種認(rèn)識(shí)出發(fā)，課題組綜合運(yùn)用現(xiàn)代系統(tǒng)工程、城市規(guī)劃、環(huán)境工程、交通工程及工程管理理論，充分論證了武漢市城市資源系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，結(jié)合武漢目前實(shí)際，課題組認(rèn)為：城市建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)應(yīng)是當(dāng)前武漢市城市經(jīng)營(yíng)工程的主體，而土地資源、公用房產(chǎn)資源、交通設(shè)施資源經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則是當(dāng)前城市經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心。本次研究成果就是基于上述合同要求完成的。武漢市城市運(yùn)營(yíng)研究（城市建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)）目 錄　　第一部分 概論　　第二部分 研究?jī)?nèi)容1．城市經(jīng)營(yíng)理論研究　　2．武漢市城市資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 武漢市土地資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 武漢市公用房產(chǎn)資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 武漢市交通設(shè)施資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 武漢市其它建設(shè)資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀　　3．對(duì)策及建議 防范土地儲(chǔ)備制度實(shí)施法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議 武漢市公用房產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)對(duì)策及建議 武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)對(duì)策及建議 武漢市其它建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)對(duì)策及建議 實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境綜合評(píng)價(jià)審批制度的建議　　第三部分 附錄：國(guó)內(nèi)外城市經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及案例1. 土地及公用房產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)2 交通設(shè)施資源經(jīng)營(yíng)3 其它建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)第一部分 概論　　　2002年5月，武漢市人民政府決策咨詢委員會(huì)與華中科技大學(xué)簽定《武漢市城市經(jīng)營(yíng)研究》咨詢合同。合同簽定后，雙方成立了項(xiàng)目研究課題組來(lái)開(kāi)展研究工作。　　城市經(jīng)營(yíng)作為一種理念，宗旨是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，綜合運(yùn)用城市土地資本，地域空間和其它經(jīng)濟(jì)要素，盤活城市資源，并通過(guò)高效的城市管理，從整體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，改善城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置在容量結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和環(huán)境的持續(xù)快速健康發(fā)展。課題組通過(guò)大量的調(diào)查，力圖摸清武漢市城市建設(shè)資源及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，課題組系統(tǒng)分析了當(dāng)前武漢市城市建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)存在的主要問(wèn)題：在土地經(jīng)營(yíng)上缺乏科學(xué)的總、量控制手段；對(duì)土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)缺乏完善的防范機(jī)制；城市公用房產(chǎn)資源利用效率低下；城市交通資源經(jīng)營(yíng)利用不充分；水資源過(guò)度開(kāi)發(fā)、低效利用、污染嚴(yán)重等等　　針對(duì)上述問(wèn)題，課題組反復(fù)研討，利用現(xiàn)代城市建設(shè)與管理理論，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策及建議包括：研究開(kāi)發(fā)土地科學(xué)經(jīng)營(yíng)決策支持工具，實(shí)現(xiàn)提高土地經(jīng)營(yíng)效益，并保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展；完善土地經(jīng)營(yíng)管理組織和法規(guī)政策建設(shè)，防止經(jīng)營(yíng)行為游離于法律體系之外；推進(jìn)市政交通設(shè)施資源經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化，保持城市交通投資增長(zhǎng)；加快城市水務(wù)經(jīng)營(yíng)模式改革等。更要杜絕建設(shè)項(xiàng)目可能對(duì)鄰近地區(qū)產(chǎn)生的負(fù)作用，并且讓市場(chǎng)來(lái)決定該地塊作何種用處最合適；推進(jìn)城市地下空間綜合利用，為武漢市的城市發(fā)展提供一次新機(jī)會(huì)；加快“城中村”改造，制定具有前瞻性適應(yīng)城市化的要求的土地政策與制度安排，解決嚴(yán)重?fù)p害武漢城市形象，土地資源極度浪費(fèi)問(wèn)題；推進(jìn)歷史文化街區(qū)的保護(hù)與投資，防止一些零散的、毫無(wú)眼光的舊城改造活動(dòng)正逐步侵蝕著歷史文化街區(qū)的脈絡(luò)等等。受資金、時(shí)間等諸多條件限制，一些問(wèn)題也未作更深入分析，如：土地科學(xué)經(jīng)營(yíng)決策支持問(wèn)題；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境綜合評(píng)價(jià)審批制度問(wèn)題；地下空間綜合利用問(wèn)題；城市快速、便利、高效交通組織問(wèn)題；水資源保護(hù)與綜合利用問(wèn)題等等。課題組希望再獲支持，繼續(xù)本課題的研究。其分類按不同的要求和目的有不同的劃分?！　?城市資源的系統(tǒng)構(gòu)成　　所謂城市資源，就是指城市地域范圍內(nèi)所擁有的各種各樣的資源?！　〕鞘凶匀毁Y源　?。?）城市土地資源：指可供城市利用的土地，包括已利用的和尚未利用的兩部分，它為城市建設(shè)及生產(chǎn)、生活提供空間和場(chǎng)所?！　。?）城市水資源：它是城市居民賴以生存的必要生活資料和生產(chǎn)資料。城市水資源主要由城市地表水和地下水兩部分構(gòu)成。其中，城市植物資源是指一切對(duì)城市有益的植物的總和，它具有保持水土、調(diào)節(jié)氣候的重要作用，特別是城市森林植被的恒溫恒濕作用和涵養(yǎng)水源作用具有穩(wěn)定城市生態(tài)環(huán)境的特殊作用。城市氣候資源主要有光能、熱量、降水等。正確認(rèn)識(shí)城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)資源狀況，對(duì)于充分挖掘城市工業(yè)潛力、提高工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)具有重要意義。　?。?）城市交通運(yùn)輸和郵電經(jīng)濟(jì)資源：它是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的先行部門，是為各行各業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)部門?！　。?）城市建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，它是從事固定資產(chǎn)生產(chǎn)利再生產(chǎn)的一個(gè)重要物質(zhì)生產(chǎn)部門，是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要支柱?！　。?）城市商業(yè)與外貿(mào)經(jīng)濟(jì)資源：包括城市批發(fā)與零售業(yè)、對(duì)外貿(mào)易等。城市建設(shè)水平也反映了城市居民生活的需求與消費(fèi)水平?！　。?）城市旅游資源：隨著旅游形式的不斷多樣化，城市旅游資源所包含的內(nèi)容也日益豐富。城市旅游資源大致可分為城市自然風(fēng)景資源和人文景觀資源及旅游商品資源三大類，但也有許多兼屬前兩類而難以絕然分開(kāi)。具體而言，城市自然風(fēng)景資源包括水光山色、奇峰峻嶺、奇洞異窟、泉水噴涌、佳木名卉、珍禽異獸等：城市人文景觀資源則包括革命文物、歷史古跡、現(xiàn)代工程、民族風(fēng)情等；城市旅游商品資源也是城市旅游資源的一個(gè)組成內(nèi)容，它包括地方工藝美術(shù)制品及地方土特產(chǎn)品等。它是城市資源的重要組成部分，對(duì)城市經(jīng)營(yíng)具有重要意義?！　。?）城市其它社會(huì)資源：如衛(wèi)生保健、體育事業(yè)等。考慮到其經(jīng)營(yíng)的可操作性，我們認(rèn)為可用于城市經(jīng)營(yíng)的城市建設(shè)資源主要包括以下內(nèi)容：　　1）．城市地產(chǎn)資源　　包括未出讓的國(guó)有土地、未充分利用的土地、已出讓的國(guó)有土地、近三年未進(jìn)行投入的空地或“爛尾”項(xiàng)目等?！　?）．城市交通資源　　主要指有財(cái)政投入的可用于經(jīng)營(yíng)的路橋、停車場(chǎng)、車站、碼頭、空港等對(duì)內(nèi)、對(duì)外交通設(shè)施?！　?）．城市市容及環(huán)衛(wèi)設(shè)施資源　　指垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、處理設(shè)施，廣告牌、霓虹燈等市容設(shè)施。　　7）．城市建設(shè)相關(guān)機(jī)構(gòu)　　指市、區(qū)所屬城市建設(shè)行業(yè)相關(guān)公司。城市經(jīng)營(yíng)就是不斷開(kāi)發(fā)創(chuàng)新有效的產(chǎn)品和服務(wù)，為城市創(chuàng)造新價(jià)值。城市通過(guò)兩種方式為城市創(chuàng)造新價(jià)值：一是通過(guò)不斷地發(fā)明創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，二是在現(xiàn)有產(chǎn)品和勞務(wù)的基礎(chǔ)上尋求更好的生產(chǎn)和服務(wù)方式。城市經(jīng)營(yíng)的主體是以市長(zhǎng)為代表的市政府?！　?城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。城市經(jīng)營(yíng)的具體目標(biāo)是提供盡可能充分的公共產(chǎn)品和服務(wù)。城市經(jīng)營(yíng)的客體是公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。城市的能源供應(yīng) （電力、煤氣）、自來(lái)水供應(yīng)、污水處理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)和部分城市交通服務(wù)，政府制定政策可由社會(huì)投資經(jīng)營(yíng)，但像義務(wù)教育、城市道路、公共娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施、微利公共住房、社會(huì)福利等主要由政府經(jīng)營(yíng)，其直接目的是產(chǎn)出社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市載體功能由城市土地和房產(chǎn)來(lái)承擔(dān)。城市主要通過(guò)土地和房產(chǎn)來(lái)承載城市生產(chǎn)、生活、交通和游憩等活動(dòng)及其相應(yīng)設(shè)施。城市生存功能由城市供水、供電和城市能源系統(tǒng)承擔(dān)。它們一旦出現(xiàn)故障，就會(huì)影響城市正常的生產(chǎn)、生活；它們的質(zhì)量和容量也決定了城市生產(chǎn)、生活的質(zhì)量和容量。城市交通功能城市道路、橋梁、港口、空港、地鐵等來(lái)承擔(dān)?！　?城市新陳代謝功能。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，城市產(chǎn)生的垃圾和污水的數(shù)量越來(lái)越大，種類越來(lái)越多，而人民對(duì)生存環(huán)境的要求越來(lái)越高，這就要求城市要有越來(lái)越強(qiáng)大的新陳代謝功能。城市美化功能主要通過(guò)園林、景區(qū)、綠地、廣場(chǎng)、游樂(lè)園、廣告等來(lái)承擔(dān)。城市的主體是人，人不但是城市的設(shè)計(jì)者和建造者，而且是城市的消費(fèi)者，城市經(jīng)營(yíng)的直接服務(wù)對(duì)象。因此，城市經(jīng)營(yíng)就得圍繞人、圍繞著人的需求展開(kāi)。城市處于不同發(fā)展階段時(shí)，城市居民的需求不一樣。在工業(yè)化中期，由于收入提高，城市市民對(duì)工作環(huán)境、居住環(huán)境的要求逐步提高，居住出現(xiàn)郊區(qū)化 (Sub urbanization)現(xiàn)象，而到后工業(yè)社會(huì)，市民不僅講求居住環(huán)境、工作環(huán)境的舒適性，且講求城市環(huán)境的多樣性、個(gè)性化，興起新城市主義(New urbanism)。　　社會(huì)主義國(guó)家城市更應(yīng)比資本主義國(guó)家城市更注重為民