【正文】 地上建筑主要包括七層的商業(yè)中心和十層的文化中心。某工人文化宮（甲方）在該項目改造過程中采用與集團有限公司（乙方）聯(lián)合開發(fā)的形式，在不改變各自所有制性質(zhì)及其隸屬關(guān)系的前提下達成合作開發(fā)協(xié)議。楊正平（集團有限公司董事長）是陜西省第九屆政協(xié)委員。該集團下屬子公司：北京利達源科工貿(mào)有限責任公司市正平物產(chǎn)有限公司北京東安飲食集團東來順飯莊（澳門）德興海鮮火鍋酒樓北京（澳門）德興海鮮火酒樓雪岳山韓式燒烤城（韓式商務(wù)KTV）雪岳山商務(wù)公寓集團有限公司2002年被市雁塔信用合作聯(lián)社授予優(yōu)良信用客戶、“截止2003年12月31日，本公司無由于擔保抵押、法律訴訟、稅務(wù)糾紛可能帶來的或有事項”。公司已建項目：長信花園，地址：東郊，面積：45000平方米，住宅：鴻景花園，地址：高新區(qū)，面積：45000平方米，住宅。集團有限公司成立于2001年11月16日，由陜西省工商行政字處理局批準注冊號6100002014267，注冊住所市含光北路53號，法人代表，注冊資本7000萬（人民幣），企業(yè)類型有限責任公司，經(jīng)營范圍：計算機及硬件產(chǎn)品的研究、開發(fā)、銷售、維修；系統(tǒng)集成及軟開開發(fā)；尺子設(shè)備及產(chǎn)品、辦公設(shè)備及用品、機電產(chǎn)品（汽車除外）、儀器儀表、化工原料與產(chǎn)品（?？爻猓┑呐l(fā)與銷售。經(jīng)營活動項目呈現(xiàn)出多樣性、綜合性的特征，但多數(shù)項目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益不好。經(jīng)過40余年的建設(shè)與發(fā)展，目前該宮已初具規(guī)模，房屋建筑物面積達20000m2，固定資產(chǎn)近3000萬元，初步形成了集文化、娛樂、教育、餐飲、商貿(mào)與房地產(chǎn)為一體的綜合性、多功能、全方位的職工文化活動中心。某工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和某工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合某工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。某工人文化改造項目位于市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。由于現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體性強、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉儲、科研等部門的設(shè)施）、附屬設(shè)施（指住宅、中心學校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施）同時形成完整的能力，使城市的各項主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能?；A(chǔ)設(shè)施建成之后，不僅為今天所用，更主要的還是為明天所用。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動當前經(jīng)濟增長，還可以增強經(jīng)濟發(fā)展的后勁。因此，加快實施該項目，對文化宮進行戰(zhàn)略性改造，創(chuàng)立名牌標志，拓展文化市場，鞏固主體地位，就顯得非常必要和迫切。而周邊環(huán)境的迅速變化，也向文化宮提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。目前，盡管該宮每天約有2000人次來消費。另有一些合作開發(fā)的項目，短期內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮現(xiàn)有電影、錄像、舞會、歌廳、臺球、健身、健美、培訓班，文藝學校及商業(yè)用房出租等活動項目和經(jīng)營項目。該項目的建成投入使用后可以和某國貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善市南郊地區(qū)機關(guān)企事業(yè)團體、居民進城購物難、交通不便的狀況。商業(yè)市場發(fā)展的需要某是市南郊最繁華地商業(yè)地段，本項目位于某十子東北角，地理位置十分優(yōu)越；車流、人流集中，是南郊地區(qū)及長安區(qū)居民主要的購物目的地和交通樞紐。既便是占據(jù)著地區(qū)文化娛樂市場主體地位的某工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營，其輻射作用受到抑制。隨著城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟、文化的中心，其文化娛樂消費的規(guī)模與水平亦將達到一個新的高度。文化娛樂具有良好的發(fā)展勢頭。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓館等實業(yè)較為集中發(fā)達。因此該項目的實施，符合國家經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的要求?，F(xiàn)在西部大開發(fā)已進入實質(zhì)性啟動階段，擴大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推動經(jīng)濟發(fā)展的突破口。宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)展的要求開發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟發(fā)展滯后的局面，成為當前我國經(jīng)濟工作的主旋律。為了充分體現(xiàn)出工會事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會，服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)大局的宗旨，集商貿(mào)、文化、影視娛樂項目為主的某工人文化宮改造項目便應(yīng)運而生了。某工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和某工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義。周邊東臨育才中學和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學和國際貿(mào)易中心；北至某飯店、南二環(huán)、音樂學院、公路交通大學、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段?！边@無疑給市經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的機遇。2項目提出背景、意義和投資必要性市是陜西省的省會城市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，同時也是重要的旅游城市之一，是我國重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學、旅游、商貿(mào)為先導，把建設(shè)成為一個社會主義的外向型城市”是江澤民總書記為跨世紀發(fā)展提出的總體目標和戰(zhàn)略途徑。2）根據(jù)市的近、遠期經(jīng)濟發(fā)展目標，確定該項目的經(jīng)營范圍和設(shè)計規(guī)模3）結(jié)合市的文化娛樂業(yè)、商業(yè)，以及寫字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計算和評價該項目的經(jīng)濟效益和社會效益是否可行。工人文化宮整體改造項目可行性研究報告工人文化宮整體改造項目可行性研究報告目 錄1總論 2 2 2 2 3 3 4 42項目提出背景、意義和投資必要性 5 5 6 6 83單位概況及項目運作方案 9 9 10 124項目建設(shè)條件 12 12 125項目實施方案 13 13 13 14 14 15 16 186投資估算與資金籌措 18 18 18 19 19 217綜合效益評價 22 22 22 24 經(jīng)濟效益分析結(jié)論意見 32 328項目風險及防范措施 33 33 339結(jié)論與建議 34 34 35附圖：某工人文化宮整體改造項目總平面圖1總論項目名稱：某工人文化宮整體改造項目主辦單位：某工人文化宮單位性質(zhì)：國家事業(yè)單位法人代表：1）市發(fā)展計劃委員會關(guān)于改造某工人文化宮項目建議書的批復（市計社發(fā)[2004]210號）文件；2）國家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項目的設(shè)計標準、規(guī)范、規(guī)程及定額；3）某工人文化宮提供的有關(guān)資料；1）按照市計委、某工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原則；2）本項目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則；3）充分考慮工人文化宮整體改造項目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成符合當?shù)亻L遠發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂及辦公于一體的國際文化中心；4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項功能要求，盡量利用項目所在地提供的公用設(shè)施；5）注意環(huán)境保護，搞好三廢治理。1）根據(jù)市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。表11 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱指標備注1計算期（年）202建設(shè)期（年）23項目總投資（萬元）其中：銀行貸款（萬元）自有資金（萬元）4總營業(yè)收入（萬元）5財務(wù)內(nèi)部收益率（%）（稅后）（稅前）6投資回收期（年）（稅后）（稅前）7財務(wù)凈現(xiàn)值I=6%（萬元）（稅后）（稅前）8 貸款償還期（年）1）通過對該項目的分析論證，項目的順利實施可以充分體現(xiàn)某工人文化宮在地區(qū)的文化娛樂傳播的作用，提高其影響力；2）項目的經(jīng)濟效益顯著，貸款償還資金來源充足，銀行風險較??；3）某工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和某工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義，其社會效益顯著。黨的十五大又提出“中西部地區(qū)要加快改革開放和開發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，國家要加大對中西部地區(qū)的扶持力度。某工人文化改造項目位于市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合某工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。目前，某工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠遠不適合社會發(fā)展需求。該項目也必將受到政府的高度重視。對于工會事業(yè)來說，也是乘勢而上，發(fā)展自己的千載難逢的歷史機遇。國家于2000年就將文化、教育、娛樂業(yè)被列為國家七大重點之一，并給予政策、資金、項目上的傾斜、優(yōu)惠和支持。文化娛樂市場發(fā)展的需要某地區(qū)是我市科研、文化、教育事來的中心。近年來，該地區(qū)10余家電影放映單位和50余家文化娛樂場所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭鳴的局面。據(jù)調(diào)查測算，該地區(qū)參與文化、娛樂消費的群體