【正文】 設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。所以，當我國進入到真正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。 老年住宅的可行性參考指標宏觀指標：國家的醫(yī)療技術(shù)水平；國家關(guān)于老年人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)；國家對老年人的醫(yī)療保障制度；國家對老年人的生活保障制度；國家相關(guān)的財政、金融、稅收政策；中觀指標：住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；科技型住宅的大眾化程度；各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定；支持老年人購房的金融工具的運用；微觀指標：老年人的收入與消費水平；老年人的消費偏好和精神追求；老年人的生活娛樂方式和時間分配；老年人的文化教育水平；老年住宅市場的準入條件我國的老齡化進程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實施社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。每個受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴格測試，如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作20萬次的模擬開啟試驗。為了保證認證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品認定有一套從產(chǎn)品標準、性能測試、專家評價、機構(gòu)認定、推廣普及、售后服務(wù)、保險賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦?。在住宅生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，每個產(chǎn)品、部件都非常完善的質(zhì)量保證體系。（2）住宅產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范日本的住宅區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計方面，非常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，公益設(shè)施配套都比較齊全。四是始終把住宅標準化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；?、商品化生產(chǎn)和供應創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標準非常詳細和配套。二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)研究的重點方向和目標，從高層住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關(guān)，各個擊破，可以在較短的時間內(nèi)達到目標。（3）稅收的支持日本規(guī)定居民購建符合國有政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內(nèi)的數(shù)額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對日本公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。貼息由財政部門承擔。（2）財政、金融支持日本運用財政和金融手段，創(chuàng)造了獨特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為日本住宅經(jīng)濟的三大支柱。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術(shù)上給予援助。這些與目前中國的情況比較相似，其最值得借鑒的有幾個方面：（1）立法規(guī)范日本頒布了《住宅建設(shè)規(guī)劃法》、《公營住宅法》、《地方住宿共給公社法》等，明確了中央政府和地方政府在住宅供應方面的責任。反映老年住宅市場的指標和維度借鑒對象：日本 宏觀政策解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟建設(shè)都具有重大的意義。住宅如果按這個指針設(shè)計，貸款時可享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補助金。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。日本1986年公布了“長壽社會對策大綱”。所有這些考慮的實現(xiàn)當然要增加投資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的10%。于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應運而生。（3）適應老齡社會的通用住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。這個方案的缺點是，人到老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。因為：第一，無障礙老齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。通常一個住宅小區(qū)只建1－2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設(shè)計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖1a）?？梢钥隙ǖ卣f，每一個家庭或早或晚都會有老人。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達地區(qū)發(fā)展中國家中 國資料來源：中國老齡科學研究中心 老年住宅的演進過程從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應老齡社會的通用住宅。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。不過該組織預測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃藴式y(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。歐美的一些發(fā)達國家和日本等，比我國步入老年社會早20～40年，他們在這方面已積累了豐富的實踐經(jīng)驗，值得我們學習、研究和借鑒。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。 按照產(chǎn)品形式的不同來分類A、公立養(yǎng)老院，社會福利性質(zhì)的老人院、托老所；B、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力；C、以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)；成熟市場老年住宅的特征對老年建筑的規(guī)劃與設(shè)計，是擺在規(guī)劃師和建筑師面前新的現(xiàn)實任務(wù)。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以及希望住家在一個有很多娛樂活動場所的環(huán)境。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院。一般個人付給社區(qū)一次性費用和月租費來支付生活開銷。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設(shè)施，康復之家，護理設(shè)施，長期照料設(shè)施。護理院是為康復期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復治療，不同的護理院各有專長。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。B、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū)這種類型的住宅是提供給“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨立生活的方式。G類：專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。E類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅。C類：提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅。 如何建設(shè)老年住宅？不同的老年住宅有其各自的設(shè)計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個基本要素：A、住宅設(shè)計必須要照顧到老年人特殊的身體狀況；B、無論是單獨的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施；C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應人生不同階段居住需求；２、老年住宅的分類 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑，在本課題中我們研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。C、老年文娛方面建筑：老年活動中心、俱樂部、老年之家等。這個定義的內(nèi)容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為的要求而設(shè)立的建筑，它是以老年人為主要服務(wù)對象的建筑，主要分為以下幾種類型：A、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復中心、保健站、老年門診所等。如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國將在2003年正式邁入老齡化社會。老年住宅課題研究報告老年住宅課題研究報告（可行性報告）目 錄第一部分:市場概述 1１、什么是老年住宅 3 老年住宅的定義 3 如何建設(shè)老年住宅？ 4２、老年住宅的分類 5 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 5 按照老年人對服務(wù)要求的不同分類 5 按照產(chǎn)品形式的不同來分類 7成熟市場老年住宅的特征 8 世界人口的老齡化 8 老年住宅的演進過程 9反映老年住宅市場的指標和維度 12 宏觀政策 12 支持條件 13 老年住宅的可行性參考指標 14老年住宅市場的準入條件 16６、國外老年住宅市場的狀況 17 亞洲國家的老年住宅 17 歐美國家的老年住宅 21小結(jié)： 25第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究 26國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 27 我國老年人口的發(fā)展狀況 27 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 29 29 30 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 31 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 33老年住宅市場環(huán)境分析 34 環(huán)境 34 34 34 34 政策環(huán)境 35 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應對策略分析 35： 35： 36國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分析 38 政府、慈善機構(gòu)合作經(jīng)營管理 38 純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 38 混合型養(yǎng)老院 38 專業(yè)公司經(jīng)營管理 39 39 40 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 41國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 43 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 43 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu) 43小結(jié)： 44第三部分：國內(nèi)老年住宅消費市場研究 45國內(nèi)老年住宅消費市場研究 4住宅現(xiàn)狀及收入分析 46 46 50 54專論：廣州市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析報告 55 56老年住宅消費者訴求 59 59 60 60 產(chǎn)品設(shè)計依據(jù) 64專論：住宅設(shè)計的關(guān)注點 66 68 69專論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計要點 73《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件） 80 老年住宅的物業(yè)管理 80 87 87 90專論：老年人希望居住的環(huán)境 91第四部分老年住宅市場發(fā)展前景分析 93市場發(fā)展趨勢 94２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢 97消費發(fā)展趨勢 99附件一 100《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》簡介 100老年人建筑設(shè)計規(guī)范 1031 總則 1042 術(shù)語 1043 基地環(huán)境設(shè)計 1054建筑設(shè)計 1065 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 111第一部分:市場概述人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。１、什么是老年住宅 老年住宅的定義《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》中是這樣定義：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個基本內(nèi)容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。B、老年教育方面建筑：老年大學、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等。D、其它老年服務(wù)建筑：老年餐廳、日間服務(wù)站等。因為老年住宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設(shè)計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。B類：生活基本自理，需要少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅。D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護理和監(jiān)護的老人住宅。F類：專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅。 按照老年人對服務(wù)要求的不同分類A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。這種方式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和老年聚集住宅。輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關(guān)照，老年之家，受保護照料等。C、護理院這種類型的住宅是提供給“介護老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所謂“介護老人”是指大部分或全部生活行為依賴他人護理的老年人。如果老人