【正文】 。 資金的按期到位以及支付條件發(fā)生變化時的應急資金籌措167。 酒店管理公司的篩選和確定. 一期項目建設階段167。 項目投資要求的注冊資金額度167。 未來管控模式的選擇167。安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預先設計備用方案。167。167。 利率風險 由于某項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔的利率變動風險較高。磨合的周期長短、磨合的成功與否等因素將影響酒店的日常經營活動，帶來風險。 業(yè)務與管理公司關系 由于集團傾向于不選擇凱悅酒店集團，即意味著是與酒店管理公司的初次合作。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經營業(yè)績將發(fā)生較大影響。167。. 經營風險某項目未來酒店經營情況取決于：是否選擇了恰當的酒店管理公司和酒店品牌；業(yè)主方和酒店管理公司合作是否融洽；酒店管理公司的經營管理能力等等。 供給市場 某未來規(guī)劃的變化以及競爭格局的變化，將對項目目前對供給情況的判斷產生影響。 需求市場 國內、海南未來宏觀經濟環(huán)境都會對項目未來需求市場產生重大影響，尤其是某目前主要針對國內游客的客觀現狀，對國內經濟發(fā)展前景的依賴度較高；某規(guī)劃發(fā)展及其配套設施的建設以及其在海外的營銷活動等，將決定某未來綜合吸引力即某未來旅游客源的消費水平，對某項目二期建設的收益能力產生影響。. 市場風險某項目所依托的市場環(huán)境具有相當的不確定性。 注冊資金政策：三亞市在注冊資金方面允諾集團可以在一年內分兩期到賬，此政策同樣存在不確定性。鑒于目前國家稅收管理日趨嚴格，地稅減讓政策的未來走勢不甚樂觀，某項目投資公司和項目公司目前可能享有的“先征后退”等優(yōu)惠條件存在較大風險，對未來收益有負面影響。. 某項目中可能存在的風險和問題. 項目中可能存在的四類風險和問題. 政策風險167。在集團自身經營和財務狀況均較好的條件下，合理使用財務杠桿、控制風險成為一個重要的議題。167。 降低集團資金壓力由于某項目整體投資額較大（12億元），而且項目時間跨度較長（一期3年、二期23年）；雖然集團目前的現金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來集團發(fā)展的投資需要，利用一定的財務杠桿降低資金壓力仍是必要的手段。相應要求和準備 集團需設立機構負責酒店板塊的投融資和經營管理，同時逐步培養(yǎng)精通酒店投資和管理的專業(yè)人員隊伍；集團需考慮設計并實施便于融資和轉讓的資本結構以支持持續(xù)的投資需求；集團需考慮建立有效控制并不失靈活性的管控模式、組織結構和制度體系保障對各個酒店項目的管控。支持持續(xù)增長 酒店行業(yè)的投資和經營較易受到資源限制，具有穩(wěn)定的投資收益但同時不能支持長期增長的要求。通過與凱悅酒店集團的合作，集團已經在高檔酒店經營管理方面積累了相當的經驗并初步培養(yǎng)了一支核心隊伍。形成酒店板塊 從集團現有三大核心業(yè)務－酒店、寫字樓、觀光－來看，酒店業(yè)務無論從內部能力還是行業(yè)前景而言，都是應首先選擇并易于復制的業(yè)務。屆時，集團將很難再有新的經濟增長點，而現有業(yè)務將受到市場競爭加劇的嚴峻挑戰(zhàn)。一是受到價格影響，但此因素影響不大；二是建設計劃縮短和合并，對資金的要求增加，加大了融資壓力。由于集團建設計劃的調整和土地價格的變動，送審稿中的財務預測數據需要進行相應的調整。 167。 依據一期酒店項目的經營情況預測，二期項目的總投資為22238萬元，考慮50%負債結構，需自籌資本11119萬元，完全能夠滿足投資需求。 ，；至2010年（開業(yè)第五年）。 。一期酒店造價為12萬美元/間。 預計投資總量為12億元。土地價格目前為90萬元/每畝（送審稿中按80萬元測算）。 土地 兩塊土地使用權一次買下，分期建設。. 項目進度的預期調整安排擬將某建議的三期進度調整為分兩期進行，第一期仍然是一家5星級酒店，計劃客房數500間，完工投入時間提前到2005年4月（某度假酒店第一期工程建設形象進度計劃）；第二期是一家超5星級酒店，計劃客房數600間，具體數量和開工日期、工期需視市場情況再作決定。 某項目需要資金量較大，為減小資金壓力，間接模式可增加財務杠桿作用，實現小投入撬動大資金的效果；167。. 項目管控模式的設想考慮到擬建酒店的管理跨度和難度，集團擬在三亞設立兩個項目公司分別負責兩個度假酒店項目的建設和經營；但是，是由集團直接負責酒店項目的投資和管理還是設立一個投資公司負責，尚未明確。4. 集團對某項目的設想和安排在某公司專業(yè)評估和測算之后，集團又進行了一些補充和調整，比如項目周期縮短、%、增加了折舊項目、增加了相關稅費等等。167。擬建項目的資源條件也相對不錯，在其競爭市場中具有較大可能脫穎而出，成為領先者。 總體而言，某報告對國內整體經濟形勢和擬建項目均持樂觀態(tài)度。但同時，在中期內，基于國內客源的需求定位以及市場平均房價水平，都難以保證一個超豪華酒店的經濟可行性。 香港休閑和會議需求市場167。. 競爭市場供給與需求預測未來5年供給和需求的增長趨勢預測客房供給客房需求住宿率平均房價客房數變化客房數變化人民幣變化2003預測219436%138040%63%6519%2004258218%165620%64%6845%2005304918%195418%64%7043%2006382525%230618%60%7476%200740015%265215%66%7845%資料來源：某“市場及財務可行性研究報告”某未來潛在供給客房數開業(yè)年份檔次管理方三亞喜來登5112003年1月豪華5星喜來登萬豪4002003年10月豪華5星萬豪天鴻擴建2502004年10月豪華5星業(yè)主香格里拉陽光海岸5502005年7月豪華5星香格里拉擬建項目1期5002006年1月豪華5星TBA資料來源：某“市場及財務可行性研究報告”未來需求市場的增長主要來自：167。在客源國籍構成方面，高檔度假酒店市場的客源主體為國內旅游者，占到75%。. 某酒店市場分析. 市場供給和需求、住宿率和平均房價某競爭酒店整體信息酒店/度假村開業(yè)年份客房數檔次凱萊度假酒店19974035星天域度假酒店199835945星（非正式評星）天鴻度假酒店2000355星假日度假酒店200135845星（非正式評星）金棕櫚度假酒店200124645星（非正式評星）環(huán)球城度假酒店20022085星（非正式評星）1609亞資料來源：某“市場及財務可行性研究報告”從1998年到2002年，%（復合平均數），競爭市場酒店的客房需求數量也在逐年攀升，%（復合平均數），需求增長速度超過了供給。 海南省旅游局并沒有完全開發(fā)這里豐富的人文旅游資源。 三亞城市本身還無法與某旅游融為一體；167。 某還沒有完全受到區(qū)域和國際性的旅游客源市場的青睞；167。. 亞太主要海濱度假勝地與某比較總體而言，某正成為一個倍受歡迎的海邊度假勝地。但是，擬建項目東面的萬豪度假酒店正在建設，而且恰恰與擬建項目緊緊相連，這一點不太理想。 整個地塊從道路向沙灘緩緩傾斜，這種地形特征將為擬建酒店未來的大部分客房提供極佳的海景167。. 項目地點特性與其他酒店相比，具有以下優(yōu)勢：167。 在度假區(qū)中心建設一個大型的零售設施167。 環(huán)球城內的一個娛樂電影院，可容納1200名觀眾，計劃2003年2月開業(yè)未來5年擬建設施：167。 喜來登度假酒店，511間客房的高檔酒店，計劃2003年1月開業(yè)167。 一個18洞高爾夫球場167。 某目前擁有酒店10家，其中2星1家、3星2家、45星3家（包括非正式評級）、5星3家（包括非正式評級）、高爾夫俱樂部1家，客房數2349間。. 項目地點條件分析. 某規(guī)劃和設施情況某度假區(qū)由某開發(fā)股份有限公司負責開發(fā)建設。預計2003年以及之后的國際到訪旅客將逐年增加，但是在未來的若干年內，仍將是主要吸引國內游客到訪，旅游消費水平較低。公路 海南擁有較好的公路系統(tǒng)，三條南北走向、四條東西走向的公路主干線橫貫全島構成一個完善的公路網絡，連接海南島的各大城市。旅游業(yè)已經成為海南的一個支柱產業(yè)，海南旅游收入占全省年均國民生產總值的15%。報告的主要內容涉及：1. 介紹2. 海南概覽3. 三亞4. 地點分析5. 亞太區(qū)主要海邊度假勝地6. 某酒店市場分析7. 開發(fā)建議8. 預計使用率水平9. 營運現金流量預測10. 投資分析某摘取其內容中主要的結論部分作為引述。3. 項目前期可行性研究集團獲得土地資源并初步決定投資建設方向后，為慎重起見，聘請了某管理顧問公司－酒店及旅游業(yè)顧問對某項目進行了全面的調查和可行性研究。 某項目地塊是某度假區(qū)海邊一線目前僅剩余的一塊用于開發(fā)高檔酒店的土地。某度假區(qū)由某開發(fā)股份有限公司負責開發(fā)建設，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設”，整體層次較高，已經成為了倍受中國國內及亞洲周邊國家歡迎的海濱度假勝地。167。 三亞是海南省兩個地級市之一，是國內著名的旅游城市，占據海南總海岸線長度的七分之一。. 某項目概況某項目位于海南省三亞市某國家度假區(qū)。在這種情況下，集團必須抓住機遇、加快發(fā)展，將大廈的高度優(yōu)勢轉變?yōu)榧瘓F的產業(yè)優(yōu)勢，從而確立持續(xù)的比較優(yōu)勢，保障股東長期、穩(wěn)定的投資回報。而且，隨著小陸家嘴地區(qū)新一輪開發(fā)的啟動，這一地區(qū)的激烈競爭將不可避免，這對大廈業(yè)務發(fā)展存在相當的潛在威脅。 資本運作能力：資本與產業(yè)的有機融合167。 整合智力資源：企業(yè)經營和管理精英和組合167。的定位“品牌創(chuàng)造者、價值發(fā)現者和資源整合者”為此，集團正在著力發(fā)展的五種能力，它們是：167。三大功能：以大廈為載體，強化和延伸高檔樓宇及設施管理、高級酒店經營和高端旅游休閑產品開發(fā)為核心的三大功能，有機聯系，協同發(fā)展。 報告中稱謂及其縮寫：某）股份有限公司－集團、集團某管理顧問公司－某公司、某cc企業(yè)管理咨詢公司－某公司、某2. 某項目背景. 投資方背景某）股份有限公司成立于1993年2月，是由中國化工、中國糧油、中國五礦等14家大型外貿公司發(fā)起組建、按現代企業(yè)制度規(guī)范運作的國有特大型股份制企業(yè)，是一家以超高層建筑經營管理為主導產業(yè)，集高科技產業(yè)、進出口貿易、旅游觀光、投資業(yè)務為一體的綜合性企業(yè)集團。 非正常因素，如戰(zhàn)爭、自然災害等條件不具有可預見性，不在研究范圍之內。 集團將通過三亞注冊項目公司方式完成項目建設和經營，集團對項目公司的控股地位不改變。 擬建酒店的建設周期能夠按照集團工程計劃要求完成；167。 擬建酒店定位于5星級和超5星級標準，并與國際知名的酒店管理公司合作，并且所選酒店管理公司能夠體現與某現有高檔酒店差異化的風格；167。某本次委托項目是在上述調研、分析的基礎上進行的進一步細化方案的研究和建議，并最終形成報告提交。5星級酒店項目管控模式和投融資方案設計5星級酒店項目管控模式和投融資方案設計 1. 委托項目背景. 項目目標和內容集團委托cc企業(yè)管理咨詢公司就集團擬建的cc度假酒店項目的未來執(zhí)行進行規(guī)劃，主要涉及執(zhí)行組織的架構設計、理想的融資方式及可能的融資方案等提出第三方獨立意見和建議。5星級項目前期已經由某管理顧問公司對擬建酒店的地點、環(huán)境、競爭市場供需情況進行了實地調查和分析，并提出了酒店的建設建議、未來收益預測和投資預測；集團在某公司報告的基礎上，作了一些內容、條件的調整，形成內部立項報告上報董事會并獲得了批準。. 項目假設條件說明本次委托項目所基于的假設條件：167。 擬建酒店的未來市場供需情況符合某報告中的預測；167。 項目投/融資方案按照集團給定的財務條件，比如貸款利率、融資比例等；167。167。. 項目報告相關說明167。集團四屆二次董事會進行了集團戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了集團未來三年發(fā)展目標：的戰(zhàn)略“一個目標，三大功能，五大舉措” 一個目標：創(chuàng)造品牌經濟與組織——通過品牌建設，創(chuàng)造具有整合社會資源能力的組織，實現戰(zhàn)略擴張，締結具有國際競爭力和影響力優(yōu)秀企業(yè)。五大舉措：功能強化和延伸、戰(zhàn)略聯盟、品牌戰(zhàn)略、資本運作、組織能力建設。 領導才能：遠見卓識和組織、創(chuàng)新能力167。 把握商機能力：優(yōu)秀的管理流程和快速市場反應167。 品牌運作能力：獲取超額回報，成為行業(yè)領先業(yè)務狀況隨著大廈大樓資源開發(fā)的進一步深入，以大廈為基礎的三大業(yè)務，包括高檔酒店、高檔寫字樓及觀光旅游將于2005年全面進入業(yè)績合理區(qū)間，趨于飽和，后續(xù)增長空間將主要取決于市場價格因素，風險較高。同時，由于集團固定資產規(guī)模巨大，即使進入業(yè)績增長的合理區(qū)間，股東的投資資本回報率仍然較低。某項目正是符合集團戰(zhàn)略以及能充分發(fā)揮集團產業(yè)優(yōu)勢和品牌效應的后續(xù)投資項目，同時項目具有良好的投資收益預測，因而項目很快獲得集團各股東方的認可。167。1998年至2002年間，三亞的旅游業(yè)飛速增長，%的年均增長速度，遠高于海南省9%的平均水平。 某度假區(qū)位于三亞市東南部，是目前中國12個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于熱帶地區(qū)的度假區(qū)。167。集團計劃利用這塊土地，與國際頂級酒店管理集團合作，建造五星級和超五星級標準度假酒店，以接待旅游度假為主，結合商務活動需要。某公司在實地調研和細致分析后，2003年1月遞交了“集團高檔度假酒店市場及財務可行性研究報告”。. 宏觀環(huán)境. 經濟環(huán)境隨著國民生產總值和居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，國內旅游度假市場不斷增長，海南和三亞的旅游市場也從中獲益匪淺。. 旅游環(huán)境航空 海南目前只有三個機場：?？?、三亞和瓊山，提供的固定國內外航線超過50條，包括香港、澳門、新加坡、馬來西亞和泰國。氣候 三亞