【正文】 街路段，周邊配套成熟，有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。 室外的甲天下廣場，總面積達10萬平方米，除可舉行大型慶典活動外，還設(shè)有可同時停放1000輛汽車的大型停車場。分為六個展廳，共2000個國際標準展位，各展廳內(nèi)無立柱，形成跨度50米至78米，凈高分別為9米、12米、15米及28米的大空間，地板承重3噸/平方米，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口16個，貨運出入口高6米，寬5米，貨運車可直達展位。開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品342個，45%處于國際國內(nèi)領(lǐng)先水平。目前全區(qū)擁有各類企業(yè)900多家，其中“三資”企業(yè)280多家，產(chǎn)值超5億元的企業(yè)1家，超億元的企業(yè)11家，超5000萬元企業(yè)20家。2002年，全區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入840億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值86億元，各項主要經(jīng)濟指標基本實現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。科教區(qū)： 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富。桂林國際會展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標志性建筑。 2003年3月桂林市出臺《桂林市個人住房公積金委貸款試行辦法》，辦法放寬了貸款尺度和貸款額度標準。這一規(guī)定，提高了市場進入門檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。216。216。216。從區(qū)域看，推動桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：216。 桂林市規(guī)劃人口規(guī)模表 單位：萬人項目名稱1999年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?05545570市域非農(nóng)人口152206314市域城市化率21%30%38%55%主城總?cè)丝?7主城非農(nóng)人口5559主城城市化率83%89%93%95%主城暫住人口8從上面的表中反映，桂林市主城區(qū)人口增長緩慢，為了保護桂林的山水風(fēng)景，政府始終計劃控制著城市人口的膨脹，這跟桂林市的特殊地位關(guān)系緊密。2．2 桂林市交通狀況分析2．3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析2．4 桂林市城市規(guī)劃分析2．5 桂林市人口狀況分析2．5．1 人口規(guī)模1999年桂林市域總?cè)丝冢?79萬人，市域非農(nóng)業(yè)人口100萬人，城市化水平21%。大約到一億五六千萬，地殼上升，今桂林——陽朔一帶開始露出水面。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運動，桂林和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬人。全市轄五個城區(qū)12個縣，即秀峰、疊彩、高新(七星)、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。29′，北緯24176。1．4可行性研究的基本結(jié)論第二章 本項目環(huán)境分析2．1 桂林市概況及地質(zhì)條件2．1．1 桂林市概況桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)109176。本項目啟動時間為2004年3月，預(yù)計完成時間為2006年12月。1．3項目總投資及項目建設(shè)總周期。改造后的七星大酒店計劃聘請國內(nèi)或國際上的知名酒店經(jīng)營公司管理經(jīng)營，提升七星大酒店的整體水平和檔次。整個項目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。桂林“七星大酒店及松園度假村”項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 21．1 項目簡介 21．2項目的開發(fā)模式 21．3項目總投資及項目建設(shè)總周期 31．4可行性研究的基本結(jié)論 3第二章 本項目環(huán)境分析 32．1 桂林市概況及地質(zhì)條件 32．2 桂林市交通狀況分析 42．3 桂林市宏觀經(jīng)濟分析 42．4 桂林市城市規(guī)劃分析 42．5 桂林市人口狀況分析 42．6 桂林市房地產(chǎn)市場分析 52．7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 52．8 本項目周邊區(qū)域個案分析 52．9 本項目地塊狀況分析 52．10 環(huán)境分析小結(jié) 5第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 63．1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀 63．2 桂林市旅游業(yè)客源分析 63．3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究 63．4 桂林市旅游業(yè)分析小結(jié) 6第四章 本項目的綜合定位 64．1 本項目的SWOT分析 64．2 本項目的市場定位 64．3 本項目的形象定位 64．4 本項目的目標客戶定位 64．5 本項目的價格定位 6第五章 本項目的規(guī)劃設(shè)計 65．1 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 65．2 本項目可行性方案策劃及優(yōu)化比選 75．3 本項目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)內(nèi)容 27第六章 本項目的建設(shè)進度及項目組織 276．1 本項目的建設(shè)進度 276．2 本項目的組織 28第七章 本項目投資、籌資及銷售計劃 287．1 本項目投資費用估算 287．2 本項目的投資及籌資計劃 307．3 本項目的銷售計劃 31第八章 本項目的財務(wù)評價 318．1 本項目的盈虧平衡分析 318．2 本項目的敏感性分析 318．3 本項目的潛在風(fēng)險識別及規(guī)避措施 31第九章 結(jié)論和建議 329．1 結(jié)論 329．2 有關(guān)說明及建議 32第六章 投資預(yù)算及銷售計劃 32 32 35 36第七章 項目財務(wù)效益分析 37 37 41 43第八章 結(jié)論及建議 44 結(jié)論 44 有關(guān)說明與建議 44第一章 總 論1．1 項目簡介項目名稱：桂林市七星大酒店及松園度假村改造開發(fā)項目項目地點：桂林市七星區(qū)穿山東路西、漓江路南。開發(fā)單位：廣西財富天地投資有限公司監(jiān)理單位：正在招標中設(shè)計單位：正在招標中施工單位：正在招標中銷售代理：南京XX房產(chǎn)經(jīng)紀工作室有限公司1．2項目的開發(fā)模式本項目由廣西財富天地投資有限公司獨資開發(fā)。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。同時，考慮到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購房者。資金來源由四部分組成，一是開發(fā)商自有資金，二是公司股東借款，三是銀行貸款，四是銷售收入再投入。預(yù)計項目建設(shè)總周期為34個月。36′至111176。15′至126176。桂林市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市總?cè)丝?87萬人。2．1．2 桂林市地質(zhì)條件大約在3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進入廣西，淹沒了許多地方，桂林又重新陷入了海底。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣。城市化水平83%。2．5．2 人口的就業(yè)情況及工資水平2．6 桂林市房地產(chǎn)市場分析2．7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析桂林市房地產(chǎn)行業(yè)自1999年以后的高速發(fā)展，除了1998年底開始進行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個主要原因就是國家鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于