【正文】 的參考意義最大，一層整體售價為2200028000元/平方米。具體價位需根據(jù)招商情況（主力商家情況）和銷售時市場狀況而定。具體招商策略、推廣策略及推廣時段安排將在招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作兩篇進(jìn)行詳細(xì)分析。對于項(xiàng)目的銷售，針對目標(biāo)客戶群和推廣時段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。銷售策略本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有長安及東莞當(dāng)?shù)鼐用?、政府公?wù)員、高級白領(lǐng)、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。對于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場情況，對于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。對于大型主力商家的確定，是整個運(yùn)作的前提。突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實(shí)。突出投資前景，以“中心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。 租金回報：美聯(lián)建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。◇ 根據(jù)長安當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前長安商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。三、商業(yè)推廣主題闡述：提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城長安中心商圈，未來CBD金坐標(biāo)突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。（6） 稍高檔次的娛樂城。（3） 專業(yè)主題市場；（4） 休閑中心。 本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目地處高尚住宅區(qū)、鄰近長安廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅的高檔次相呼應(yīng)。二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述商業(yè)主題定位：綜合性高檔大型購物休閑中心◇ 體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全◇ 與長安廣場相融，周邊毗鄰高尚豪宅區(qū)，更體現(xiàn)品味休閑、品味文化的購物樂趣商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌178。長安明珠國際廣場整體推廣策略目 錄明珠國際廣場商業(yè)經(jīng)營定位一、 長安商業(yè)近況二、 商業(yè)經(jīng)營定位闡述三、 商業(yè)推廣主題闡述：四、招商銷售整體策略1. 出租策略2. 銷售策略四、 價位策略長安明珠國際廣場招商策略長安明珠國際廣場項(xiàng)目定位一、 目標(biāo)商家素質(zhì)要求二、 招商主導(dǎo)方向三、 招商各階段的推廣前期內(nèi)部招商： 公開招商 后續(xù)招商招商前準(zhǔn)備工作四、 招商流程五、 招商措施建議明珠國際廣場銷售策略一、總體策略：二、營銷核心策略：三、營銷推廣主題四、推廣策略五、客戶定位六、銷售時機(jī)與階段安排七、階段性推廣安排明珠國際廣場商業(yè)經(jīng)營定位一、長安商業(yè)近況根據(jù)長安區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，一是長安的投資客對目前東莞市場不十分看好，對投資商鋪愈加慎重；二是長安現(xiàn)有投資型商鋪較少，外界對長安的市場不十分認(rèn)同，導(dǎo)致客戶層較為狹窄。與長安其他商場比較，本項(xiàng)目位置較好，但人流不十分旺盛,要在整體市場疲軟的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，美聯(lián)建議：a、 提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場，重新樹立消費(fèi)者購買信心，將長安本地中高檔消費(fèi)能力截留在當(dāng)?shù)?；b、 內(nèi)鋪實(shí)行返租，使商場順利過渡到商業(yè)成熟期，樹立投資信心；c、 店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d、 付款方式優(yōu)惠，降低投資門檻；e、 統(tǒng)一經(jīng)營，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂。 從目前長安當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出；178。經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：（1） 高檔次精品時尚購物店；（2） 綜合性超市。（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu)。經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價值： 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于長安中心區(qū)，鄰近鎮(zhèn)政府，長安廣場所在區(qū)域?yàn)殚L安未來經(jīng)濟(jì)、政治、文化及豪宅居住中心。 未來中心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車總站、長安國際酒店等大型項(xiàng)目,將帶動項(xiàng)目的人流發(fā)展,加上步行街的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動項(xiàng)目價值的提升,將形成圍繞長安廣場的中心商業(yè)圈。 經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實(shí)?！?美聯(lián)建議由品牌良好的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)推廣和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。租金回報有利于：◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對本項(xiàng)目的信心；◇ 增強(qiáng)對投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于只付出實(shí)際73%的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在中心片區(qū)商業(yè)成熟后，本項(xiàng)目的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；◇ 對于本項(xiàng)目70年的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。讓客戶購買的不但是實(shí)際的商鋪，更購買了中心區(qū)良好的投資前景： 作為東莞經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的城鎮(zhèn)之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展； 說明長安鎮(zhèn)中心區(qū)的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析長安中心商圈的前景； 厚街、常平、樟木頭、虎門等中心區(qū)發(fā)展情況作對比，說明中心區(qū)規(guī)劃的未來價值，尤其通過對上述等地中心區(qū)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的回報前景”。招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運(yùn)作及價值的提升。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu)；通過銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。該經(jīng)營公司在名稱上同明珠廣場區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。四、招商銷售整體策略招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動整體的良性發(fā)展。出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進(jìn)行。出租策略本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中以商鋪投資客戶和當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕蛻?。在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。五、價位策略價格建議以下價格是根據(jù)現(xiàn)實(shí)市場情況和項(xiàng)目情況而定。１） 長安商業(yè)物業(yè)價格分析參考項(xiàng)目位置一樓銷售價二樓銷售價一樓租賃均價二樓租賃均價中惠名城風(fēng)情街長青路2200028000元/㎡10000—14000元/㎡120元/㎡.月65元/㎡.月南銘商業(yè)中心霄邊村1000015000元/㎡無90元/㎡.月無新世界愉康店沙蒲頭路1800020000元/㎡無100元/㎡.月無鉆石廣場長盛路3000036000元/㎡無200元/㎡80元/㎡長青商業(yè)廣場長青路暫無銷售無100元/㎡60元/㎡說明：◇ 南銘商業(yè)中心為早年開發(fā)，位于長安霄邊村，地理位置較偏，但由于銷售較早，體量不大，銷售情況比較理想，基本銷售完畢。2） 結(jié)合周邊的項(xiàng)目情況，綜合考慮項(xiàng)目目前所處的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商的收益及價格對銷售進(jìn)度的影響，對本項(xiàng)目的價位的計算進(jìn)行分析。7% =21430元◇ 根據(jù)本項(xiàng)目的鋪位情況，結(jié)合市場操作規(guī)劃，對本項(xiàng)目的區(qū)域進(jìn)行分析： 街鋪?zhàn)馐蹆r格為： 街鋪=均價247?！? 二層：權(quán)衡本項(xiàng)目具體情況及競爭對手價格，美聯(lián)建議本項(xiàng)目一區(qū)二層均價定在80００元/平方米；二區(qū)二層均價定在80００元/平方米；四區(qū)二層均價定在90００元/平方米。◇ 三層：權(quán)衡本項(xiàng)目具體情況及競爭對手價格，美聯(lián)建議本項(xiàng)目一區(qū)三層均價定在65００元/平方米；二區(qū)三層均價定在65００元/平方米；一區(qū)三層均價定在7０００元/平方米。◇ 四層：均價水平應(yīng)在6000元左右，根據(jù)出租情況來確定售價。租金回報分析（1）基于消費(fèi)者對“返租”的認(rèn)識，美聯(lián)建議本項(xiàng)目租金回報的操作要體現(xiàn)兩方面：一是弱化消費(fèi)者“羊毛出在羊身上”的觀念，給予投資者可以感受到的優(yōu)惠；二是要求有詳細(xì)的投資回報分析，用事實(shí)代替空洞的概念炒作，讓投資者實(shí)實(shí)在在地想象到投資回報前景?！? 市場認(rèn)可情況：根據(jù)長安當(dāng)?shù)鼐用駥ι虉鐾顿Y的回報估測為５－６%；◇ 美聯(lián)建議：本項(xiàng)目側(cè)重的是投資前景，無須將返租回報一下子提得太高，平均回報率保持在７%即可。◇ 總售價可在原售價基礎(chǔ)上提高?！? 購買街鋪一般不采取返租回報措施；招商、返租的目的是降低商場銷售難度，考慮到街鋪的銷售難度小、且有部分為用家購買，因此美聯(lián)建議本項(xiàng)目部分街鋪采用直接銷售方式?！? 購買較好位置內(nèi)鋪一次性返還２年租金（１３%）。（4）返租、招商注意問題：◇ 避免將處于人流出入口的店鋪?zhàn)饨o銀行，銀行按照正常營業(yè)時間上下班，會造成下午56點(diǎn)、或晚上時間商業(yè)人流旺盛時，店鋪關(guān)門造成冷清局面，橫崗新世界廣場就存在此種問題，已形成較大的負(fù)面效果。◇ 部分臨街鋪主要作為生活配套設(shè)施，可以考慮為直接銷售，不返租經(jīng)營，根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。2） 減低首期付款，降低置業(yè)門檻，可與租金回報相結(jié)合。具體付款方式建議如下：方式折扣時間金額