【正文】 長期獲利*在計劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)買賣進度緩慢的時候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力*促進開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價，能夠有階段性的增值*有助于計劃標準之維護必須強調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營計劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財力支援。2． 開發(fā)策略（1） 土地買賣在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。另外，有一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨特個性。而在另一方面，這些初期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計劃初期龐大的營業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡營業(yè)支出的時候為止。（3）階段與進度度假區(qū)開發(fā)的階段與進度，是整個開發(fā)過程中令人兩難的部分。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。環(huán)境上的評估選項包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機會；以及設(shè)施的便利性。選擇計劃用地的首要原則是，要能夠使計劃概念和計劃用地密切配合。在游樂設(shè)施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標準。其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強這些設(shè)施的內(nèi)容，開發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時，另一項必須在初期開發(fā)階段進行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。（1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施。度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個開發(fā)過程，從計劃開始到成熟，一連串活動中的角色扮演。設(shè)計概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計意象。在此同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計劃密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發(fā)過程中可能涉及的不動產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗這些概念的可行性。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計劃用地。雨潤黃山旅游度假區(qū)項目開發(fā)建議書目 錄 第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1． 開發(fā)前的規(guī)劃2． 開發(fā)策略3． 開發(fā)小組4． 可行性研究與規(guī)劃5． 資金之供給6． 審核過程7． 綜合計劃8． 市場營銷9． 管理與經(jīng)營第二篇 雨潤黃山項目：開發(fā)模式與運作設(shè)計1． 開發(fā)原則2． 開發(fā)戰(zhàn)略3． 開發(fā)模式4． 運作設(shè)計第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產(chǎn)物的初步建議1． 高爾夫球場2． 高端旅游地產(chǎn)項目——私家園林3． 雨潤黃山旅游學(xué)院4． 旅游房地產(chǎn)項目——分時度假公寓第一篇 概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1． 開發(fā)前的規(guī)劃度假區(qū)開發(fā)者在著手進行開發(fā)過程時，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個計劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。就一項有計劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思索開發(fā)概念、一再評估有用的資訊，并不斷修改整個計劃的內(nèi)容。倘若沒有經(jīng)過這種謹慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計劃很可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。心理上的目標（Psychological goal）界定，有助于選定計劃的特殊意象或預(yù)計完成的范圍，并進而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營上的需求、影響交易方法以及其他各項細節(jié)。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。市場研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價位等級的建議。在決定整個設(shè)施計劃時，有四個主要問題應(yīng)詳加考慮：i. 設(shè)施如何在實質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟中，配合整個計劃，并成為該計劃區(qū)獨特意向的一部分？ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？iii. 工程進度如何安排？iv. 經(jīng)費合理嗎？因為度假區(qū)旨在提供愉快、真實的經(jīng)驗，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對整個度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些設(shè)施時嚴重得多。（2）計劃用地之選擇開發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計劃用地時，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價位等幾項重點。度假區(qū)計劃的市場力（market ability）與計劃區(qū)到目標人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。第三個影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實資金問題，即時開發(fā)費用和計劃完成后的經(jīng)營費用。一方面，在開發(fā)初期應(yīng)該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費者，滿足消費者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā)展需要。（4） 規(guī)劃方法傳統(tǒng)的計劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進一步發(fā)展成敷地計劃（Site plan），而這敷地計劃其實大部分只是附加在土地上的粗淺計劃而已。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個計劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強調(diào)出來。（2） 旅游地產(chǎn)項目在這項交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤。（4） 不同策略之組合成熟的度假區(qū)開發(fā)者通常會運用不同策略的彈性組合，汲取個中利益。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨家壟斷開發(fā)權(quán)。它需要集結(jié)許多專門知識，在不同一個時間內(nèi)進行。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家，組成開發(fā)小組，共同針對開發(fā)者的目標，進行規(guī)劃、設(shè)計和施工。為了能夠有效管理，開發(fā)者需要有一群執(zhí)行管理的核心幕僚。小組審核和協(xié)調(diào)會議，對于開發(fā)效率的掌握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā)進度的正常運作。可行性研究與規(guī)劃（暫略）當(dāng)開發(fā)的構(gòu)想確定，并界定好計劃用地之后，詳細的可行性研究即可以根據(jù)這些資料完成。*度假酒店：不同的品質(zhì)和設(shè)備、以及客房的平均出租率*度假別墅：不同的價位、出租率、所有權(quán)形態(tài)、地皮或建筑單元、獨戶住宅或多戶住宅、持所有權(quán)的居住者或純粹度假的使用者*產(chǎn)生收入的游樂設(shè)施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等*零售商業(yè)區(qū)：所有權(quán)