【正文】 妹松、木札嶺樹門2CAC 獨(dú)樹木札嶺紅樺樹、木札嶺曲徑通天樹、木札嶺多枝多福樹、木札嶺傘松、木札嶺五指樹、木札嶺龍鱗榆、木札嶺暖樹、木札嶺迎客松8CB 草原與草地CBB 疏林草地木札嶺高山草地*1CC花 卉地CCB 林間花卉地木札嶺映山紅1二、旅游資源及綜合評價（一）旅游資源的基本類型分析木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)按照中華人民共和國《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T 189722003）國家標(biāo)準(zhǔn)，其旅游資源單體歸屬以下基本類型。珍稀真菌有石椿、草菇、猴頭、鹿茸、羊肚子等。區(qū)內(nèi)屬國家二級珍貴樹種有：連香樹、杜仲、水曲柳、領(lǐng)春木、銀杏、水青樹、秦嶺冷杉、麥吊冷杉、櫸樹等。植物以華北區(qū)系植物為主，兼有西南華中植物種群。其中核心區(qū)681 ha，實(shí)驗(yàn)區(qū)域400 ha。緩坡低洼處，土層深厚，一般30―60厘米，質(zhì)地多輕壤或中壤，層次發(fā)育較明顯，呈微酸性反應(yīng)，土壤肥沃，有較厚的枯枝落葉和腐殖質(zhì)層，無水土流失現(xiàn)象。㈣土壤旅游區(qū)土壤主要以棕壤和褐土為主，海拔1500米以上主要是棕壤，其下北坡為褐土類的砂石土；南坡則多為黃褐土。山溪水流量隨季節(jié)變化懸殊，汛期多雨流量大，冬春少雨流量小。㈢水文木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)屬淮河流域汝河段，汝河發(fā)源于車村鎮(zhèn)栗樹街，境內(nèi)長70公里，流域面積986平方公里。七月份氣溫最高，一月份氣溫最低，屬大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，夏季為東風(fēng)、東南風(fēng)，冬季為西風(fēng)、西北風(fēng)。地質(zhì)構(gòu)造主要由燕山期花崗巖組成，地層主要有前震旦紀(jì)結(jié)晶片巖、三迭紀(jì)千峰系砂頁巖以及后侵入以花崗巖為主的火成巖。河南省的組團(tuán)旅行社已經(jīng)把木札嶺一日游、二日游以及木札嶺與白云山、堯山等景點(diǎn)組合作為常規(guī)線路推出，在河南省具有一定知名度。第二部分 木札嶺現(xiàn)狀評價木札嶺景區(qū)在河南省旅游產(chǎn)業(yè)中具有重要地位，是河南省主要旅游景區(qū)之一，也是河南省首家原始生態(tài)旅游區(qū)。我們認(rèn)為：以上報表中的成本收入項(xiàng)目基本符合景區(qū)經(jīng)營的一般規(guī)律，但人力成本與實(shí)際需要相比偏高、促銷費(fèi)比行業(yè)慣例偏低。三、評估論證的法規(guī)和政策依據(jù)㈠法律依據(jù)(1)《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》；(2)《旅行社管理暫行條例》；(3)《河南省旅游管理?xiàng)l例》；(4)《河南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)旅游車輛管理的通知》；(5)《中華人民共和國森林法》(6)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(7)《中華人民共和國野生動物保護(hù)法》(8)《中華人民共和國水法》（9）《自然保護(hù)區(qū)管理?xiàng)l例》（10）《森林防火管理?xiàng)l例》（11）《林地管理?xiàng)l例》㈡文件、資料依據(jù)(1)《中國旅游業(yè)發(fā)展“九五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(2)《河南省旅游業(yè)“九五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(3)《洛陽市關(guān)于發(fā)展旅游業(yè)意見》(4)《洛陽市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》(5)《嵩縣旅游總體規(guī)劃》(6)《河南龍池曼省級自然保護(hù)區(qū)總體設(shè)計說明書》(7)其它有關(guān)資料。評估論證的重點(diǎn)在于景區(qū)的發(fā)展前景尤其是客源市場走向。⑷下列不確定因素也增加了評估論證的復(fù)雜性：只有景區(qū)出讓經(jīng)營權(quán)的要約而沒有雙方通過商業(yè)談判得出確定的收購條件作為評估依據(jù)；缺乏投資商用于收購的資金構(gòu)成、籌措方式、籌資成本、期望的投資回報率等資料。⑵評估中更多的需要評估人員運(yùn)用旅游專業(yè)知識，通過對行業(yè)狀況的熟悉、對旅游客源市場的了解和景區(qū)發(fā)展規(guī)律的經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。目前能用于評估的數(shù)據(jù)主要來自景區(qū)管理當(dāng)局，其統(tǒng)計口徑都是景區(qū)，缺乏參考的獨(dú)立數(shù)據(jù)。目前景區(qū)主要定位于“原始生態(tài)旅游區(qū)”，宣傳促銷方面也主要打這張牌，以此來看，這樣的定位對吸引客源都有相當(dāng)?shù)木窒蓿谕顿Y商購買木札嶺經(jīng)營權(quán)后，這一定位更是明顯對木札嶺景區(qū)的發(fā)展不利。在成熟景區(qū)中占收入較大比重和最具增長潛力的非門票收入，也包括旅游商品開發(fā)、旅游住宿、旅游餐飲、娛樂項(xiàng)目、景區(qū)內(nèi)交通（觀光車、索道）等，木札嶺景區(qū)在目前尚基本上無法獨(dú)立開發(fā)，收購經(jīng)營權(quán)后幾乎全部依靠門票收入實(shí)現(xiàn)投資回報。㈡木札嶺景區(qū)項(xiàng)目的特殊性木札嶺是一個十分特殊的項(xiàng)目，其特殊性在于：⑴木札嶺的收入來源非常單一。⑸越是成熟的景區(qū)有越多的“回頭客”，他們或者作為陪同或者專門觀賞某一個局部或者只是為了休閑而不再游覽全程。⑷景區(qū)的門票定價方式不同于其他產(chǎn)品，考慮的無形因素（資源的等級、景區(qū)獲得的品牌稱號等）多于成本因素。中國公民爆發(fā)式的旅游熱潮并不是對任何景區(qū)一視同仁，而一定是優(yōu)先選擇知名度最高的、資源最珍貴、最稀缺的景區(qū)作為旅游目的地。因此，旅游景區(qū)有一個關(guān)系其生存的客源臨界點(diǎn)，客源總量一旦越過了這個臨界點(diǎn)，所增加的門票和非門票收入基本上可以都認(rèn)為是純收入。因而客源就成了唯一重要的收入來源。景區(qū)的非門票收入（旅游商品、住宿、餐飲、娛樂等）也是完全依賴客源的。工作程序通過現(xiàn)場踏勘、與相關(guān)人士座談、查閱公開資料和財務(wù)數(shù)據(jù)、發(fā)調(diào)查表等方式廣泛收集資料；進(jìn)行分析研究，獨(dú)立得出結(jié)論，然后撰寫評估報告；委托單位聘請專家對評估報告進(jìn)行評審。㈡受托單位的責(zé)任、工作程序受托單位河南萬通旅游管理咨詢有限公司（以下簡稱：受托單位）是專業(yè)旅游咨詢機(jī)構(gòu)，受托承擔(dān)本項(xiàng)目的評估論證。根據(jù)招商文件，景區(qū)提出的要約為：以6000萬元人民幣出讓木札嶺風(fēng)景區(qū)經(jīng)營權(quán)50年。第一部分 項(xiàng)目的特性一、項(xiàng)目的由來㈠項(xiàng)目委托單位及其委托要求委托單位（河南五谷投資有限公司）（以下簡稱：委托單位）是一家在多個領(lǐng)域進(jìn)行投資、開發(fā)、經(jīng)營的集團(tuán)性公司，擬投資旅游景區(qū)開發(fā)經(jīng)營。通過資產(chǎn)評估法、內(nèi)含報酬率測算、投資回收期法三種方法測算了20個方案并選出最有價值的4個方案。2020年以后的旅游接待量在60萬—100萬人次之間。對木札嶺景區(qū)現(xiàn)狀的評估結(jié)果：從資源角度看，木札嶺景區(qū)的資源具有旅游價值，但在全國范圍比較，其價值一般；從市場角度看，這樣的資源狀況在河南這個特定區(qū)域具有較好市場價值；從開發(fā)狀況和經(jīng)營條件看，景區(qū)現(xiàn)有條件已經(jīng)基本適應(yīng)河南省內(nèi)旅游接待需要，但無能力支撐客源成倍增長的需要。木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)論證報告內(nèi) 容 提 要木札嶺風(fēng)景區(qū)是河南省主要旅游區(qū)之一，具有世界地質(zhì)公園、伏牛山國家級自然保護(hù)區(qū)、全國AAAA級景區(qū)等品牌，因多方同的因素，擬以6000萬元出讓經(jīng)營權(quán)50年。本評估論證的目的是：評估木札嶺的資源價值、判斷其未來發(fā)展趨勢尤其是客源市場走向，同時對收購方案作綜合分析。對項(xiàng)目發(fā)展前景的評估結(jié)果：木札嶺景區(qū)的定位是融原始生態(tài)與科研文化一體的獨(dú)特景觀；產(chǎn)品定位是中國中部獨(dú)有的、具有吸引力的、生態(tài)與科研文化相結(jié)合的山地休閑旅游產(chǎn)品；。對收購經(jīng)營權(quán)方案的財務(wù)分析結(jié)果：木札嶺的收入來源基本上只有門票收入，其成本中需要調(diào)整人力成本和促銷費(fèi)用兩個因素。評估論證結(jié)論：木札嶺有較好的客源市場前景；收購經(jīng)營權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益在良到一般之間；有較高的現(xiàn)金流量；靜態(tài)投資回收期在8—12年之間，動態(tài)投資回收期在10－14年之間。委托的項(xiàng)目木札嶺景區(qū)是河南主要旅游景區(qū)之一，為實(shí)施發(fā)展規(guī)劃，擬出讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)。委托的要求為了投資決策的科學(xué)性，委托專業(yè)旅游咨詢公司就本項(xiàng)目進(jìn)行評估和可行性論證。受托單位的責(zé)任受托單位應(yīng)當(dāng)按照“市場優(yōu)先”、“客觀中立”、“不拔高不貶低”的原則，對該項(xiàng)目作出獨(dú)立的判斷和有客觀依據(jù)的結(jié)論。二、本項(xiàng)目的特殊性㈠旅游景區(qū)的特殊性旅游景區(qū)不同于其他行業(yè)，甚至與同屬旅游行業(yè)的旅行社業(yè)、旅游酒店業(yè)、旅游運(yùn)輸業(yè)也有較大差異，其特殊性在于：⑴門票收入是景區(qū)的最主要收入，而客源是帶來門票收入的唯一途徑。旅游景區(qū)不同于生產(chǎn)企業(yè)，一個旅游景區(qū)開發(fā)完成以后，其產(chǎn)品可以被無限次的重復(fù)使用，除了新建、改建接待設(shè)施外，不需要繼續(xù)大量投入，維護(hù)的成本也是有限的。⑵旅游景區(qū)的經(jīng)營成本相對穩(wěn)定，除了新增建設(shè)項(xiàng)目投資外，固定成本基本不隨增量客源增加，變動成本隨增量客源增加但主要是其中的人工費(fèi)用和宣傳促銷費(fèi)用增加。⑶景區(qū)的促銷力度直接關(guān)系客源的增長。宣傳促銷得力可以使資源一般的景區(qū)炒得最熱、客源最火，反之最珍貴最稀缺的資源也可能默默無聞。除了景區(qū)為了促銷和在淡季給予折扣票價外，核定的門票價格只會上調(diào)而不會下調(diào)。因而隨著景區(qū)的成熟，門票收入不再是簡單的票價與客源的乘積，而表現(xiàn)出邊際收益遞減的規(guī)律。在旅游六大要素（吃、住、行、游、購、娛）中，木札嶺幾乎只有“游”（門票）這一項(xiàng)收入來源。⑵目前的景區(qū)定位不利于木札嶺景區(qū)的宣傳促銷。⑶現(xiàn)有的數(shù)據(jù)不能直接用于對木札嶺的評估。㈢旅游景區(qū)特殊性、木札嶺項(xiàng)目特殊性決定的評估的特殊性由于旅游景區(qū)的特殊性和木札嶺項(xiàng)目的特殊性，決定了我們的評估具有以下特殊性：⑴評估的主要任務(wù)是判斷木札嶺的發(fā)展趨勢、發(fā)展前景、增長的方式、增長的程度、制約其增長的因素等。⑶旅游業(yè)的廣泛依托性、高度敏感性和關(guān)聯(lián)性決定了任何一種方法都難以精確地預(yù)測未來很長時期的客源流量和流向，只能是把握其發(fā)展的總體趨勢。綜上，本次評估論證所需的數(shù)據(jù)大部分需要運(yùn)用各種方法和經(jīng)驗(yàn)，從整個木札嶺景區(qū)現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)中推斷出相關(guān)的數(shù)據(jù)。因此，本報告的第二、第三兩個部分是重點(diǎn)部分。四、評估論證依據(jù)的數(shù)據(jù)采集、認(rèn)定及調(diào)整本評估論證依據(jù)的數(shù)據(jù)來自木札嶺景區(qū)提供的財務(wù)報表和統(tǒng)計報表㈠財務(wù)數(shù)據(jù)采集的資料包括：⑴木札嶺風(fēng)景區(qū)《資產(chǎn)負(fù)債表》⑵木札嶺風(fēng)景區(qū)《利潤明細(xì)表》由于上述資料是景區(qū)提供的，我們無法認(rèn)定其真實(shí)性，只能分析其合理性。㈡統(tǒng)計數(shù)據(jù)采集的資料包括：⑴提供的主要景點(diǎn)接待人數(shù)統(tǒng)計（開業(yè)至2010年）對以上數(shù)據(jù)，再加上我們與河南省旅游局、鄭州、洛陽、平頂山有關(guān)組團(tuán)旅行社了解的情況核對，認(rèn)為木札嶺景區(qū)提供的游客接待數(shù)據(jù)基本真實(shí)。是國家AAAA級景區(qū)之一。一、旅游區(qū)自然概況㈠地質(zhì)地貌木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)山嶺連綿，海拔1200—2153m，其中最高峰堯山海