審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-展示頁
2025-05-21 01:54本頁面
【正文】 為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對買受人予以補救?！ ∷?、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定 目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在?！ Τ鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問題，筆者認(rèn)為，從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，實務(wù)界和理論界對此也已基本形成共識?！ ∑浯?，考慮到我國目前房地產(chǎn)市場管理機制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，《解釋》將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院也可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全。這既可劃清司法審判機關(guān)與行政管理部門之間的權(quán)限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現(xiàn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從實質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。另一種意見認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的4個條件是商品房預(yù)售行為必須同時具 備的法定要件，否則預(yù)售合同無效。但對如何理解預(yù)售條件和認(rèn)定合同效力之間的關(guān)系問題，起草過程中有兩種意見。(3)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！ ∪?、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定 審判實踐中，因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會秩序的穩(wěn)定。而商品房買賣合同的標(biāo)的物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋。因此，《解釋》將調(diào)整對象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如，需補交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。受國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個人所有的私有房等等。下面就《解釋》的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡要說明，以便讀者了解。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。城市房地產(chǎn)管理法施行后，房地產(chǎn)市場秩序雖較以往有了較大改觀，但由于房地產(chǎn)市場處于發(fā)育階段，市場管理機制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機違法經(jīng)營，如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了廣大買受人的利益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛大量增加。城市房地產(chǎn)管理法的頒布施行和商品房市場的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會矛盾的焦點。審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 韓延斌 一、起草背景 隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化和商品化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來越為社會所認(rèn)同?！ ♂槍Τ鞘蟹康禺a(chǎn)管理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)，使房地產(chǎn)糾紛得以及時、有效地處理。據(jù)統(tǒng)計，全國法院2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時，現(xiàn)實社會和審判實踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。為此，從2002年3月初，最高法院們多次派人赴全國各地進(jìn)行調(diào)研，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者協(xié)會等各方面意見，經(jīng)過數(shù)十次討論易稿，最后經(jīng)最高法院審委會討論通過，于2003年5月7日公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，共28條?！ 《ⅰ督忉尅返倪m用范圍 這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件。但根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調(diào)整，該類房屋不能自由交易。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的?！ 「鶕?jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，《解釋》第1條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門驗收合格的房屋和尚未驗收合 格的房屋。《解釋》第1條、第9條分別就商品房預(yù)售許可證明的取得和商品房預(yù)售合同的登記備案對預(yù)售合同效力的認(rèn)定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。一種意見認(rèn)為，因商品房預(yù)售實行許可證制度，只要出賣人持有預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。 筆者認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法作為行政
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