【正文】 類的確定☆投資回收的可行性※調(diào)查競爭店☆估算開店后的營業(yè)額☆調(diào)查的目的☆經(jīng)常以長期性的眼光（通常是10年以上）來判斷資料☆※商圈調(diào)查方法確定了選址的原則接下來就是進(jìn)行商圈的調(diào)查了。設(shè)施和裝飾比倉儲式商店好總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補(bǔ)和繁榮市場的作用?！钌唐方Y(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全。選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)☆綜合性超市以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購買和有交通工具的消費者為主。重點是商品的廣度要寬。庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本☆選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場☆倉儲式商場以經(jīng)營生活資料為主，儲銷一體，低價銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)。營業(yè)時間不低于16小時☆營業(yè)面積在500—1000平方米☆特點：☆目標(biāo)顧客：居民徒步購物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的購物※營業(yè)時間一般在16小時以上，甚至24小時☆選址在居民住宅區(qū)、主要公路邊及各單位所在地附近☆便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。目前，國內(nèi)外眾多的超市主要有4種形態(tài)：便利店、食品超市、倉儲式商場和綜合性超市。選址原則談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。現(xiàn)場處理或PC廠處理現(xiàn)場處理：大部分生鮮食品均在超市內(nèi)作業(yè)場加工處理，商品鮮度較易掌握PC廠處理：大部分生鮮食品均在PC廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址投資者經(jīng)過適當(dāng)開業(yè)分析決定投資后，接下來就是對超市進(jìn)行選址，這是超市開張最關(guān)鍵的第一步。全自助式或自助式即面對面銷售全自助式：系指賣場采取完全開架式，由顧客自行拿取自助式即面對面銷售：賣場部分采取開架式☆有停車位或無停車位有停車位：是指超市附近有停車場或停車位之設(shè)施無停車位：指超市附近無停車位或停車?yán)щy※獨立建筑或復(fù)合式建筑獨立建筑：是指該棟建筑物僅經(jīng)營超市及其他相關(guān)設(shè)施復(fù)合式建筑：是指該棟建筑物除經(jīng)營超市外，尚有其他用途☆※都市型、郊區(qū)型、社區(qū)型、轉(zhuǎn)運店型都市型：是指大都市內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)及人口密集的地方郊區(qū)型：是指大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)或二級、三級行政區(qū)域之人口聚集處社區(qū)型：是指大都市內(nèi)或附近，配合住宅需要，開發(fā)的大型社區(qū)轉(zhuǎn)運站型：是指通勤上班較重要的轉(zhuǎn)換車站附近☆自營物流中心或委托物流中心自營物流中心：為掌握貨源穩(wěn)定性，并為拓展連鎖店，即自營物流中心或另成立關(guān)系企業(yè)委托物流中心：單店或連鎖店規(guī)模不足，委托外部物流中心或廠商直接供貨※超市專業(yè)或超市業(yè)加不動產(chǎn)業(yè)超市專業(yè)：系指經(jīng)營者僅專一經(jīng)營超市，不涉及其他行業(yè)超市業(yè)加不動產(chǎn)業(yè)：經(jīng)營者在經(jīng)營超市時，兼營不動產(chǎn)業(yè)☆高格調(diào)或大眾化高格調(diào)：從裝潢、設(shè)備的投資到人員服務(wù)訓(xùn)練、商品選擇，均以高品質(zhì)為要求大眾化：采低成本運營的方式，使低成本反應(yīng)在商品售價上☆優(yōu)缺點與“全國性”正好相反☆優(yōu)點是可建立全國銷售網(wǎng)，而且知名度高，可運用大量媒體宣傳造勢；缺點是后勤補(bǔ)給困難度較大，銷售網(wǎng)易有空隙、管理不易。單店：僅此一家，別無分號☆獨立式或附屬式獨立式：專業(yè)經(jīng)營，以超市為主體，大都注重生鮮商品銷售附屬式：為各百貨公司附屬的超市，其超市功能較弱，目的為集客☆開業(yè)策略※工薪、福利水準(zhǔn)l生鮮處理人才及技術(shù)企業(yè)知名度與形象l財務(wù)資金能力及運作狀況l本身條件l強(qiáng)調(diào)可提供選購的多樣禮品l強(qiáng)調(diào)連鎖經(jīng)營，距離家較近l強(qiáng)調(diào)高格調(diào)的整體形象l可提供特別的金融服務(wù)l強(qiáng)調(diào)某些類別商品的特色l強(qiáng)調(diào)本身具有生鮮處理技術(shù)及鮮度管理技術(shù)，可維持生鮮商品的品質(zhì)l競爭者特性l外籍華人或曾赴國外居住一段時間者l女性多于男性，且年齡大多在18—55歲之間l收入水準(zhǔn)或教育水準(zhǔn)較高，較喜歡嘗試新事物或追求時髦者l對商品知識或做菜方法不太了解的消費者l目標(biāo)市場特性l超市強(qiáng)調(diào)購物方便，是提供給鄰近居民的良好購物場所l超市注重品種齊全，可以提供消費者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購足的需求l產(chǎn)業(yè)特性l其他特色店址適宜用文字描述，競爭者調(diào)查宜采用表述※商圈特性適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明l目標(biāo)客層適宜用文字描述l服務(wù)水準(zhǔn)填寫“好”、“一般”、“稍差”三者之一l品質(zhì)水準(zhǔn)填寫“好”、“一般”、“稍差”三者之一l合作方式包括“技術(shù)合作”、“合資”或“兩者皆具”l合作公司名稱l出資者個人名義或投資母公司的名稱lC）或加盟（V。連鎖性質(zhì)包括直營（R。員工人數(shù)l資本額l項目l如果超市是全國性的連鎖店，則須擴(kuò)大范圍，針對全國各地區(qū)有名氣的競爭者進(jìn)行調(diào)查。如果超市是地區(qū)性商店，則至少須對隸屬同一縣市行政區(qū)域的其他同行進(jìn)行調(diào)查。重在經(jīng)營層面，而并非單指某一商圈內(nèi)的競爭店。競爭者調(diào)查☆◆☆☆步驟☆◆連鎖店的開店策略：考慮單店能否獨立生存，考慮布點位置不可太過密集，也不能太過疏遠(yuǎn)，此外后勤補(bǔ)給的配送能力、效率以及管理績效也要在考慮之內(nèi)?！铋_店策略，是開店的最高指導(dǎo)原則?！畲送?，超市在先天上受到很多限制。在選點開店時，若未經(jīng)仔細(xì)評估，無論事后如何努力，也無法挽救，而這是身為店址固定產(chǎn)業(yè)的零售業(yè)的特性。※☆日益呈現(xiàn)多樣化?！l掌握了末端通路，誰就是贏家。趨勢☆◆超市開業(yè)可行性分析研究超市開業(yè)可行性分析研究在任何投資前，投資者都要進(jìn)行準(zhǔn)確的市場調(diào)查、分析和定位等。不過超市的開業(yè)分析有自己的獨特之處。進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位※近十年來，國內(nèi)零售業(yè)界興起了“流通革命”。這代表著以往由制造商主控的通路已漸被零售業(yè)者所取代。消費者的需求☆消費者購買商品，不僅只需要單純的商品，還想要商品背后所提供的附加價值，而這些附加價值大多得靠零售業(yè)者自己來創(chuàng)造。因此產(chǎn)生各種不同的業(yè)態(tài)商店，如百貨公司、超市、便利店等，頗有“占地為王”的氣勢，紛紛以“消費代理者”自居，來為消費者篩選商品。選點開店的重要性☆☆例如：600—1000平方米的賣場空間不容易找到，城市市內(nèi)一樓店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能負(fù)荷的，超市附近很少有停車空間，種種困擾不一而足。有些經(jīng)營者好不容易找到一個開店地點，就急著開店，未予充分評估，從而導(dǎo)致血本無歸的結(jié)局。開店策略☆在目前激烈競爭的局勢下，若沒有專業(yè)化的戰(zhàn)略指導(dǎo)，將很難獲得優(yōu)勢。單店的開店策略：有明確的經(jīng)營理念與特色，慎選一個好的商圈立地☆正如下棋布局，避免“一著錯，全盤輸”。充分分析市場潛力※根據(jù)各行政區(qū)域的戶數(shù)，以及每戶每月食品消費額，計算出該行政區(qū)域的食品消費總支出。再將該行政區(qū)域的食品消費總支出的一定比率，作為超市的市場占有率，然后再依預(yù)先推算出的超市營業(yè)額，推算出可開發(fā)店數(shù)，另以各行政區(qū)人口成長率作為設(shè)點的重要參考依據(jù)。再依此推算各市市內(nèi)行政區(qū)的市場潛力。市場環(huán)境分析※重點lll☆名稱l成立日期l單店或連鎖經(jīng)營lC）、授權(quán)（F。C）l外商合作可以勾選“有”或“無”的方式來表明l合作公司隸屬國l價格水平由“昂貴”、“一般”、“便宜”中三選一l生鮮技術(shù)水準(zhǔn)填寫“好”、“一般”、“稍差”三者之一l促銷活動特色適宜用文字描述l年營業(yè)額如果有連鎖店則須予以分別說明l店址條件適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明l超市發(fā)展環(huán)境特性分析☆超市可取代傳統(tǒng)菜市場，提供高品質(zhì)、新鮮、衛(wèi)生的生鮮食品l超市強(qiáng)調(diào)合理的價格，以提供大眾化、豐富的商品為主l超市強(qiáng)調(diào)服務(wù)☆已組成小家庭的職業(yè)婦女l追求新鮮、衛(wèi)生、品質(zhì)良好且對價格較不敏感的消費者l較注重購物環(huán)境舒適感的消費者l單身在外者l比較喜歡閑逛的消費者☆強(qiáng)調(diào)價格導(dǎo)向，低價銷售l所有產(chǎn)品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全l可提供額外的服務(wù)l強(qiáng)調(diào)賣場氣氛及促銷活動的個性化l強(qiáng)調(diào)能提供新的商品知識及新的料理方法l提供購物時間的方便l積極參與公益活動☆經(jīng)營理念l專業(yè)管理技術(shù)l人才培育及人力補(bǔ)充計劃l后勤補(bǔ)助能力◆經(jīng)營☆連鎖店或單店連鎖店：以多店連鎖性質(zhì)開展，直營連鎖占大多數(shù)。全國性或地方性全國性：以連鎖形態(tài)經(jīng)營，而超越區(qū)域性范圍。地方性：單店或區(qū)域內(nèi)的連鎖店。求發(fā)展、求生存或求收益求發(fā)展：搶據(jù)點方式，快速出店求生存：采用以店養(yǎng)店方式求收益：只開賺錢店☆購買或承租購買：優(yōu)點是可永續(xù)經(jīng)營、享受不動產(chǎn)增值之利益、可掌握用途主倥權(quán)，缺點是資金需求大，投資風(fēng)險高承租：以合約的方式承租經(jīng)營一段時間，其優(yōu)缺點與上述相反☆以生鮮為主或以雜貨為主生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商品，注重生鮮處理技術(shù)雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價格策略及促銷活動☆商圈☆商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū)辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū)住宅區(qū)：是指住家聚集之地區(qū)店址☆地上或地下地上：是指賣場在一樓或二樓地下：是指地下一樓賣場及少部分地下二、三樓賣場☆銷售☆單層樓面或多層樓面經(jīng)營單層：超市賣場規(guī)劃在同一層樓面，賣場較易有整體連貫性多層：超市賣場分割在兩個或三個樓面，賣場不易連結(jié)☆◆業(yè)態(tài)就是營業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等形態(tài)。※特點：☆營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率極高☆商品結(jié)構(gòu)有即時消費性、容量小、應(yīng)急性等特點☆食品超市采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)☆商品結(jié)構(gòu)以購買頻率高的商品為主☆以居民為消費對象，10分鐘左右可到達(dá)※特點：☆營業(yè)面積大，一般為1萬平方米以上☆商品結(jié)構(gòu)主要以食品、家用品、服裝衣料、文具、家電、汽車用品、室內(nèi)用品為主?！睢攸c：☆營業(yè)面積在2500平方米以上☆重點在商品的深度。目標(biāo)顧客：滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求☆◆在調(diào)查商圈之前，要確定調(diào)查的原則、目的、方法、種類，以及資料如何取得和活用，調(diào)查實務(wù)的展開等。調(diào)查應(yīng)堅守的兩大原則☆以事實來判斷，應(yīng)完全禁止臆測，以免造成錯誤的決策※設(shè)定商圈范圍☆調(diào)查商圈客源☆賣場的適當(dāng)規(guī)?！钫{(diào)查方法重點☆調(diào)查手段的確定☆調(diào)查統(tǒng)計分析方法與結(jié)果☆調(diào)查時間表的確定※資料調(diào)查l城市計劃、城市建設(shè)指定用圖l競爭店或未來大型店的預(yù)定計劃l現(xiàn)場調(diào)查l競爭店調(diào)查l商圈設(shè)定商圈設(shè)定必須以地圖為基礎(chǔ)來進(jìn)行判斷，就“工欲善其事，必先利其器”的觀點來看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進(jìn)行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。地圖制作☆行政區(qū)別人口數(shù)、戶數(shù)分布l住宅區(qū)位置分布圖l城市計劃圖☆市區(qū)準(zhǔn)備1：10，000比例的地圖，郊區(qū)準(zhǔn)備1：25，000比例地圖。將行政區(qū)，以千米為單位，填入人口數(shù)、戶數(shù)ll同樣以500米半徑在預(yù)定地畫圓☆住宅地圖l商圈設(shè)定后，計算商圈內(nèi)住戶數(shù)l地形圖l顧客利用自行車或步行購物時，高低不平是阻礙來客主要原因☆預(yù)定地500米距離范圍內(nèi)，周邊計劃道路已確定用途者l預(yù)測商圈范圍先預(yù)估預(yù)定地的市場占有率，并將之與達(dá)到損益平衡點銷售時所必須的占有率相比較，以判斷有無詳細(xì)調(diào)查的必要。商圈范圍種類l大商圈：是以汽車為主，范圍約5000米，來客大都以購物為目的，大部分以販賣選購品為主l5000米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法l在1：15，000—1：10，000地圖上記入預(yù)定地及競爭店所在位置l根據(jù)店的規(guī)模畫圖，以預(yù)定地和競爭店為主300—600平方米畫半徑300米的圓實施來店顧客問卷調(diào)查，來設(shè)定商圈l將約100—150份問卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫線，如此一來商圈自然顯現(xiàn)l戶數(shù)乘以每戶每月家計支出就是一店營業(yè)※概念：l二次商圈：也有其他店利用，無法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈◆用地調(diào)查內(nèi)容☆標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響l城市規(guī)劃狀況l地租及用途l房屋狀況l環(huán)境☆道路交通流量☆競爭店☆是否有其他可取代店址☆損益平衡點設(shè)定※用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購物中心能否生存?！钭疃虝r間原則l聚集原則l分析資料l交通易達(dá)性分析l用地經(jīng)濟(jì)狀況評估l需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報l用地的物理狀況用地取得之后，需要對用地進(jìn)行實地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。用地物理狀況調(diào)查用地的平整性郊區(qū)用地的視覺可見性目標(biāo)地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開店流程開店流程：為實現(xiàn)連鎖經(jīng)營的開店目標(biāo)，寫掉開發(fā)策略與長期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動。開店組織架構(gòu)開店選擇的方式，只要適用于投資者本身特質(zhì)的方式就是好方式。※店址尋找、商圈調(diào)查，店鋪規(guī)劃及內(nèi)外裝修設(shè)計，可聘用專業(yè)人才或委托專業(yè)顧問公司來進(jìn)行調(diào)查或設(shè)計。聘請精通商品采購的人才☆聘請收銀員、防損人員、后勤工