【正文】 位優(yōu)勢，提升某某縣XX區(qū)的城市品位與城市新區(qū)形象，滿足廣大城市居民與旅客的各項需求，更好地實施某某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，使項目承擔(dān)起該區(qū)域城市規(guī)劃中的商業(yè)服務(wù)與居住的職能要求。2 項目主辦單位主辦單位：某某縣國土資源局 負(fù)責(zé)人： 承辦單位：某某縣土地儲備中心 負(fù)責(zé)人： 主管單位：某某縣人民政府 負(fù)責(zé)人： 編審人員：3 項目選址位置、任務(wù)及目標(biāo)某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項目用地選址位于某某縣XX區(qū)某某社區(qū)， 路段兩旁，緊靠某某火車北站附近，符合某某縣土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求。為了更好的開發(fā)利用該宗土地，充分發(fā)揮該地塊的自身優(yōu)勢，最大程度地挖掘該地塊的內(nèi)在價值，建議在開發(fā)利用過程中，要切實做好本項目的前期工作，抓緊落實項目資金的籌措，確保資金按計劃落實到位，加緊搞好拆遷補償與騰地工作，著力組織供地前的土地開發(fā)，加快速度完成項目的前期包裝，確保該地塊及時順利地推向市場。該地塊規(guī)劃為一幢商住樓，容積率≤，建筑密度≤%，綠地率≥25%，建筑高度≤24米。報告編號：某省某市某縣可論（2011）XXX號某 某 縣 國 土 資 源 局某某縣土地儲備中心二〇一一年九月 27 報告摘要某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項目用地選址在某某縣楚江鎮(zhèn)XX區(qū)，該地塊在西溶路以西、育才路以北、某某110KV變電站南側(cè)，屬于兩面臨街的街角地，宗地內(nèi)外地勢較平整，形狀較為規(guī)則，距離商服繁華中心較近。界址點實測土地面積為4509平方米。通過對該項目的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益分析、風(fēng)險分析與不確定性分析，本項目的實施對該區(qū)域的建設(shè)具有很大的推動作用，能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益，其開發(fā)前景良好，適應(yīng)當(dāng)前市場需要，足以可見，本項目具有一定的可行性。某某 縣 國 土 資 源 局某某縣土地儲備中心2011年8月4日 27 目 錄第一章 總論 1 第一節(jié) 項目概況 1 1 項目名稱 1 2 項目主辦單位 1 3 項目選址位置、任務(wù)及目標(biāo) 1 4 現(xiàn)狀調(diào)查及其拆遷安置 1 第二節(jié) 項目建設(shè)背景與建設(shè)規(guī)模 2 1 項目建設(shè)背景 2 2 項目建設(shè)規(guī)模 3 第三節(jié) 可行性研究的目的、依據(jù)及其范圍 3 1 可行性研究的目的 3 2 可行性研究的依據(jù) 4 3 可行性研究的范圍 4 4 報告編寫說明 4 第二章 項目建設(shè)的條件與建設(shè)的必要性分析 5 第一節(jié) 項目建設(shè)的條件分析 5 1 區(qū)域自然環(huán)境條件 5 2 區(qū)域地形地貌條件 5 3 區(qū)域公共設(shè)施條件 6 4 區(qū)域市政設(shè)施條件 6 5 區(qū)域規(guī)劃條件 6 6 項目區(qū)位條件 6 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性分析 7 1 縣城總體規(guī)劃實施的需要 7 2 促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 7 3 推動城市建設(shè)、提高城市品位的需要 7 4 構(gòu)建和諧某某的需要 8 第三章 社會經(jīng)濟(jì)因素與市場形勢分析 9 第一節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)因素分析 9 1 社會因素分析 9 2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素分析 9 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場形勢分析 10 1 當(dāng)前市場現(xiàn)狀 10 2 當(dāng)前市場基本特點 10 3 市場前景分析 11 第四章 項目策劃、投資估算與資金籌措 12 第一節(jié) 項目用地布局與開發(fā)策略 12 1 用地布局 12 2 開發(fā)策略 12 第二節(jié) 項目的組織結(jié)構(gòu)與實施方式 13 1 征地拆遷 13 2 耕地補充 13 3 實施方式 13 第三節(jié) 投資估算 14 1 土地成本 14 2 其他費用 15 第四節(jié) 資金籌措及實施 16 第五章 經(jīng)濟(jì)效益與社會效益評價 17 第一節(jié) 評價依據(jù)與原則 17 1 評價依據(jù) 17 2 評價原則 17 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評價 17 1 土地市場單價預(yù)測 17 2 土地出讓總收入 17 3 土地總投資 18 4 投資利潤與利潤率 18 5 動態(tài)財務(wù)凈現(xiàn)值 18 6 財務(wù)內(nèi)部收益率 19 第三節(jié) 社會效益評價 19 第六章 風(fēng)險與不確定性分析 20 第一節(jié) 風(fēng)險分析 20 1 自然風(fēng)險 20 2 政治風(fēng)險 20 3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 20 4 社會風(fēng)險 21 5 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 21 第二節(jié) 不確定性分析 21 1 盈虧平衡分析 21 2 敏感性分析 22 3 不確定因素分析 22 第七章 結(jié)論及建議 24 第八章 相關(guān)附件資料 25 第一章 總論第一節(jié) 項目概況1 項目名稱某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項目用地可行性論證報告。項目的主要任務(wù)是對規(guī)劃建設(shè)用地按計劃完成現(xiàn)狀調(diào)查、征地報批、征地的實施、征地拆遷安置補償及前期開發(fā)整理，使其土地開發(fā)程度達(dá)到“三通”（通路、通水、通電）及場地內(nèi)土地平整，并實行土地公開出讓。按照功能有機(jī)組合原理，合理細(xì)分用地，力爭打造一個集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)金融、休閑娛樂、餐飲住宿、商品貿(mào)易于一體的生活圈，使其與已建成的某某火車北站達(dá)到有機(jī)地融為一體。周邊主要地類是成片的桔園地。征用前地類現(xiàn)狀調(diào)查匯總表序號類別名稱面積(m2)占總用地面積比例(%)1城市總體規(guī)劃用地1002城市建設(shè)用地3水域和其他用地其中水域耕地園地林地牧草地村鎮(zhèn)建設(shè)用地該項目用地經(jīng)某某縣國土資源局上報省廳進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用審批后，由某某縣征地拆遷服務(wù)站編制征地公告與征地拆遷補償安置方案，并按相關(guān)規(guī)定將補償安置費用落實到位，完成征地、騰地，將該地塊交付某某縣土地儲備中心進(jìn)行土地前期開發(fā)。尤其是改革開放以來，某某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機(jī)遇，掀起了大開放、大開發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速發(fā)展時期。交通郵電等網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。全縣100%的鄉(xiāng)、村通了公路。某某用現(xiàn)代化信息通信網(wǎng)絡(luò)架起了某某聯(lián)系世界的“金橋”。新建的6公里沿江大堤寓防洪、景觀于一體；新修的10條總長50公里的高等級城市道路，使城市更具現(xiàn)代氣息；城市綠化和亮化更添異彩，城市面貌煥然一新。截至目前，某某火車北站改擴(kuò)建及配套設(shè)施主體工程已基本完工，建設(shè)規(guī)模為7991平方米，包括候車廳、信號樓、行包房、售票大廳等功能用房，設(shè)計按峰值人流2000人計算，同時配套有站臺延伸、二站臺新建及地下人行通道工程。某某火車北站同時容納2000名乘客和16對列車、年吞吐貨物400萬噸。近幾年，某某縣將XX區(qū)納入城市整體規(guī)劃發(fā)展，通過有序的開發(fā)建設(shè)，形成完善的交通樞紐、優(yōu)美獨特的城市環(huán)境，成為城市片區(qū)新的中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展點。2 可行性研究的依據(jù)⑴《中華人民共和國土地管理法》；⑵某某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃；⑶某某縣土地利用整體規(guī)劃；⑷規(guī)劃藍(lán)線圖及界址點坐標(biāo)圖；⑸某某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理處《西溶出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件》[石規(guī)設(shè)2011—017]；⑹某某縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年計劃工作綱要；⑺某某縣人民政府關(guān)于加強土地市場建設(shè)和國有土地資產(chǎn)管理的意見；⑻某某縣土地利用年度計劃。4 報告編寫說明⑴本報告是以委托方提供的基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，結(jié)合受托方掌握的資料和實地踏勘調(diào)查收集的資料為依據(jù)編寫的。⑵本報告所引用的相關(guān)參數(shù)、指數(shù)等數(shù)據(jù)依據(jù)因市場或政策變化而變化后，應(yīng)重新進(jìn)行論證。⑷本報告受托方與委托方?jīng)]有利害關(guān)系或偏見。第二章 項目建設(shè)的