【正文】 前所支付的一部分價款。如果當(dāng)事人約定的定金比例超過了20％，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效?！币虼耍ń鹁哂袘土P性，是對違反行為的懲罰。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的，其數(shù)額是預(yù)先確定的。給付違約金。賠償損失。繼續(xù)履行也稱強制繼續(xù)履行、依約履行、實際履行。實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行。實際違約。1．違約的形式預(yù)期違約。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原價格執(zhí)行。執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價格調(diào)整時，按照交付時的價格計價。(5) 履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。(3) 履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容不明確，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(1) 質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。如交付約定的標的物，完成約定的工作并交付工作成果，提供約定的服務(wù)等。有下列情形之一的合同無效：①一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。(3) 不違反法律和社會公共利益。(2) 意思表示真實。無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同；限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應(yīng)的合同。合同生效應(yīng)具備以下三個條件：(1) 當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人，只有到達要約人時承諾才能生效。由于要約原則上是向特定人發(fā)出的，因此，只有接受要約的特定人即受要約人才有權(quán)作出承諾，受要約人以外的第三人無資格向要約人作出承諾。承諾是指受要約人同意接受要約的條件以締結(jié)合同的意思表示。該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：①內(nèi)容具體明確，既表達出訂立合同的意思，包括一經(jīng)承諾合同即可成立的各項基本條款；②表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。(1) 要約。當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進行。合同的訂立程序當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。合同的形式合同的形式與書面形式、口頭形式和其他形式。在不違反法律強制性規(guī)定的情況下，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：①當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；②標的，即合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象；③數(shù)量；④質(zhì)量；⑤價款或者報酬；⑥履行期限、地點和方式；⑦違約責(zé)任；⑧解決爭議的方法。例如，甲與乙訂立借款合同，丙為擔(dān)保乙償還借款而與甲簽訂保證合同，則甲乙之間的借款合同為主合同，甲丙之間的保證合同為從合同。主合同指不以其他合同的存在為前提既可獨立存在的合同。除法律有特別規(guī)定的以外，合同均為不要式合同。要式合同是指根據(jù)法律規(guī)定必須采用特定形式的合同，例如，房屋租賃合同必須采用書面形式。諾成合同是當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同，實踐合同是在當(dāng)事人意思表示一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同。無償合同是指當(dāng)事人不需為從合同得到的利益支付相應(yīng)代價的合同，如贈與合同。（3）有償合同與無償合同根據(jù)合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價，可將合同分有償合同與無償合同。雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，如買賣、租賃等合同。非典型合同又稱無名合同，是指法律為特別規(guī)定，也未賦予一定名稱的合同。典型合同又稱有名合同，指法律設(shè)有規(guī)范，并賦予一定名稱的合同。合同法規(guī)范的對象是交易關(guān)系，決定了合同法較之于民法的其他法律更強調(diào)平等協(xié)商和等價有償原則。因此，合同法采取了約定優(yōu)先的原則，既有約定的依約定、無約定的依法定的規(guī)則，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利。第一，合同法以任意性規(guī)范為主。當(dāng)事人不履行合同中規(guī)定的義務(wù)，要依法承擔(dān)違約責(zé)任。第四，合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。第三，合同是從法律上明確當(dāng)事人之間特定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的文件。第二，合同是兩方以上當(dāng)事人的法律行為。合同的特征：第一，合同是平等主體之間的民事法律關(guān)系。另就房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)風(fēng)險防范給予了一定的釋義?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動中必不可少的主要內(nèi)容之一，充分掌握各種經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同，是經(jīng)紀從業(yè)人員必備的業(yè)務(wù)知識。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料本章通過對《合同法》的導(dǎo)入，闡釋各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同，尤其對合同的涵義、內(nèi)容、特點及類型作了重點描述。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和作用一、合同法概論(一)、 合同法的概述：合同又稱契約，是平等主題的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達成的意思表示一致的協(xié)議。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得憑借行政權(quán)力、經(jīng)濟實力等將自己的意志強加給另一方。合同的主體必須有兩個或兩個以上，合同的成立是各方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果。合同在當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止某種特定的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以實現(xiàn)當(dāng)事人的特定經(jīng)濟目的。合同依法成立后，當(dāng)事人各方都必須全面正確履行合同規(guī)定的義務(wù)，不得擅自變更或解除。合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，主要防范合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違反合同的責(zé)任等問題。市場經(jīng)濟的本質(zhì)是自由和競爭的經(jīng)濟，社會資源的交換應(yīng)當(dāng)在市場主體之間自由地進行，政府對經(jīng)濟活動的干預(yù)應(yīng)在合理的范圍內(nèi)。第二，合同法以平等協(xié)商和等價有償為原則。(1) 典型合同與非典型合同根據(jù)法律是否設(shè)有規(guī)范賦予一個特定名稱，可將合同分為典型合同和非典型合同?！逗贤ā芬?guī)定的買賣、贈與、借款等合同為典型合同。（2）雙務(wù)合同與單務(wù)合同根據(jù)合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，可將合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。單務(wù)合同是指僅有一方當(dāng)事人承擔(dān)義務(wù)的合同，如贈與、借用等合同。有償合同是指當(dāng)事人為從合同中得到利益要支付相應(yīng)代價的合同，如沒買合同。（4）諾成合同與實踐合同根據(jù)合同是自當(dāng)事人意思表示一致時成立，還是在當(dāng)事人意思表示一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立，可將合同分為諾成合同與實踐合同。（5）要式合同與不要式合同根據(jù)法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立，可將合同分為要式合同與不要式合同。不要式合同是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采用特定的形式，當(dāng)事人可以采用口頭方式，也可以采用書面形式。（6）主合同與從合同根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在，可將合同分為主合同與從合同。從合同是指不能獨立存在而以其他合同的存在為存在前提的合同。(二)、合同的訂立合同的內(nèi)容合同的內(nèi)容即合同當(dāng)事人訂立合同的各項具體意思表示，具體體現(xiàn)為合同的各項條款。在訂立合同時，當(dāng)事人可參照各類合同的示范文本。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。凡房屋轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。當(dāng)事人意思表示真實一致時，合同即可成立。要約是指希望與他人訂立合同的意思表示。(2) 承諾。承諾必須由受要約人向要約人作出。同時，承諾必須向要約人作出，如果想要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發(fā)出要約，不能產(chǎn)生承諾效力。(三)、合同的效力合同的生效是指已經(jīng)成立的合同開始發(fā)生以國家強制力保障的法律約束力，即合同發(fā)生法律效力。只有具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質(zhì)和后果、獨立表達自己的意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發(fā)生法律效力。例外的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。這是指締約人的表示行為應(yīng)當(dāng)真實的反映其內(nèi)心的效果意思，即其效果意思與表示行為相一致。無效合同是相對于有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此應(yīng)確認為無效。(四)、合同的履行合同的履行是指債務(wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實現(xiàn)。合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。(2) 價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。(4) 履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準備時間。(6) 履行費用的負擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負擔(dān)。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。(五) 、違約責(zé)任違約責(zé)任也稱違反合同的民事責(zé)任，指合同當(dāng)事人因不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，而向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。也稱先期違約，是指在履行期限到來之前，一方無正當(dāng)理由而明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表示其在履行期到來以后將不可能履行合同。是指履行期限到來后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)。2．違約責(zé)任的承擔(dān)方式繼續(xù)履行。作為一種違約后的補救方式，繼續(xù)履行是指在一方違反合同時，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同的規(guī)定繼續(xù)履行。賠償損失又稱違約賠償損失，是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失，依法和依據(jù)合同的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。是指由當(dāng)事人通過協(xié)商預(yù)先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然屬于當(dāng)事人所享有的合同自由的范圍，但這種自由不是絕對的，而是受限制的。”定金罰則，《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！稉?dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20％這一比例為強制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。例如，雙方約定的定金比例為合同總價款的25％，則超過部分的5％為無效。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不履行時預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。所以，預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。這就是說，定金和違約金不能同時并用，只能選擇其一適用，適用了定金責(zé)任就不能再適用違約金責(zé)任，適用了違約金責(zé)任就不能再適用定金責(zé)任，二者只能是單罰而不能是雙罰，否則會給違約方施以過重的責(zé)任，是不公平的。定金責(zé)任與賠償損失的區(qū)別：定金責(zé)任不以實際發(fā)生的損害為前提，定金責(zé)任的承擔(dān)也不能替代賠償損失。當(dāng)然，如果同時適用定金和賠償損失，其總值超過標的物價金總和的，法院應(yīng)酌減定金的數(shù)額。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀合同屬于勞務(wù)合同 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的提供方與被服務(wù)對象關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)這種勞務(wù)服務(wù)訂立的合同。在雙方合同中，雙方當(dāng)事人之間存在著互為對價的關(guān)系。一方當(dāng)事人取得利益，必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付相應(yīng)的代價，而支付相應(yīng)的代價一方，必須取得相應(yīng)的利益。但一方取得的利益與對方支付的代價，不要求在經(jīng)濟上、價值上完全相等，只要達到公平合理的程度即可。是否是要式合同主要是以是否是以法律規(guī)定的特定形式要件為主。但房地產(chǎn)經(jīng)紀合同采用書面形式是中外房地產(chǎn)市場的慣例。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作為一種勞務(wù)合同是以房地產(chǎn)交易合同為主合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中所擔(dān)負的義務(wù)主要是以促成或承擔(dān)完成房地產(chǎn)的交易為前提的勞務(wù)服務(wù)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用（一）、有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是勞務(wù)合同。房經(jīng)紀人在接受委托人的勞務(wù)委托時，往往因為不同的委托對象和不同的委托事務(wù)而需要制定不同的服務(wù)計劃來確定