【正文】 （1）《住房公積金行政監(jiān)督辦法》（該辦法于2004年5月1日起實施）分析：城市住房公積金是政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入居民住房問題的專項基金。分析：2004年我市經(jīng)濟仍然保持了健康、高速和穩(wěn)定的發(fā)展，也只有在這種良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)才能得以健康穩(wěn)定發(fā)展?！　「鳟a(chǎn)業(yè)全面增長。宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究1．1．國民經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定增長據(jù)初步統(tǒng)計，按可比價格計算，%，也是自1994年以來經(jīng)濟增長最快的一年。人和地塊項目]第一章勁力五星城項目項目可行性研究報告勁力五星城項目項目可行性研究報告項目概況項目位于北部新區(qū)高新園人和組團K標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，㎡。用地性質(zhì)：綜合用地項目性質(zhì)：新建項目容積率：≤綠地率：≥40％集中綠地：㎡建筑密度：≤30％停車泊位：公建每200㎡一個，住宅每300㎡一個開發(fā)商名稱：重慶勁力實業(yè)（集團）有限公司項目暫定名：[勁力實業(yè)按常住人口計算，全市人均GDP達到9608元。%，是直轄以來增長最快的一年；，%，%；，%。2004年，在全國部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的情況下，我市的房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展良好，就是最好的例證。在人均收入普遍較低的現(xiàn)狀下，購買一套房子幾乎要動用普通居民一生的積蓄，對于許多年輕人來說購房幾乎成為不可能。在以前政策不明晰的情況下，居民對自己能否使用公積金、能使用多大比例的公積金以及還款方式等都不清楚，即便有政策出臺，但普通消費者對其的了解甚少，主要還是通過公積金管理機構(gòu)的工作人員傳達，因此對于公積金的監(jiān)管就尤為重要。（2）《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》日前，中國銀監(jiān)會公布并開始實施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55％以下。據(jù)業(yè)界人士稱，銀監(jiān)會的這一《指引》提醒銀行要注意借款人的長期還款能力，銀行將嚴(yán)格按《指引》要求執(zhí)行，并據(jù)此加緊制定相應(yīng)的實施細(xì)則，今后在房貸操作上將更加謹(jǐn)慎。一方面促進了更多消費者投資或消費房地產(chǎn)，但另一方面也加大了金融機構(gòu)的風(fēng)險，因為客戶無法還貸而導(dǎo)致的不良貸款數(shù)量在成倍增長。（3）《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》分析：建設(shè)部下發(fā)新的文件強調(diào)，開發(fā)企業(yè)在交房后90天內(nèi)必須為購房者辦理好權(quán)屬證件?！?房產(chǎn)證的發(fā)放時間是消費者在購房后最關(guān)注的問題，但除了部分實力房商能夠按照合同規(guī)定的時間發(fā)放房產(chǎn)證外，大部分開發(fā)商都不能在約定時間內(nèi)拿出房產(chǎn)證，除了在樓盤前期資料、消防驗收、規(guī)劃實施、環(huán)境施工等方面出現(xiàn)的問題，也有很多外界不可預(yù)見的因素，由此帶來很多弊端。無論哪個規(guī)定，其實都要求樓盤在建筑施工、工程監(jiān)理、建筑分步驗收、資料管理等方面進一步提高管理水平。同時，在決定交房期限時，應(yīng)預(yù)留更加充裕的時間。本次加息幅度較小，從實際影響看，它對于購房者還貸以及房地產(chǎn)開發(fā)的影響是有限的。這一舉措更多意義上只是政府給出的一個信號，預(yù)示著宏觀調(diào)控在未來還將進一步加強。目前重慶市各家銀行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商業(yè)貸款利率，％，％的優(yōu)惠住房按揭貸款利率。分析：我國貧富分化嚴(yán)重的程度已經(jīng)超過國際公認(rèn)的承受線，有條件的部分群體買一套房還不能滿足其追求高品質(zhì)生活的目的，還繼續(xù)兩套、三套地購買，條件略差的即使按揭也可以擁有多套房屋，正是這一部分購買力使房價不斷攀升。該政策的出臺限制了很大一部分購買力，使住房市場的供需狀況得到真實的反映，使社會正視絕大部分市民的居住愿望，從另一層面也警示開發(fā)商在策劃時真正應(yīng)該抓住的購買力是哪一部分。 有利于整個金融市場的穩(wěn)定，從側(cè)面保證了經(jīng)濟環(huán)境和消費市場的穩(wěn)定；168。 有利于調(diào)整居民消費結(jié)構(gòu)和投資決策，避免盲目投資和產(chǎn)生恐慌性購買，平抑房地產(chǎn)價格，保障消費者的整體利益；168。1．3．通貨膨脹因素對市場發(fā)展影響分析2004年，我國物價指數(shù)持續(xù)上漲，局部時期甚至達到4%、5%，全年通貨膨脹率接近3%，重慶市場在地方政府的作用下，發(fā)展相對約平穩(wěn)，全年通貨膨脹率在2左右%。而糧食及其牽連的食品支出一般占到居民消費支出的40%左右，糧食漲價對居民日常生活有較直接的影響，很容易引發(fā)社會心理預(yù)期的改變，并將這種趨勢擴散到生產(chǎn)資料領(lǐng)域。從物價上漲的時間來看，主要在310月，部分月度日常生活食品價格漲幅甚至突破了20%，而在這段時間內(nèi)，我市房價局部漲幅區(qū)間一直在10%—30%內(nèi)徘徊，說明日常食品的價格波動與房價存在較大的相關(guān)性。分析：任何事物的發(fā)展都具有兩面性，2004年的局部通貨膨脹也不例外，在產(chǎn)生負(fù)面影響的同時，還對房地產(chǎn)消費市場產(chǎn)生了刺激，從而激發(fā)了潛在的房地產(chǎn)需求，刺激了房價快速上漲。1．4．固定資產(chǎn)投資情況分析　　2004年，%。隨著新型工業(yè)化進程逐步推進，以制造業(yè)為主的工業(yè)投資明顯加快，%，%；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繼續(xù)保持較快增長，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資受國家宏觀調(diào)控措施的影響增速有所減緩，但從投資總量上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是全市投資增長的中堅力量?！　耐顿Y資金渠道上看，民間投資增速繼續(xù)領(lǐng)先國有投資。從增量看，%，是全市投資繼續(xù)保持較快增