【正文】 2, 　 31, ? 可研階段規(guī)劃面積為 118,，項(xiàng)目可售面積為 122,，增幅 %,單方造價(jià)增加 ，增幅為 %，主要在土建、配套成本的增加較大，占 %。? 地下室、會(huì)所及停車位均沒有在可研階段中予以計(jì)算，共計(jì) ，占增長金額的 %。項(xiàng)目整體銷售預(yù)計(jì)如下：可研階段 項(xiàng)目實(shí)際序號(hào) 建筑形態(tài)預(yù)計(jì)可售 預(yù)計(jì)均價(jià) 預(yù)計(jì)總價(jià) 可售面積 目前均 價(jià) 總價(jià)1 普通住宅 113, 2, 30, 120, 3052 36,2 商業(yè) 3, 2, 2, 5399 1,3 地下室 小計(jì) 122, 3143 38,4 停車位（個(gè)） 36801 1, 合計(jì) 117, 31, 122, 3229 39,? 可研階段時(shí)住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按照項(xiàng)目總體均價(jià) 2700元/平米測算，總體售價(jià)為39,，目前總房款為 ，增長金額 ，上漲幅度%。隨著大量高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和推出加上全國房地產(chǎn)形勢的影響，在 08年下半年，項(xiàng)目銷售出現(xiàn)了一定的困難，我公司及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，保證了項(xiàng)目回款，避免了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。東營房地產(chǎn)市場在一定程度上也受到了影響，但作為三四線城市，影響相對較小。商品房銷售面積由 05年的 08那年的 。? 在 2022～2022 年項(xiàng)目主要發(fā)展期內(nèi)，東營市主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好：? GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2022年的 1166 億元和 64907元/人增長至 2022年的 2052億元和 102741元/人；? 發(fā)展期內(nèi)東營市人口變動(dòng)較平穩(wěn)，全市總?cè)丝谟?05年的 08年底的 ；? 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2022年 的 47億元增至 2022年的 68億元。但銷售員的能力有待進(jìn)一步提高，品牌宣傳能力也需要系統(tǒng)持續(xù)改進(jìn)。? 銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價(jià)格的定位，再到營銷推廣中推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，海信盈城項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成功。? 盈城項(xiàng)目客戶目標(biāo)群定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品定位符合市場需求，在東營市保持了較快的銷售速度。 項(xiàng)目綜合評估? 東營房地產(chǎn)市場自 2022年以來步入了高速發(fā)展階段，為海信盈城項(xiàng)目的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機(jī)。 項(xiàng)目開發(fā)周期? 海信盈城項(xiàng)目于 2022年 7月通過公開拍賣獲取土地，截止到 2022年 6月全面交付，項(xiàng)目發(fā)展總周期為 3年。? 東營區(qū)政府在 05年底遷移到離本項(xiàng)目不足 1公里處，且東臨耿井水庫有較好的自然資源，未來發(fā)展?jié)摿^大。 【項(xiàng)目概況及評估綜述】 項(xiàng)目概況? 東營海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局以 。對當(dāng)?shù)赝临|(zhì)、建材、建筑環(huán)境的不了解導(dǎo)致了成本的大幅增加?？偨Y(jié)投訴情況，為以后工程質(zhì)量管理提供了較好的經(jīng)驗(yàn)。? 海信盈城項(xiàng)目建設(shè)過程中，具有環(huán)境惡劣，外部干擾大，分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過實(shí)施加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)，嚴(yán)密組織工序穿插，及時(shí)調(diào)整分包標(biāo)段，現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。海信地產(chǎn)首次進(jìn)入東營市場，我們承擔(dān)的不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，更重要的是品牌的樹立和維護(hù)。營銷人員只能在遇到問題的情況下請教研究中心和項(xiàng)目部，造成一定的簽約延誤，甚至客戶放棄購買。? 銷售人員綜合能力較弱，隨著客戶購買越來越偏重理性消費(fèi)、維權(quán)意識(shí)越來越高，業(yè)務(wù)員銷售知識(shí)是否全面將直接影響成交量的高低。【營銷工作評估】? 東營盈城項(xiàng)目作為我公司在東營市的第一個(gè)項(xiàng)目，銷售速度在東營市西城區(qū)一直名列前茅。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作過程中，概念設(shè)計(jì)與市場定位相吻合，充分挖掘項(xiàng)目的客觀及主觀優(yōu)勢，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、賣場包裝等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。另外，管理費(fèi)用率、營業(yè)費(fèi)用率遠(yuǎn)超出公司的控制水平，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤總額大幅度下降。其中的問題值得在今后的項(xiàng)目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價(jià)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展趨勢、價(jià)格承受能力、客戶喜好，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項(xiàng)目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。通過徹底反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，對于了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、建筑環(huán)境、市場情況均具有重大的參考價(jià)值和意義。目 錄核心內(nèi)容提要 ...............................................................2【項(xiàng)目概況及評估綜述】 .....................................................4【項(xiàng)目投資管理評估】 .......................................................4【項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作評估】 .......................................................7【項(xiàng)目營銷工作評估】 ......................................................10【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】 ................................................15【項(xiàng)目成本管理評估】 ......................................................18案例匯總： ................................................................22 核心內(nèi)容提要【投資管理評估】? 東營海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)東營公司首次以公開拍賣方式于 2022年 7月 9日在東營市國土資源局競得的耿井 5號(hào)地塊項(xiàng)目。 東營【海信盈城】項(xiàng)目后評估報(bào)告東營盈城項(xiàng)目后評估工作小組二○○九年五月 東營【海信盈城】項(xiàng)目后評估報(bào)告前言：東營海信盈城項(xiàng)目于 2022年 7月 9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地，并于 ，至 2022年 6月 20日全面交付?；趯?xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報(bào)告能為今后開發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。? 該項(xiàng)目為海信地產(chǎn)在東營市的首個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過 3年半的經(jīng)營建設(shè)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)尚可，項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義基本實(shí)現(xiàn)。【財(cái)務(wù)管理評估】? 該項(xiàng)目收入指標(biāo)完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增長的營業(yè)稅金沖抵收入增加帶來的效益,導(dǎo)致營業(yè)利潤下降?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】? 本項(xiàng)目位于東營西部舊城區(qū)與東部新城區(qū)交界處，規(guī)劃設(shè)計(jì)為多層及小高層住宅社區(qū)。? 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密結(jié)合市場定位和地域特點(diǎn)，在住宅產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、單體設(shè)計(jì)、銷售推廣、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認(rèn)可，并為公司在東營地區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。從目標(biāo)客戶定位及價(jià)格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，盈城項(xiàng)目整體運(yùn)營及操作較為成功。目前，業(yè)務(wù)員自身的專業(yè)知識(shí)不夠豐富，對部分客戶提出的一些問題無法及時(shí)準(zhǔn)確地予以回答，特別是關(guān)于建筑、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)辦理、相關(guān)施工材料等方面的一些問題。? 項(xiàng)目推廣及品牌建設(shè)方面需進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)品牌建設(shè)不同于其他商品，他需要很固定的認(rèn)知渠道和廣泛的美譽(yù)度支撐?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】? 項(xiàng)目發(fā)展周期總體控制超出拿的土地時(shí)指定的計(jì)劃要求，其中，高壓線實(shí)際遷移時(shí) 間比計(jì)劃遷移時(shí)間整整延誤了 14個(gè)月，是造成實(shí)際開發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過計(jì)劃周期的主要原因；惡劣的建筑市場環(huán)境，也造成了工程施工階段的工期延誤，以上兩方面因素，不但造成了開發(fā)周期的遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，嚴(yán)重壓縮了有效工期，為以后的工程管理帶來了較大困難，特別是為質(zhì)量管理帶來了很大的困難。? 海信盈城項(xiàng)目工期緊，壓力大，在此情況下，在制定搶工計(jì)劃的同時(shí)，項(xiàng)目部制定了嚴(yán)密的質(zhì)量控制措施，但終因現(xiàn)場管理人員力量薄弱，使得質(zhì)量管理措施未能得到很好的落實(shí)，工程交付后，投訴較多?！境杀竟芾碓u估】? 項(xiàng)目可研階段測算建安成本為 ，實(shí)際本項(xiàng)目發(fā)生建安成本為，超出前期測算金額的 ％。建議后續(xù)拓展新城市時(shí)成本預(yù)測人員一定要深入了解當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)情況，給出相對準(zhǔn)確的成本。項(xiàng)目位于東營西城西一路以西，西五號(hào)路（規(guī)劃中）以南，菏澤路以北，東區(qū)六路（規(guī)劃中）以東，用地總面積 ，出讓面積（凈面積） 公頃，規(guī)劃用途為住宅用地。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地總面積 ，出讓面積（凈面積） 公頃，多層及小高層住宅建筑面積：95047㎡；退臺(tái)式花園洋房建筑面積： 21887㎡；商業(yè)及綜合樓面積： 2743㎡，物業(yè)用房面積： 470㎡，總建筑面積： ㎡，停車位：地面 356個(gè)，容積率： ，綠地率： %，建筑密度： %。其中無高壓線區(qū)建筑施工周期分別為 1年零 5個(gè)月有高壓線區(qū)施工周期為 1年零 2個(gè)月。海信盈城項(xiàng)目是海信地產(chǎn)在東營獲取的第一個(gè)項(xiàng)目，較好的實(shí)現(xiàn)了海信地產(chǎn)省域化發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)。? 在工程實(shí)施階段，對當(dāng)?shù)亟ㄖh(huán)境的不熟悉及對政府的過度信任（高壓線問題）導(dǎo)致了項(xiàng)目開發(fā)周期的嚴(yán)重滯后及成本的大幅增長，對質(zhì)量把控不嚴(yán)使得后續(xù)出現(xiàn)了地下室、屋頂、門窗等漏水現(xiàn)象，一定程度上影響了項(xiàng)目的形象。準(zhǔn)確把握銷售時(shí)機(jī)，樹立了項(xiàng)目在東營的高端品質(zhì)形象，得到了行業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的認(rèn)可?！卷?xiàng)目投資管理評估】項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)東營市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回顧? 東營海信盈城項(xiàng)目于 2022年 7月 9日通過公開市場以拍賣的方式獲取土地，2022年 9月 23日海信盈城一期組團(tuán)正式開盤銷售，至 2022年 6月 20日項(xiàng)目全面交付。? 商品房銷售額由 2022年的 2022年的 。? 20222022年是全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，國家從各個(gè)方面陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，并在 08年下半年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的拐點(diǎn)。0507 年在油田經(jīng)濟(jì)適用房不確定時(shí)期，我公司項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。項(xiàng)目整體情況如下：序號(hào) 項(xiàng)目 可研階段 項(xiàng)目實(shí)際 差異 備注1 銷售收入 31, 39, 7, 　2 總投資 23, 31, 7, 　3 營業(yè)稅金及附加 1, 2, 　4 期間費(fèi)用 1, 1, 　5 利潤總額 4, 3, 　6 所得稅 1, 　7 凈利潤 3, 2, 　8 銷售利潤率 % % 降低 　9 投資利潤率 % % 降低 　? 總體情況完成并不理想，利潤總額實(shí)現(xiàn) ，銷售利潤率比預(yù)期降低，投資利潤率比預(yù)期降低 ，銷售收入增加 ，上漲幅度%，總投資增加 ，上漲幅度 %；營業(yè)稅金同比增加 萬，上漲幅度 %。? 盈城一期建筑形態(tài)涵蓋普通多層、小高層、院景 HOUSE，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、閣樓、會(huì)所等，權(quán)屬面積為 （不含地下室、車位）具體組成如下：序號(hào) 建筑形態(tài) 可售套數(shù) 可售面積 目前均價(jià) 總價(jià)1 多層 77, 3100 24,2 小高層 9, 3107 2,3 院景 HOUSE 21, 3264 7,4 商業(yè) 1, 5517 5 閣樓 10, 2228 2,6 幼兒園 7 地下室 6, 852 8 會(huì)所 5000 9 停車位（個(gè)） 36801 1,　 合計(jì) 1, 122, 3229 39,? 閣樓比可研階段均價(jià)低 %，但高于盈城首期開盤預(yù)測價(jià)格 2150元/平米，主要因?yàn)榍捌阡N售的帶動(dòng)以及品牌的影響，其次層高及戶型的人性化，舒適度較高。? 多層住宅、小高層及院景 HOUSE、網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格均高于可研階段均價(jià) 2700元/平