【正文】 2007年，懷化市規(guī)模工業(yè)增加值達到106億元、實現(xiàn)利潤 ，分別是2002年的3倍、%。旅游歷年懷化旅游人數(shù)及收入增長率：分析：旅游產(chǎn)業(yè)收入的激增有力刺激和保障了懷化經(jīng)濟的運行和發(fā)展，懷化市歷年來一直是以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務(wù)型城市，旅游經(jīng)濟的不斷發(fā)展對于居民隱性收入的提高具有直接的作用。將有利于促進城市化進程中住房的消費。居民消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，衣食住行用水平不斷提高。歷年社會消費品零售總額表：消費品零售總額（億元）市縣縣下批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額餐飲業(yè)2003年2004年2005年2006年932007年，%。懷化市2007年的人均可支配收入為8754元（約合1114美元），正好處于住宅消費的加速發(fā)展時期。分析：財政收支和利用外資的迅猛增加，說明懷化市的社會經(jīng)濟處在快速發(fā)展階段，存款余額的大幅度增加說明了懷化居民收入逐年增加，如何向這些消費者導(dǎo)入正規(guī)的投資理念是本項目今后的營銷課題。 20032007年，懷化市各金融機構(gòu)存款余額由180億元增加到398億元，貸款余額由119億元增加到198億元；居民儲蓄存款余額由135億元增加到277億元； %。③人均GDP（）人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系人均GDP房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況300—800美元起步階段800—4000美元加速發(fā)展階段4000—8000美元平穩(wěn)發(fā)展階段8000—13000美元趨于飽和衰退階段（世界銀行統(tǒng)計資料）根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段和狀況的關(guān)系來看，懷化市房地產(chǎn)市場處于加速發(fā)展階段，還有較大的市場空間，至少將維持3—5年的房地產(chǎn)開發(fā)、需求熱潮。%，顯示懷化市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。（二）宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀懷化經(jīng)濟發(fā)展狀況①GDP （懷化歷年GDP，數(shù)據(jù)來源懷化市統(tǒng)計局）從上圖可看出，懷化市連續(xù)三年GDP增長率突破兩位數(shù)， 2007年懷化市生產(chǎn)總值達到401億元，%，%，是近二十年來增長最快的一年。到2007年截止，懷化市已實行義務(wù)教育經(jīng)費保障新機制，落實兩免一補政策，新建農(nóng)村寄宿制學(xué)校211所；大力開展素質(zhì)教育，普九成果得到鞏固；調(diào)整優(yōu)化教育布局，扶持發(fā)展一批示范性高中，升格、組建3所高校，促進了民辦教育、職業(yè)教育、成人教育、特殊教育等各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展。文化教育、醫(yī)療懷化市政府重視挖掘和弘揚本土文化，大力扶持文藝創(chuàng)作，興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化中心81個，積極開展各種文化活動，豐富了城鄉(xiāng)人民的精神生活。自然資源懷化礦產(chǎn)資源豐富，礦種、儲量、開發(fā)規(guī)模均位居全省前列，初步探明有一定儲量的礦藏11類45種，（），其中金、銅、釩、重晶石、磷、硫鐵、電石灰?guī)r、白云巖、金剛石的儲量位居全省前五位，重晶石礦藏儲量在國內(nèi)位居前列，市內(nèi)礦產(chǎn)資源潛在價值5000多億元；懷化屬中國南方重點林區(qū)之一，%，活立木蓄積量5510萬立方米，居湖南省第一；懷化有1909種中藥材，其中全國重點中藥材資源175種，大宗中藥材資源133種，黃姜、茯苓、天麻、金銀花、五倍子等產(chǎn)量居全國前列；，年產(chǎn)水果59萬噸；懷化水電資源十分豐富，為中國十大水能基地之一的主體地帶，水能理論蘊藏量499萬千瓦，可開發(fā)量460萬千瓦，已建成五強溪、鳳灘、洪江等水電站，總裝機容量320萬千瓦，是全國重點水電基地之一；懷化有宜牧草坡草地面積106萬公頃，適宜發(fā)展畜牧養(yǎng)殖業(yè)。交通狀況湘黔、枝柳、渝懷三條鐵路干線在市區(qū)形成“大”字型交匯，貫穿市內(nèi)11個縣（市、區(qū)）；每天有26對旅客列車、115對貨車始發(fā)和過境，可直達北京、上海、廣州等大城市，年發(fā)送旅客342萬人次、貨物52萬噸；懷化火車編組站具有7300個車皮編組能力，是中國九大鐵路編組站之一；公路網(wǎng)絡(luò)框架基本形成，市內(nèi)通車里程7800公里，320319三條國道過境12個縣（市、區(qū)），上海至昆明、長沙至重慶、包頭至茂名高速公路懷化段已陸續(xù)開工建設(shè)；預(yù)計到2010年全市高速公路總里程達到270公里，加上福成、呼北兩大通訊光纜干線在市區(qū)交會，懷化作為西南地區(qū)重要交通通訊樞紐的地位將會更加突出；芷江飛機場已經(jīng)通航；福州至成都、呼和浩特至北海兩條國家級通訊光纜在市區(qū)交匯。懷化市板塊劃分如上圖所示:分為鐵北板塊、城中板塊、湖天板塊、城東板塊、河西板塊、湖天板塊、中方板塊。總面積2。2003年6月，國家環(huán)?？偩窒挛呐鷾蕦鸦辛腥肴珖鷳B(tài)示范重點地區(qū)。全年日照時數(shù)較足。號稱“火車拖來的城市”。是“大西南橋頭堡、原生態(tài)植物園、古建筑博物館、多民族文化村、雜交水稻發(fā)源地、抗戰(zhàn)勝利受降坊”。是湖南省幅員最廣的地區(qū)。歷史上素有黔滇門戶、全楚咽喉之稱；而今湘黔、枝柳兩條鐵路和3209兩條國道成十字型交匯于懷化市，戰(zhàn)略和經(jīng)濟地位十分重要。目錄第一部分 市場背景調(diào)查 6第一節(jié)、懷化市宏觀經(jīng)濟背景調(diào)研 6（一）城市概況 6地理位置 6氣候 7行政面積 7懷化市板塊劃分 7人口規(guī)模 8交通狀況 8自然資源 9文化教育、醫(yī)療 9（二）宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 10懷化經(jīng)濟發(fā)展狀況 10財政收支與金融狀況 12收入和消費水平 13旅游 15主要產(chǎn)業(yè) 16固定資產(chǎn)投資 17整體經(jīng)濟運行狀況 17（三）懷化市經(jīng)濟發(fā)展展望 19（一）城市規(guī)劃與發(fā)展方向 21（二）政府相關(guān)政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響 23（一）房地產(chǎn)發(fā)展概況 24（三）熱點區(qū)域分析 29（四）當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題及未來趨勢 30一、懷化房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題 30二、懷化房地產(chǎn)開發(fā)市場未來趨勢 31（五）市場發(fā)展前景——橫向城市對比 32第二部分 企業(yè)發(fā)展分析 36第一節(jié) 本項目啟動對富爾公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義 36第二節(jié) 富爾公司對項目的利潤需求分析 36第三部分 項目分析 37第一節(jié)、 項目概況 37宗地現(xiàn)狀 37項目四至 38項目周邊的社區(qū)配套 39項目周邊環(huán)境 40規(guī)劃控制要點 41第二節(jié)、項目所在片區(qū)城市規(guī)劃概況分析 42項目與城市發(fā)展方向之間的關(guān)系 42項目發(fā)展對城市發(fā)展的影響和意義 42第三節(jié)、項目所在區(qū)域市場分析 42區(qū)域住宅市場狀況 42區(qū)域內(nèi)具有可比性項目個案分析 42項目所在區(qū)域市場供需量分析預(yù)測 43第四節(jié)、 項目SWOT分析（項目優(yōu)劣勢和機會、威脅點分析） 43項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略 44第四部分 個案調(diào)研 46一、樓盤考察概要 46（一）考察目的 46（二）考察時間 46（三）考察對象 46（四）考察內(nèi)容 46二、樓盤個案考察 46個案一: 雍景豪庭 47個案二：維也納森林 49個案三: 天龍御園 51個案四: 濱江花園 53個案五: 公務(wù)員小區(qū) 53個案六：項目對面的博雅苑 54個案調(diào)查結(jié)論 57三、考察總結(jié) 57第五部分 消費者訪談?wù){(diào)研 61第六部分 項目的商業(yè)構(gòu)思 65第七部分 項目定位構(gòu)思 66第一節(jié) 項目市場定位 66目標消費群體定位 66整體市場形象定位 66案名建議： 67價格定位 67第二節(jié) 產(chǎn)品定位建議 68一、 總體布局規(guī)劃及空間布局建議 68二、 建筑風(fēng)格定位 69三、 環(huán)境景觀定位 70四、 產(chǎn)品類型定位建議 71五、 戶型定位建議 72六、 配套設(shè)施建議 72第八部分 項目利潤分析預(yù)測 74第一節(jié) 項目發(fā)展規(guī)劃 74一、 基本數(shù)據(jù) 74二、 建筑面積的確定 74三、 建筑類型 74四、 建設(shè)分期 74第二節(jié) 項目投資估算 75第三節(jié) 項目靜態(tài)投資效益預(yù)測 75第四節(jié) 結(jié)論 77第一部分 市場背景調(diào)查第一節(jié)、懷化市宏觀經(jīng)濟背景調(diào)研 （一）城市概況 地理位置懷化市地處湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北緯25度52分22秒29度01分35秒，東經(jīng)108度47分13秒111度06分30秒?！菊{(diào)查時間】15天（2008年1月15日——1月30日）?！菊{(diào)查方式】實地勘察、文獻研究、競爭項目踩盤、客戶調(diào)研、消費者訪談、抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)人士訪談、相關(guān)單位查詢。機械學(xué)校地塊項目市調(diào)報告作者：日期：懷化富爾投資公司懷化機械學(xué)校地塊項目市調(diào)報告深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司2008年2月21日前 言【調(diào)查目的】通過調(diào)研，了解掌握懷化市及項目所在片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、人民生活水平、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，分析項目的威脅與價值點，運用統(tǒng)計學(xué)理論進行科學(xué)分析，對市場做出客觀的判斷，為發(fā)展商提供高價值的項目發(fā)展參考意見?！菊{(diào)查原則】客觀、全面、深入、實效、以事實為依據(jù)，以客觀判斷為準繩?！菊{(diào)查范圍】懷化城區(qū)，著重于城東區(qū)和湖天區(qū)，類似城市與片區(qū)。【報告撰寫依據(jù)】《懷化市統(tǒng)計年鑒》、《懷化市2002002002002007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》；懷化市政府、懷化市國土局、懷化市統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)地產(chǎn)資料；抽樣調(diào)查記錄、業(yè)內(nèi)人士訪談、客戶訪談記錄；其他相關(guān)類似城市00007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報。東倚雪峰山脈，與邵陽市、益陽市、婁底市接壤，北靠武陵山脈，與張家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南與廣西桂林市、柳州地區(qū)相連，西接貴州苗嶺，與黔東南自治州、銅仁市毗鄰。 全市南北長353公里，東西寬229公里，總面積27624平方公里，占湖南省總面積的13%。懷化歷史上又稱“五溪”。 區(qū)位條件獨特，交通優(yōu)勢明顯，是東中部地區(qū)通向大西南的橋頭堡和國內(nèi)重要交通樞紐城市。氣候懷化全年氣溫正常偏高，℃。懷化市是南方重點林區(qū)，全市現(xiàn)有林地面積2490萬畝，森林蓄積量5434萬立方米，森林覆蓋率68%，自然環(huán)境清新優(yōu)美。行政面積懷化轄10縣1市2區(qū)和一個省級開發(fā)區(qū)和一個省級工業(yè)園，包括鶴城區(qū)、洪江市、中方縣、沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、會同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、靖州苗族侗族自治縣和通道侗族自治縣。76萬平方公里，其中城區(qū)建成面積32平方公里。人口規(guī)模懷化總?cè)丝诩s500萬，是個多民族雜居的地區(qū)，現(xiàn)有侗、苗、土家、瑤等31個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口大約占總?cè)丝?0%，其中城區(qū)人口數(shù)約37萬。優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，讓懷化成為湘鄂渝黔桂五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)重要的人才交流、物資流動、信息集散頻繁的經(jīng)濟文化中心。懷化生態(tài)環(huán)境良好，山川秀美，名勝古跡眾多，民俗風(fēng)情迷人，旅游資源得天獨厚；全市現(xiàn)有國家級文物保護單位3個，省級文物保護單位15處，省級風(fēng)景名勝區(qū)5個，國家級森林公園1個，省級森林公園2個，省級自然保護區(qū)1個。全民健身活動深入開展，競技體育水平不斷提高，懷化體育中心建設(shè)開始啟動。懷化醫(yī)療行業(yè)新建、改造市緊急救援中心、13個疾控中心、13個傳染病區(qū)和236所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，公共衛(wèi)生體系初步形成；新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋8個縣，惠及238萬農(nóng)民，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)和城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險試點工作也已啟動。GDP增長速度與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的關(guān)系（庫茲涅茨研究理論）GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況小于5%萎縮停滯階段5%—8%穩(wěn)定發(fā)展階段8%—10%高速發(fā)展階段我國目前GDP的增長速度是7%8%，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（懷化歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比，數(shù)據(jù)來源懷化市統(tǒng)計局）從上圖可看出，：：，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，數(shù)據(jù)顯示第二產(chǎn)業(yè)所占比重逐年增加，工業(yè)化進程明顯加快，城市化進程正在加速，懷化工業(yè)實力不斷加強，城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)和工業(yè)雙頭并進的發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，促進整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，為經(jīng)濟持續(xù)性發(fā)展提供了有力的保障，有利于促進懷化市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于房地產(chǎn)市場牽涉的行業(yè)眾多，房地產(chǎn)的進一步發(fā)展必將刺激建筑業(yè)、原材料行業(yè)、廣告業(yè)、信息業(yè)等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，從而有助于加速懷化市城市化進程的腳步。財政收支與金融狀況20032007年 ，%、%，其中2007年分別增長23%、25%，是實施分稅制改革以來增長最快的一年。 20032007年,、市外境內(nèi)資金265億元，其中2007年實際利用外資2650萬美元、市外境內(nèi)資金88億元；，其中2007年達到3841萬美元。收入和消費水平歷年懷化居民收入和消費水平：2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入6282元6911元7686元8442元8754人均消費性支出4453元5035元5761元6255元無數(shù)據(jù)交通及通信消費388元423元458元509元無數(shù)據(jù)教育文化娛樂消費支出678元838元746元958元無數(shù)據(jù)醫(yī)療保健消費支出241元242元352元331元無數(shù)據(jù)每百戶擁有汽車數(shù)量無數(shù)據(jù)人均住房建筑面積無數(shù)據(jù)分析：西方發(fā)達國家的住宅消費表明，一個國家的人均可支配收入達到1000美元～5000美元時是住宅消費的加速發(fā)展時期。歷年懷化市居民恩格爾系數(shù)表：城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)2003年%%2004年%59%2005年%%2006年%%