房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)-展示頁
2025-06-25 12:36本頁面
【正文】 次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項(xiàng)目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競(jìng)爭的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。競(jìng)爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競(jìng)爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭和買方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。賣方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）只有一個(gè)賣者，而買者很多；（2）產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭與實(shí)際競(jìng)爭一樣是不存在的。4．完全壟斷完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭。2．壟斷競(jìng)爭壟斷競(jìng)爭市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）賣者和買者都比較多；（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；（3）市場(chǎng)信息比較完全。根據(jù)競(jìng)爭程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭、壟斷競(jìng)爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。 ☆☆☆☆考點(diǎn)4：1．按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)2．按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)3．按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)4．接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)5．接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場(chǎng)）7．按時(shí)間分：過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng) ☆☆考點(diǎn)5：房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。8．廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。5．較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；6．一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。3．供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：1．交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。 ☆☆☆☆考點(diǎn)2：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無形的。☆☆☆☆考點(diǎn)1：從營銷的角度來看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。市場(chǎng)=人口 + 購買能力 + 購買動(dòng)機(jī)市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱為無形市場(chǎng)。賣方和買方又被稱為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱為市場(chǎng)客體。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無形的。 ☆☆☆考點(diǎn)3：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。2．交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。4．容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。7．交易的金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合?！康禺a(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。具體有：賣方與買方之間的競(jìng)爭，賣方與賣方之間的競(jìng)爭，以及買方與買方之間的競(jìng)爭。 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語來描述市場(chǎng)競(jìng)爭狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。1．完全競(jìng)爭完全競(jìng)爭市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在
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