【正文】 態(tài)涵蓋了普通住宅、高端公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。龍湖全國年度銷售額破百億元 。 北京香醍漫步推出，引起市場轟動。 西城天街 ?2022年龍湖 晶藍半島，進軍成都市場；北京龍湖置業(yè)有限公司成立。 20222022年，美國次貸危機演變而成全球金融危機，我國房地產(chǎn)市場一方面受到國際國內(nèi)嚴峻經(jīng)濟形勢的影響，另一方面受到國家為 “ 保增長 ” 而出臺的一系列措施影響，經(jīng)歷了大起大落的三年。 遏制房價上漲 由應(yīng)對金融危機所造成的流動性過剩；受到生產(chǎn)性資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)的周期限制；金融危機、人民幣升值造成的投資環(huán)境持續(xù)惡化，投資渠道有限，大量資本并未離開房地產(chǎn)市場。 2022年 各地頻頻出現(xiàn)地王，火爆的房地產(chǎn)市場造成的社會問題再次抬頭。 2022年 全球宏觀經(jīng)濟形勢嚴峻，中國經(jīng)濟已經(jīng)受到一定程度的影響 “保增長 ” ，政府大力支持房地產(chǎn)市場，如降低開發(fā)商自有資金比例、放寬二套房貸、減免契稅提供購房補貼等。 第三階段：全國擴張（ 2022至今） 宏觀環(huán)境 12 時間 背景 調(diào)控重點 調(diào)控目標 2022年初 經(jīng)濟增長有可能由偏快轉(zhuǎn)為過熱等問題。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。 31大限，提高利率 從嚴控制土地、信貸兩個閘門 控制房地產(chǎn)投資過快增長 2022年開始 連續(xù) 8次提高個人住房貸款利率 做好供需雙向調(diào)節(jié) 穩(wěn)定房價 2022年下半年 大力建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度 抑制房地產(chǎn)價格過快上漲 2022年底到 2022年的國家宏觀調(diào)控政策 2022年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進行全面的宏觀調(diào)控。 – 龍湖對于住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一業(yè)態(tài)上快速推進與精耕細作并舉。 – 龍湖歷練了自己多種業(yè)態(tài)打造能力，產(chǎn)品從多層住宅到高層住宅、從聯(lián)排別墅到獨立別墅、從大型購物中心到生活中心、從商務(wù)寫字樓到高檔酒店，每種業(yè)態(tài)都敢于嘗試并能夠真正做出引領(lǐng)潮流獲得市場認可的精品。 – 規(guī)范投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)一條龍服務(wù)，建設(shè)多元化集團型企業(yè)。 10 第二階段：重慶擴張（ 20222022） “魚骨型 ” 發(fā)展階段 “井田型 ” 開發(fā)結(jié)構(gòu) 多業(yè)態(tài)多項目擴張 企業(yè)能力構(gòu)建 關(guān)鍵戰(zhàn)略 – 規(guī)范集團與下屬項目公司的關(guān)系、解決不同項目之間的資源分配問題。 宏觀背景 9 標志事件 ? 2022年，開始發(fā)展第二個物業(yè)項目 ─ 龍湖西苑 ? 2022年， 北城天街奠基，標志龍湖進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 ? 2022年， 北京龍湖成立 進軍首個商業(yè)發(fā)展項目 ─ 龍湖 ?北城天街 ? 2022年， 重慶龍湖商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立 ? 2022年， “ 2022 年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評 ” 全國第一； 成為全國“ 守合同重信用 ” 企業(yè)； ? 2022年 10 月，與香港置地簽約合作，世界 5 00 強首次進入重慶房地產(chǎn)市場； 11 月 成都龍湖成立 第二階段：重慶擴張（ 20222022） 發(fā)展狀態(tài) 2022年 12月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立，北城天街的建成標志著龍湖向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略形成 ,積累多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)運作經(jīng)驗。 2022年 12月 11日，中國正式成為 WTO正式成員，在使房地產(chǎn)國內(nèi)競爭國際化的同時，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化和拓寬融資渠道產(chǎn)生了巨大的推動作用。 第二階段：重慶擴張（ 20222022） 期間的重要事件： 2022年 10月，房企上市禁令到期， 1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。資本市場不斷調(diào)整，走向規(guī)范。房地產(chǎn)投資平均增速大大高于社會固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重上升，個人住房消費貸款余額上升。吳亞軍以自己的精細化、執(zhí)行力，為龍湖物業(yè)打造了十年冠軍的服務(wù)口碑。 ? 顧客滿意 龍湖在成立之初，秉持 “ 善待你一生 ” 的服務(wù)理念，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。各地的同行考察團和政要紛至沓來，其中不乏條件優(yōu)越的機會，但龍湖地產(chǎn)都拒絕了。為實現(xiàn)這個目標，龍湖地產(chǎn)放棄了一些機會，抵制了很多誘惑。今天的龍湖的管理與企業(yè)理念中有不少萬科的影子，王石也曾數(shù)次光臨龍湖， “ 學(xué)習(xí)萬科好榜樣 ” 在龍湖的確執(zhí)行得很漂亮。我沒有立即表態(tài)，告訴她們一些萬科在項目開發(fā)方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，不愿意打擊她們的積極性。 ? 學(xué)習(xí)標桿 —— 1997年，吳亞軍專程去深圳拜訪萬科，虛心向王石討教做房地產(chǎn)的門道。 ?管理重心 ：理順房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，積累業(yè)務(wù)流程中需要的知識，細化流程節(jié)點與崗位、崗位職責(zé)的對應(yīng)關(guān)系。龍湖南苑項目為龍湖積累了大量的項目開發(fā)經(jīng)驗，為此后的多項目、單業(yè)態(tài)的開發(fā)模式奠定了基礎(chǔ)。 在開發(fā)龍湖南苑的過程中，龍湖地產(chǎn)只有這一個項目在運作。龍湖南苑的業(yè)態(tài)為高檔綜合住宅小區(qū)，屬第一代花園洋房。 ? 1998年， 龍湖物業(yè)通過香港品質(zhì)保證局的物業(yè)管理 ISO9002國際質(zhì)量體系認證。 宏觀背景 5 標志事件： ? 1994年 6 月，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶。 ?購房主體由以前的機關(guān)部委、企事業(yè)單位的集團公費購買，走向個人購買。 政策扶持、市場復(fù)蘇 （ 19971999） ?1997年 5月，中國人民銀行公布 《 住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法 》 ，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對房地產(chǎn)金融也是一大突破。 ?全國房地產(chǎn)投資增長緩慢 。 ?1997年亞洲金融風(fēng)暴。 一 .龍湖的發(fā)展歷程 4 經(jīng)過 19871991年的探索和試點，土地使用制度和住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)市場初步建立，在國家政策法規(guī)層面上，房地產(chǎn)一級市場得到解放，但房地產(chǎn)二、三級還沒有完全激活，居民房地產(chǎn)消費需求還沒有完全釋放。 ? 以進入北京市場為標志，龍湖開始爆發(fā)式增長 ?2022年 12月，北京龍湖成立； ? 2022年，上海龍湖、西安龍湖成立； ?2022年，香港上市， ?從 5個城市擴張到 13個城市， 第二階段（ 00年 04年） ?通過單業(yè)態(tài)多項目、多業(yè)態(tài)同時開發(fā)嘗試，積累經(jīng)驗 ? 2022年 8月， “ 龍湖 ” 被認定為重慶市著名商標。 ? 97年后陸續(xù)在重慶開發(fā)樓盤，成為重慶市場占有率第一。1 星河地產(chǎn)項目 — 龍湖地產(chǎn)的歷程與文化研究 （ 2022年 5月，深圳，中國 ） 2 目 錄 龍湖的發(fā)展歷程 一 龍湖的關(guān)鍵問題 二 龍湖的企業(yè)文化 三 龍湖模式的啟示 四 房地產(chǎn)企業(yè)的未來 五 3 ? 時間 (年 ) ?發(fā)展階段 第一階段：（ 94年 99年） ? 單一城市、單一項目、單一業(yè)態(tài)起步 ? 1994年設(shè)立于重慶。 ? 1997年 4月 龍湖第一個項目龍湖花園動土奠基。 1994 1999 2022 2022 第三階段（ 05年 至今） ?多項目、多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。 ? 2022年 12月，開始涉及商業(yè)項目； ? 2022年 11月，開始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 政策限制、市場低迷 （ 19951997） ?19921993年間房地產(chǎn)泡沫，引起國家對房地產(chǎn)的控制， 1995~1997年仍然實施適度從緊的財政政策和貨幣政策。整個經(jīng)濟出現(xiàn)“ 通貨緊縮 ” ，房地產(chǎn)市場進入低潮。當(dāng)時的住房供應(yīng)仍以國家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? ?1998年，國務(wù)院明確把住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。從此，房地產(chǎn)市場開始了十年牛市。 ? 1997年， 龍湖第一個住宅項目 ─ 龍湖花園南苑動土奠基。 19971999年，為龍湖在重慶的第一個項目龍湖南苑建設(shè)階段。該開發(fā)項目完成后，一舉奠定了龍湖的地產(chǎn)和物管雙品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。整個項目開發(fā)過程也是龍湖地產(chǎn)探究房地產(chǎn)項目開發(fā)與運作的過程。 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 發(fā)展狀態(tài) ?發(fā)展狀態(tài) ：主打住宅領(lǐng)域，呈現(xiàn) “ 糖葫蘆型 ” ，做完一個項目再做下一個，單業(yè)態(tài)單項目的串聯(lián)運營。 6 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 總體戰(zhàn)略 ? 確定主業(yè) —— 把房地產(chǎn)作為主業(yè)，順應(yīng)國家為應(yīng)對經(jīng)濟低迷而扶持住宅業(yè)這一改革大勢。 “ 亞軍來的時候?qū)ξ艺f，她們 要做成最好的項目，成為最好的公司 。但事后我心里嘀咕過，做好就已經(jīng)不錯了，還想做成最好的，你們行嗎？ ” 王石在2022年 7月 18號的回憶。 —— 吳亞軍善于學(xué)習(xí)、心思細密、言出必行的個性 ? 樹立目標 —— 吳亞軍在上世紀 90年代中期步入地產(chǎn)界時就已許下宏愿： 5年內(nèi)成為重慶最大的地產(chǎn)商之一；十年內(nèi)躋身中國一流房企之列 。 1995年，龍湖地產(chǎn)重慶南苑一舉成名。 —— 志存高遠，堅韌踏實的企業(yè)精神 關(guān)鍵戰(zhàn)略 7 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 職能戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品差異化 選擇開發(fā)競爭程度較低的別墅產(chǎn)品，龍湖一開始就非常關(guān)注客戶的需求，在項目開發(fā)的過程中注重產(chǎn)品的差異化，通過占領(lǐng)細分市場來建立客戶基礎(chǔ)。龍湖物業(yè)創(chuàng)立于 1997年，此后的十年，龍湖的小區(qū)、物業(yè)、客戶滿意度一直以高水平著稱，在重慶、全國的各項評比中屢獲冠軍。 8 20222022年，是中國房地產(chǎn)市場在住房制度改革之后的第一個發(fā)展高峰期。在貨幣政策上，為應(yīng)對亞洲金融危機，穩(wěn)定國內(nèi)市場，中央政府在19972022年間堅持執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量。各種利好因素不斷促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。 2022年 7月 13日，北京成功申辦第 29界奧運會，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場進入 “ 奧運時代 ” ，在 “ 奧運 ” 的強大利好刺激下，中國房地產(chǎn)市場進入了飛速發(fā)展快車道。 2022年 7月，中國社科院金融所發(fā)展研究室主任易憲容發(fā)表題為 《 謹防房地產(chǎn)要挾整個國內(nèi)經(jīng)濟 》 一文，引發(fā)了國內(nèi)對房地產(chǎn)泡沫的普遍爭論，由此，房地產(chǎn)市場開始了下一階段的調(diào)控時期。 構(gòu)建了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)管 理 三大板塊，形成了龍湖的業(yè)務(wù)雛形。 – 通過管理流程明確了集團管理層、集團職能部門、各項目公司之間的責(zé)、權(quán)、利，進一步完善了業(yè)務(wù)流程和管理流程， – 建立 OA系統(tǒng)規(guī)范管理業(yè)務(wù)流程和管理流程，并開始關(guān)注項目公司間的知識分享。 – 多種業(yè)態(tài)（住宅、別墅、商業(yè)）多項目齊頭并行，即 “ 多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián) ” 。 – 在一條主脈上多個項目同時展開，即 “ 單業(yè)態(tài)多項目并聯(lián) ” 。 11 時間 調(diào)控重點 調(diào)控目標 2022年下半年 8 在這一時期，政府先后出臺了 10多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 2022～ 2022年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為 “ 高熱 ” 的樓市降溫。 “雙防 ” ，防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹 確保經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，消除經(jīng)濟運行面臨的風(fēng)險和存在的不健康、不穩(wěn)定因素 2022年底 美國次貸危機升級為世界金融危機，國內(nèi)重要支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷大幅下降 “擴內(nèi)需，保增長 ” ，龐大的經(jīng)濟刺激計劃，積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策 在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，也導(dǎo)致了股市、房產(chǎn)等市場的資產(chǎn)泡沫化。 房地產(chǎn)市場從 08年末到 09年上半年的低迷，走向 09年下半年的峰回路轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)強勢復(fù)蘇的狀態(tài)。 1月 “ 國十一條 ” ； 4月 “ 國十條 ” ； 9月底多部委聯(lián)合調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場在調(diào)控中依然火爆，調(diào)控成為 “ 空調(diào) ” 。 20222022年我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 第三階段：全國擴張（ 2022至今） 13 發(fā)展狀態(tài) 標志事件 ?2022年發(fā)展首個重慶以外項目 成都的龍湖 ?2022年開始發(fā)展首個辦公樓 龍湖 北京