【正文】 居住環(huán)境在社會、空間、時間三方面的信息交流及相互干涉的狀況，歸納出人類對居住環(huán)境的使用模式，以及帶有社會、歷史、科技和時空信息的環(huán)境評價，以此得出定量的結(jié)果來指導(dǎo)或修正目標的設(shè)計。它為建筑設(shè)計能夠最充分地實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標，保證項目在設(shè)計完成之后具有較高的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學(xué)的依據(jù)，對人和建筑環(huán)境的客觀信息建立起綜合分析評價系統(tǒng)，將總體規(guī)劃目標設(shè)定的定性信息轉(zhuǎn)化為對建筑設(shè)計的定量的指令性信息。業(yè)主應(yīng)在委托設(shè)計前，首先委托或住宅產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行住宅產(chǎn)品策劃的研究，以求得設(shè)計階段的理論依據(jù)。于是，自成一體、專事研究這一復(fù)雜多向的設(shè)計依據(jù)問題、在住宅產(chǎn)品開發(fā)過程中處于核心地位的住宅產(chǎn)品策劃就應(yīng)運而生了。住宅開發(fā)項目立項是對建筑設(shè)計的條件進行宏觀的、概念上的確定，但對設(shè)計的細節(jié)不加以具體的限制，是一項指導(dǎo)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容以及建設(shè)周期等的指令性工作。為確保住宅開發(fā)實現(xiàn)最大效益，不妨將住宅項目立項與建筑設(shè)計從中剪開，插入一個獨立的環(huán)節(jié)，這就是住宅產(chǎn)品策劃。而投資活動則是由業(yè)主單方面進行的，建筑師只是在規(guī)劃立項的基礎(chǔ)上，接受了任務(wù)委托書后進行具體設(shè)計，而施工單位則只是按設(shè)計圖紙進行施工。一般認為，傳統(tǒng)建筑的創(chuàng)作進程是首先由城市規(guī)劃師進行規(guī)劃立項，業(yè)主投資方根據(jù)這一規(guī)劃立項確立建設(shè)項目并上報主管部門立項，建筑師按照業(yè)主的設(shè)計委托書進行設(shè)計，而后由施工單位進行建設(shè)施工，最后付諸使用。就其原因，還是策劃的操作主體、操作方法和操作領(lǐng)域三方面均停留在市場與經(jīng)濟研究階段，缺乏將項目的經(jīng)濟性與技術(shù)性融會一體的科學(xué)體系。三、住宅產(chǎn)品策劃——住宅產(chǎn)品開發(fā)的核心環(huán)節(jié)盡管由于中國現(xiàn)行經(jīng)濟體制的原因，尚未從總體上使所有建設(shè)業(yè)主對所開發(fā)的建設(shè)項目提出建筑策劃的要求，但隨著房地產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是隨著住房制度改革的全面到位，住宅產(chǎn)品開發(fā)已率先提出建筑策劃的迫切要求，甚至在一些開發(fā)商和“策劃公司”那兒，已明確提出“住宅產(chǎn)品策劃”的概念，然而，由于理論建設(shè)和技術(shù)體系的滯后，目前社會上流行的所謂策劃基本上停留在對產(chǎn)品進行感性設(shè)想的階段，充其量也只是停留在可行性研究階段。目前，我國建設(shè)項目的可行性研究已經(jīng)法律化了，這為建筑策劃提供了一個良好的前期環(huán)境。歷時數(shù)月的設(shè)計競賽，只因提供的設(shè)計條件和依據(jù)不盡合理使得幾個方案毀于一旦，造成極大損失和浪費。中國建筑界的新課題我國在改革開放之后，隨著大規(guī)模城市建設(shè)和房地產(chǎn)的開發(fā)，特別是市場經(jīng)濟機制的引入，要求建設(shè)項目提高經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的呼聲日益高漲。近年來強調(diào)人的因素第一，社區(qū)建設(shè)公眾參與，使建筑策劃的意識大大加強。二、建筑策劃的由來發(fā)端于20世紀中葉，成熟于20世紀90年代在國外，建筑策劃（Architectural Programming）研究的雛形始于二戰(zhàn)以后。一、什么是住宅產(chǎn)品策劃——從建筑策劃說起建筑策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目在立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，摒棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學(xué)方法。對市場的研究，不僅不能有效地指導(dǎo)建筑設(shè)計，反而因表達語言等形式上的限制和策劃內(nèi)容與建筑技術(shù)的脫節(jié)，成為項目開發(fā)任務(wù)向建筑技術(shù)轉(zhuǎn)化的障礙。隨著城市化水平的提高和人民生活水平的不斷改善，房地產(chǎn)市場對商品住宅的要求呈現(xiàn)出快速提升和復(fù)雜多變的狀態(tài)，于是，“房地產(chǎn)策劃”成為開發(fā)商越來越熟悉的詞匯，甚至發(fā)展為一個方興未艾的行業(yè)。在一些發(fā)達國家，甚至立法規(guī)定對超過一定規(guī)模的大型項目必須經(jīng)過建筑策劃后才能通過政府主管部門的審批。第一章 引 論在當代世界潮流日趨強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)建筑的社會化，強調(diào)社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，強調(diào)經(jīng)濟效益以及建筑活動日趨商品化的潮流下，建筑師仍在傳統(tǒng)的運行模式中被動地按照業(yè)主所擬定的設(shè)計任務(wù)書進行設(shè)計顯得缺乏科學(xué)性與邏輯性。對建筑設(shè)計依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從立項到設(shè)計之間的一個“斷層”，針對這個斷層，二十世紀后期國際上興起了“建筑策劃”的理論。中國推出住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)市場日漸成熟。但是，這種現(xiàn)象中的“策劃”大多數(shù)都缺乏應(yīng)有的規(guī)范和科學(xué)的方法，尤其是與建筑技術(shù)體系嚴重脫節(jié)。因此，引進“建筑策劃”理論，建立適合中國國情的“住宅產(chǎn)品策劃”的科學(xué)體系，是十分必要而迫切的。住宅產(chǎn)品策劃并行于城市規(guī)劃、城市設(shè)計和建筑設(shè)計，是建筑活動中一個獨立環(huán)節(jié)。當時城市的重建與修復(fù)是在資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴重的情形下展開的，為了保證建設(shè)項目投入資金的高回報，保證建筑的功能和空間發(fā)揮最大的效益，將浪費降到最低點，城市建設(shè)當局、開發(fā)商和建筑師、規(guī)劃師開始對建筑設(shè)計的先導(dǎo)理論如信息論、系統(tǒng)方法論、多元分析論及可行性研究等傾注極大的熱情，并積極地運用到城市重建中去，這為后來建筑策劃理論框架的形成作了物質(zhì)準備。國外有些國家已經(jīng)有法律規(guī)定，何種等級上的建筑必須要進行建筑策劃的研究，方可進行下一步委托建筑設(shè)計。但我們也清楚地看到，有些建設(shè)項目組織投標競賽，似乎強調(diào)了高效率和高水準，但恰恰忽視了組織者即建設(shè)部門（業(yè)主）對設(shè)計任務(wù)書的研究，使得各參賽設(shè)計單位以此任務(wù)書作為設(shè)計依據(jù)，最終造成設(shè)計方案的不合理。因此，建筑策劃理論框架的提出和研究，對我國國民經(jīng)濟建設(shè)和建筑業(yè)的科學(xué)合理的發(fā)展有重要的現(xiàn)實理論和價值。但我們必須清楚地看到，由于建筑策劃和可行性研究在操作主體、研究領(lǐng)域和結(jié)論對象三方面的不同，兩者不可相互替代。這種被許多開發(fā)商認為中看不中用的策劃，其基本特征就是在內(nèi)容上的隨意性和形式上的非建筑化，這種策劃所提出的意見往往讓建筑設(shè)計師不知所措和不知所云。住宅產(chǎn)品策劃同建筑設(shè)計、城市規(guī)劃和城市設(shè)計一樣，是建筑學(xué)的一部分。城市規(guī)劃建設(shè)立項建 筑施 工使 用運 營建 筑設(shè) 計圖1 傳統(tǒng)建筑活動的程序城市規(guī)劃是由國家和地方權(quán)力機構(gòu)從全局出發(fā)，考慮經(jīng)濟、政治、地理、人文、社會等宏觀因素，依靠規(guī)劃師制訂的。從字面上來看這是一個單向的流程，但事實上建筑師的工作既屬于建設(shè)投資方的工作范疇，又屬于建筑施工方的工作范疇，其工作立場是多元的。城市規(guī)劃建設(shè)立項住宅產(chǎn)品策劃建 筑設(shè) 計建 筑施 工使 用運 營理論指導(dǎo)反饋修正圖2 建筑創(chuàng)作的全過程框圖這一過程是與住宅建設(shè)規(guī)模的擴大化、住宅建設(shè)技術(shù)的高科技化和社會結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化等現(xiàn)代社會發(fā)展特征相適應(yīng)的。但隨著社會生活的變更和豐富，設(shè)計條件的確定工作逐漸變成了一項異常繁雜的、多元的、多向性的系統(tǒng)工程。第二章 住宅產(chǎn)品策劃原理一、 住宅產(chǎn)品策劃概述在一般的建設(shè)程序中，住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)由建筑師（或建筑師和業(yè)主）來承擔，是緊跟隨著住宅產(chǎn)品立項之后的一個環(huán)節(jié)。前面已經(jīng)提到，住宅產(chǎn)品策劃就是在市場研究的基礎(chǔ)上，在建筑學(xué)范疇內(nèi)根據(jù)總體規(guī)劃的目標設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運用計算機等近現(xiàn)代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現(xiàn)既定目標所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。其中對人在建筑環(huán)境中的活動及使用的實態(tài)調(diào)查是它的關(guān)鍵所在。對居住環(huán)境的這種研究，盡管在最初是由建筑師在設(shè)計工作前期或過程中捎帶進行的不甚明確或下意識的活動，但它卻已成為今天由目標到設(shè)計實施進程中住宅產(chǎn)品策劃的雛形。近代數(shù)學(xué)的發(fā)展使這一研究更加信息化、完整化、獨立化。這為住宅產(chǎn)品策劃理論的創(chuàng)立做了物質(zhì)和技術(shù)上的準備。因為自古建筑的智者多是以創(chuàng)造豐富、宏大、輝煌、深奧的空間而引以自豪，那種缺乏形象思維的邏輯推理往往被認為是建筑藝術(shù)上的低能兒。然而，生活實態(tài)和使用實態(tài)的復(fù)雜性，使得這些傳統(tǒng)的建筑語匯在描述其活動機理時就顯得貧乏且缺少量的精度。當然，經(jīng)驗的積累可以從定性總結(jié)出定量的結(jié)論，這在一定的時期內(nèi)是可行的，但時代的突飛猛進使這種只憑經(jīng)驗