華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)模式分析調(diào)研報(bào)告-展示頁(yè)
2025-05-22 22:27本頁(yè)面
【正文】 工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開(kāi)發(fā)；大廠鼎鴻主要負(fù)責(zé)大廠回族自治縣委托區(qū)域內(nèi)的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開(kāi)發(fā)；懷來(lái)鼎興主要負(fù)責(zé)懷來(lái)縣委托區(qū)域內(nèi)的懷來(lái)生態(tài)新城的開(kāi)發(fā)；華夏新城主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；九通公用主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)與管理；九通發(fā)展主要經(jīng)營(yíng)工業(yè)廠房建設(shè)和出租。圍繞首都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，公司2011年新拓展了7個(gè)園區(qū)，2012年上半年新拓展了5個(gè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中7個(gè)地處河北、3個(gè)地處沈陽(yáng)、2個(gè)地處青島，總計(jì)委托開(kāi)發(fā)面積將近475 平方公里，宣告公司進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張新階段。附圖：銷售收入和銷售面積附圖:新開(kāi)工、竣工和施工面積（三）住宅開(kāi)發(fā)和園區(qū)土地整理業(yè)務(wù)為主要的收入來(lái)源（四）公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)?；呀?jīng)成型目前公司已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)為固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。之所以有這樣的增長(zhǎng)，是因?yàn)?012年以來(lái)，公司貫徹實(shí)施招商引資大項(xiàng)目戰(zhàn)略，全面推動(dòng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和大力提升招商引資項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量。截至2012年底，公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新城和城市產(chǎn)業(yè)綜合體達(dá)到15個(gè)。截至報(bào)告期末，公司新拓展園區(qū)5個(gè)，成功實(shí)現(xiàn)了環(huán)北京、環(huán)沈陽(yáng)、環(huán)上海三大區(qū)域布局。公司在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面的收入也實(shí)現(xiàn)了較大提升，2012年，加上與之相關(guān)的業(yè)務(wù)包括土地整理、園區(qū)建設(shè)、占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)了三成。%，處于行業(yè)較高水平。（二）公司業(yè)績(jī)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)2012年，%。在園區(qū)開(kāi)發(fā)方面，該公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)模式分析調(diào)研報(bào)告2017年9月30日 目 錄一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績(jī)狀況 1二、華夏幸福的模式分析 3（一）組織架構(gòu)設(shè)置：（二）項(xiàng)目拓展策略：（三）業(yè)務(wù)開(kāi)展類型（四）園區(qū)開(kāi)發(fā)步驟：（五）盈利模式（六）核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（七）城鎮(zhèn)化分析三、結(jié)論與建議 18一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績(jī)狀況（一）公司背景華夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開(kāi)發(fā)。2002年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，該公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產(chǎn)品系列。%；，%；，%。截至2012年末，公司持續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為正。2012年，華夏幸福業(yè)務(wù)布局迅速擴(kuò)張。新拓展的5個(gè)園區(qū)分別位于河北香河、遼寧沈陽(yáng)蘇家屯、江蘇無(wú)錫、江蘇鎮(zhèn)江和河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。2012年，公司投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)45家，新增簽約投資額279億元，較之去年的122億，%。園區(qū)引入中聯(lián)航、航天科技集團(tuán)等重量級(jí)合作伙伴，招商模式實(shí)現(xiàn)新的突破，也為2014—2015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。以上三大園區(qū)委托管理面積在264平方公里，其中已獲批面積超過(guò)40平方公里。附表：公司已運(yùn)營(yíng)和意向合作園區(qū) 二、華夏幸福的模式分析在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的獨(dú)特模式。以上從組織架構(gòu)上保證了區(qū)域開(kāi)發(fā)的“一站式服務(wù)”，使得華夏幸福不是簡(jiǎn)單的“顧問(wèn)公司及總包單位”，而是能提供規(guī)劃、定位、施工、維護(hù)、招商、維保等全程打包服務(wù)的“綜合運(yùn)營(yíng)商”。主要承擔(dān)相關(guān)土地整理成本，組織有相關(guān)資質(zhì)的單位承擔(dān)委托區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)綜合服務(wù)，以及開(kāi)展招商引資專業(yè)化服務(wù)；大廠鼎鴻：九通投資全資子公司，大廠潮白河工業(yè)區(qū)運(yùn)作主體。目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。（以華夏首個(gè)項(xiàng)目——固安工業(yè)園為例） 2002年前——2002年6月，提前介入政府工業(yè)園設(shè)立規(guī)劃，并在成立時(shí)同步成為受委托管理方：廊坊市政府決定“設(shè)立廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，“同意固安縣政府、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)委托廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司對(duì)固安園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90號(hào)），開(kāi)展招商引資工作。2006年，簽署《河北固安工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施委托開(kāi)發(fā)協(xié)議》、《河北固安工業(yè)園區(qū)招商引資專業(yè)化服務(wù)協(xié)議》、《河北固安工業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)框架協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議等一系列協(xié)議，同年獲市政府相關(guān)批復(fù)，全面進(jìn)行基建、招商等工作；2006年，固安工業(yè)園區(qū)升級(jí)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；2008年，河北省人民政府發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）又快又好發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，肯定并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式，引入公司制開(kāi)發(fā)模式，走市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的路子，該文件成為后續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目接盤(pán)的必要條件。羅蘭貝格運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評(píng)估等研究方法，結(jié)合工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐，為園區(qū)確立了“電子信息產(chǎn)業(yè)”、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”、“現(xiàn)代裝備制造業(yè)”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。截至2011年6月30日，固安工業(yè)園區(qū)簽署入園協(xié)議258份，其中已投產(chǎn)企業(yè)53家、試生產(chǎn)企業(yè)12家、在建企業(yè)45家、已簽約未進(jìn)場(chǎng)企業(yè)103家，解約40家，其他情形5家。（三）業(yè)務(wù)開(kāi)展類型主要從事四類區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：包括基礎(chǔ)設(shè)施建
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