【正文】 。 資金的按期到位以及支付條件發(fā)生變化時的應(yīng)急資金籌措167。 酒店管理公司的篩選和確定. 一期項目建設(shè)階段167。 項目投資要求的注冊資金額度167。 未來管控模式的選擇167。安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。167。167。 利率風(fēng)險 由于某項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔(dān)的利率變動風(fēng)險較高。磨合的周期長短、磨合的成功與否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營活動，帶來風(fēng)險。 業(yè)務(wù)與管理公司關(guān)系 由于集團(tuán)傾向于不選擇凱悅酒店集團(tuán)，即意味著是與酒店管理公司的初次合作。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經(jīng)營業(yè)績將發(fā)生較大影響。167。. 經(jīng)營風(fēng)險某項目未來酒店經(jīng)營情況取決于：是否選擇了恰當(dāng)?shù)木频旯芾砉竞途频昶放疲粯I(yè)主方和酒店管理公司合作是否融洽；酒店管理公司的經(jīng)營管理能力等等。 供給市場 某未來規(guī)劃的變化以及競爭格局的變化，將對項目目前對供給情況的判斷產(chǎn)生影響。 需求市場 國內(nèi)、海南未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是某目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的依賴度較高；某規(guī)劃發(fā)展及其配套設(shè)施的建設(shè)以及其在海外的營銷活動等，將決定某未來綜合吸引力即某未來旅游客源的消費水平，對某項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。. 市場風(fēng)險某項目所依托的市場環(huán)境具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。 注冊資金政策：三亞市在注冊資金方面允諾集團(tuán)可以在一年內(nèi)分兩期到賬，此政策同樣存在不確定性。鑒于目前國家稅收管理日趨嚴(yán)格，地稅減讓政策的未來走勢不甚樂觀，某項目投資公司和項目公司目前可能享有的“先征后退”等優(yōu)惠條件存在較大風(fēng)險，對未來收益有負(fù)面影響。. 某項目中可能存在的風(fēng)險和問題. 項目中可能存在的四類風(fēng)險和問題. 政策風(fēng)險167。在集團(tuán)自身經(jīng)營和財務(wù)狀況均較好的條件下，合理使用財務(wù)杠桿、控制風(fēng)險成為一個重要的議題。167。 降低集團(tuán)資金壓力由于某項目整體投資額較大（12億元），而且項目時間跨度較長（一期3年、二期23年）；雖然集團(tuán)目前的現(xiàn)金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來集團(tuán)發(fā)展的投資需要，利用一定的財務(wù)杠桿降低資金壓力仍是必要的手段。相應(yīng)要求和準(zhǔn)備 集團(tuán)需設(shè)立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)酒店板塊的投融資和經(jīng)營管理，同時逐步培養(yǎng)精通酒店投資和管理的專業(yè)人員隊伍；集團(tuán)需考慮設(shè)計并實施便于融資和轉(zhuǎn)讓的資本結(jié)構(gòu)以支持持續(xù)的投資需求；集團(tuán)需考慮建立有效控制并不失靈活性的管控模式、組織結(jié)構(gòu)和制度體系保障對各個酒店項目的管控。支持持續(xù)增長 酒店行業(yè)的投資和經(jīng)營較易受到資源限制，具有穩(wěn)定的投資收益但同時不能支持長期增長的要求。通過與凱悅酒店集團(tuán)的合作，集團(tuán)已經(jīng)在高檔酒店經(jīng)營管理方面積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗并初步培養(yǎng)了一支核心隊伍。形成酒店板塊 從集團(tuán)現(xiàn)有三大核心業(yè)務(wù)－酒店、寫字樓、觀光－來看，酒店業(yè)務(wù)無論從內(nèi)部能力還是行業(yè)前景而言，都是應(yīng)首先選擇并易于復(fù)制的業(yè)務(wù)。屆時，集團(tuán)將很難再有新的經(jīng)濟(jì)增長點，而現(xiàn)有業(yè)務(wù)將受到市場競爭加劇的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。一是受到價格影響，但此因素影響不大；二是建設(shè)計劃縮短和合并，對資金的要求增加，加大了融資壓力。由于集團(tuán)建設(shè)計劃的調(diào)整和土地價格的變動，送審稿中的財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 167。 依據(jù)一期酒店項目的經(jīng)營情況預(yù)測，二期項目的總投資為22238萬元，考慮50%負(fù)債結(jié)構(gòu)，需自籌資本11119萬元，完全能夠滿足投資需求。 ，；至2010年（開業(yè)第五年）。 。一期酒店造價為12萬美元/間。 預(yù)計投資總量為12億元。土地價格目前為90萬元/每畝（送審稿中按80萬元測算）。 土地 兩塊土地使用權(quán)一次買下，分期建設(shè)。. 項目進(jìn)度的預(yù)期調(diào)整安排擬將某建議的三期進(jìn)度調(diào)整為分兩期進(jìn)行，第一期仍然是一家5星級酒店，計劃客房數(shù)500間，完工投入時間提前到2005年4月（某度假酒店第一期工程建設(shè)形象進(jìn)度計劃）；第二期是一家超5星級酒店，計劃客房數(shù)600間，具體數(shù)量和開工日期、工期需視市場情況再作決定。 某項目需要資金量較大，為減小資金壓力，間接模式可增加財務(wù)杠桿作用，實現(xiàn)小投入撬動大資金的效果；167。. 項目管控模式的設(shè)想考慮到擬建酒店的管理跨度和難度，集團(tuán)擬在三亞設(shè)立兩個項目公司分別負(fù)責(zé)兩個度假酒店項目的建設(shè)和經(jīng)營；但是，是由集團(tuán)直接負(fù)責(zé)酒店項目的投資和管理還是設(shè)立一個投資公司負(fù)責(zé)，尚未明確。4. 集團(tuán)對某項目的設(shè)想和安排在某公司專業(yè)評估和測算之后，集團(tuán)又進(jìn)行了一些補(bǔ)充和調(diào)整，比如項目周期縮短、%、增加了折舊項目、增加了相關(guān)稅費等等。167。擬建項目的資源條件也相對不錯，在其競爭市場中具有較大可能脫穎而出，成為領(lǐng)先者。 總體而言，某報告對國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢和擬建項目均持樂觀態(tài)度。但同時，在中期內(nèi)，基于國內(nèi)客源的需求定位以及市場平均房價水平，都難以保證一個超豪華酒店的經(jīng)濟(jì)可行性。 香港休閑和會議需求市場167。. 競爭市場供給與需求預(yù)測未來5年供給和需求的增長趨勢預(yù)測客房供給客房需求住宿率平均房價客房數(shù)變化客房數(shù)變化人民幣變化2003預(yù)測219436%138040%63%6519%2004258218%165620%64%6845%2005304918%195418%64%7043%2006382525%230618%60%7476%200740015%265215%66%7845%資料來源：某“市場及財務(wù)可行性研究報告”某未來潛在供給客房數(shù)開業(yè)年份檔次管理方三亞喜來登5112003年1月豪華5星喜來登萬豪4002003年10月豪華5星萬豪天鴻擴(kuò)建2502004年10月豪華5星業(yè)主香格里拉陽光海岸5502005年7月豪華5星香格里拉擬建項目1期5002006年1月豪華5星TBA資料來源：某“市場及財務(wù)可行性研究報告”未來需求市場的增長主要來自：167。在客源國籍構(gòu)成方面，高檔度假酒店市場的客源主體為國內(nèi)旅游者，占到75%。. 某酒店市場分析. 市場供給和需求、住宿率和平均房價某競爭酒店整體信息酒店/度假村開業(yè)年份客房數(shù)檔次凱萊度假酒店19974035星天域度假酒店199835945星（非正式評星）天鴻度假酒店2000355星假日度假酒店200135845星（非正式評星）金棕櫚度假酒店200124645星（非正式評星）環(huán)球城度假酒店20022085星（非正式評星）1609亞資料來源：某“市場及財務(wù)可行性研究報告”從1998年到2002年，%（復(fù)合平均數(shù)），競爭市場酒店的客房需求數(shù)量也在逐年攀升，%（復(fù)合平均數(shù)），需求增長速度超過了供給。 海南省旅游局并沒有完全開發(fā)這里豐富的人文旅游資源。 三亞城市本身還無法與某旅游融為一體；167。 某還沒有完全受到區(qū)域和國際性的旅游客源市場的青睞；167。. 亞太主要海濱度假勝地與某比較總體而言，某正成為一個倍受歡迎的海邊度假勝地。但是，擬建項目東面的萬豪度假酒店正在建設(shè)，而且恰恰與擬建項目緊緊相連，這一點不太理想。 整個地塊從道路向沙灘緩緩傾斜，這種地形特征將為擬建酒店未來的大部分客房提供極佳的海景167。. 項目地點特性與其他酒店相比，具有以下優(yōu)勢：167。 在度假區(qū)中心建設(shè)一個大型的零售設(shè)施167。 環(huán)球城內(nèi)的一個娛樂電影院，可容納1200名觀眾，計劃2003年2月開業(yè)未來5年擬建設(shè)施：167。 喜來登度假酒店，511間客房的高檔酒店，計劃2003年1月開業(yè)167。 一個18洞高爾夫球場167。 某目前擁有酒店10家，其中2星1家、3星2家、45星3家（包括非正式評級）、5星3家（包括非正式評級）、高爾夫俱樂部1家，客房數(shù)2349間。. 項目地點條件分析. 某規(guī)劃和設(shè)施情況某度假區(qū)由某開發(fā)股份有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。預(yù)計2003年以及之后的國際到訪旅客將逐年增加，但是在未來的若干年內(nèi)，仍將是主要吸引國內(nèi)游客到訪，旅游消費水平較低。公路 海南擁有較好的公路系統(tǒng)，三條南北走向、四條東西走向的公路主干線橫貫全島構(gòu)成一個完善的公路網(wǎng)絡(luò)，連接海南島的各大城市。旅游業(yè)已經(jīng)成為海南的一個支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游收入占全省年均國民生產(chǎn)總值的15%。報告的主要內(nèi)容涉及：1. 介紹2. 海南概覽3. 三亞4. 地點分析5. 亞太區(qū)主要海邊度假勝地6. 某酒店市場分析7. 開發(fā)建議8. 預(yù)計使用率水平9. 營運現(xiàn)金流量預(yù)測10. 投資分析某摘取其內(nèi)容中主要的結(jié)論部分作為引述。3. 項目前期可行性研究集團(tuán)獲得土地資源并初步?jīng)Q定投資建設(shè)方向后，為慎重起見，聘請了某管理顧問公司－酒店及旅游業(yè)顧問對某項目進(jìn)行了全面的調(diào)查和可行性研究。 某項目地塊是某度假區(qū)海邊一線目前僅剩余的一塊用于開發(fā)高檔酒店的土地。某度假區(qū)由某開發(fā)股份有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設(shè)”，整體層次較高，已經(jīng)成為了倍受中國國內(nèi)及亞洲周邊國家歡迎的海濱度假勝地。167。 三亞是海南省兩個地級市之一，是國內(nèi)著名的旅游城市，占據(jù)海南總海岸線長度的七分之一。. 某項目概況某項目位于海南省三亞市某國家度假區(qū)。在這種情況下，集團(tuán)必須抓住機(jī)遇、加快發(fā)展，將大廈的高度優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而確立持續(xù)的比較優(yōu)勢，保障股東長期、穩(wěn)定的投資回報。而且，隨著小陸家嘴地區(qū)新一輪開發(fā)的啟動，這一地區(qū)的激烈競爭將不可避免，這對大廈業(yè)務(wù)發(fā)展存在相當(dāng)?shù)臐撛谕{。 資本運作能力：資本與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合167。 整合智力資源：企業(yè)經(jīng)營和管理精英和組合167。的定位“品牌創(chuàng)造者、價值發(fā)現(xiàn)者和資源整合者”為此，集團(tuán)正在著力發(fā)展的五種能力，它們是：167。三大功能：以大廈為載體，強(qiáng)化和延伸高檔樓宇及設(shè)施管理、高級酒店經(jīng)營和高端旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)為核心的三大功能，有機(jī)聯(lián)系，協(xié)同發(fā)展。 報告中稱謂及其縮寫：某）股份有限公司－集團(tuán)、集團(tuán)某管理顧問公司－某公司、某cc企業(yè)管理咨詢公司－某公司、某2. 某項目背景. 投資方背景某）股份有限公司成立于1993年2月，是由中國化工、中國糧油、中國五礦等14家大型外貿(mào)公司發(fā)起組建、按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運作的國有特大型股份制企業(yè)，是一家以超高層建筑經(jīng)營管理為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集高科技產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、旅游觀光、投資業(yè)務(wù)為一體的綜合性企業(yè)集團(tuán)。 非正常因素，如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等條件不具有可預(yù)見性，不在研究范圍之內(nèi)。 集團(tuán)將通過三亞注冊項目公司方式完成項目建設(shè)和經(jīng)營，集團(tuán)對項目公司的控股地位不改變。 擬建酒店的建設(shè)周期能夠按照集團(tuán)工程計劃要求完成；167。 擬建酒店定位于5星級和超5星級標(biāo)準(zhǔn)，并與國際知名的酒店管理公司合作，并且所選酒店管理公司能夠體現(xiàn)與某現(xiàn)有高檔酒店差異化的風(fēng)格；167。某本次委托項目是在上述調(diào)研、分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行的進(jìn)一步細(xì)化方案的研究和建議，并最終形成報告提交。5星級酒店項目管控模式和投融資方案設(shè)計5星級酒店項目管控模式和投融資方案設(shè)計 1. 委托項目背景. 項目目標(biāo)和內(nèi)容集團(tuán)委托cc企業(yè)管理咨詢公司就集團(tuán)擬建的cc度假酒店項目的未來執(zhí)行進(jìn)行規(guī)劃，主要涉及執(zhí)行組織的架構(gòu)設(shè)計、理想的融資方式及可能的融資方案等提出第三方獨立意見和建議。5星級項目前期已經(jīng)由某管理顧問公司對擬建酒店的地點、環(huán)境、競爭市場供需情況進(jìn)行了實地調(diào)查和分析，并提出了酒店的建設(shè)建議、未來收益預(yù)測和投資預(yù)測；集團(tuán)在某公司報告的基礎(chǔ)上，作了一些內(nèi)容、條件的調(diào)整，形成內(nèi)部立項報告上報董事會并獲得了批準(zhǔn)。. 項目假設(shè)條件說明本次委托項目所基于的假設(shè)條件：167。 擬建酒店的未來市場供需情況符合某報告中的預(yù)測；167。 項目投/融資方案按照集團(tuán)給定的財務(wù)條件，比如貸款利率、融資比例等；167。167。. 項目報告相關(guān)說明167。集團(tuán)四屆二次董事會進(jìn)行了集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了集團(tuán)未來三年發(fā)展目標(biāo)：的戰(zhàn)略“一個目標(biāo)，三大功能，五大舉措” 一個目標(biāo)：創(chuàng)造品牌經(jīng)濟(jì)與組織——通過品牌建設(shè)，創(chuàng)造具有整合社會資源能力的組織，實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，締結(jié)具有國際競爭力和影響力優(yōu)秀企業(yè)。五大舉措：功能強(qiáng)化和延伸、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌戰(zhàn)略、資本運作、組織能力建設(shè)。 領(lǐng)導(dǎo)才能：遠(yuǎn)見卓識和組織、創(chuàng)新能力167。 把握商機(jī)能力：優(yōu)秀的管理流程和快速市場反應(yīng)167。 品牌運作能力：獲取超額回報，成為行業(yè)領(lǐng)先業(yè)務(wù)狀況隨著大廈大樓資源開發(fā)的進(jìn)一步深入，以大廈為基礎(chǔ)的三大業(yè)務(wù)，包括高檔酒店、高檔寫字樓及觀光旅游將于2005年全面進(jìn)入業(yè)績合理區(qū)間，趨于飽和，后續(xù)增長空間將主要取決于市場價格因素，風(fēng)險較高。同時，由于集團(tuán)固定資產(chǎn)規(guī)模巨大，即使進(jìn)入業(yè)績增長的合理區(qū)間，股東的投資資本回報率仍然較低。某項目正是符合集團(tuán)戰(zhàn)略以及能充分發(fā)揮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和品牌效應(yīng)的后續(xù)投資項目，同時項目具有良好的投資收益預(yù)測，因而項目很快獲得集團(tuán)各股東方的認(rèn)可。167。1998年至2002年間，三亞的旅游業(yè)飛速增長，%的年均增長速度，遠(yuǎn)高于海南省9%的平均水平。 某度假區(qū)位于三亞市東南部，是目前中國12個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于熱帶地區(qū)的度假區(qū)。167。集團(tuán)計劃利用這塊土地，與國際頂級酒店管理集團(tuán)合作，建造五星級和超五星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，以接待旅游度假為主，結(jié)合商務(wù)活動需要。某公司在實地調(diào)研和細(xì)致分析后，2003年1月遞交了“集團(tuán)高檔度假酒店市場及財務(wù)可行性研究報告”。. 宏觀環(huán)境. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著國民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，國內(nèi)旅游度假市場不斷增長，海南和三亞的旅游市場也從中獲益匪淺。. 旅游環(huán)境航空 海南目前只有三個機(jī)場：海口、三亞和瓊山，提供的固定國內(nèi)外航線超過50條，包括香港、澳門、新加坡、馬來西亞和泰國。氣候 三亞