【正文】 、冰箱、洗衣機(jī)、衣櫥等均在水中。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛?！军c(diǎn)評(píng)】要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主進(jìn)戶時(shí)，加大裝修知識(shí)宣傳力度，并對(duì)裝修注意事項(xiàng)約定詳細(xì)，一旦發(fā)生問(wèn)題按合同處理。這樣一來(lái)，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調(diào)，問(wèn)題最終得到了解決，但教訓(xùn)應(yīng)該吸取。經(jīng)過(guò)協(xié)商，雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，六樓業(yè)主賠償樓下住戶500元。504室住戶聲稱：“房子發(fā)生問(wèn)題，只找物業(yè)管理公司，不找樓上業(yè)主。管理處經(jīng)理和維修工及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開(kāi)六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。雨不停地下，504室陽(yáng)臺(tái)與房間的頂部交界處滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。天長(zhǎng)日久，落水管的橡膠部分損壞?！景咐繕I(yè)主裝修擅自封陽(yáng)臺(tái)落水管 物業(yè)妥善解決某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時(shí)，擅自將陽(yáng)臺(tái)與房間打通，并鋪了地板。此時(shí)，管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，適當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)硬手段是能夠收到一定效果的。最后，物業(yè)建設(shè)單位在認(rèn)真考慮、衡量利弊后采取了行動(dòng)?！景咐客鈮B水業(yè)主怨 積極處理避騷亂某花園自1999年入伙以來(lái)外墻出現(xiàn)裂紋滲水，半年后涂料已經(jīng)基本褪色，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)很大，多次向物業(yè)建設(shè)單位、管理處反映但問(wèn)題始終沒(méi)有得到解決，業(yè)主要求維修的呼聲越來(lái)越高，甚至有些業(yè)主私自串連，準(zhǔn)備采取集體簽名、上訪等過(guò)激行為。保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)解決。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商確實(shí)是單純的兩個(gè)民事主體。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物來(lái)管理費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問(wèn)題或其他問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人。如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。既然這樣，業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對(duì)著物業(yè)管理公司來(lái)。給業(yè)主造成這種錯(cuò)覺(jué)的原因是很多開(kāi)發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)大力宣傳，有些開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)活動(dòng)中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費(fèi)作為一種促銷(xiāo)手段，甚至將物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)的條件、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容等寫(xiě)入了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。物業(yè)管理案例匯編萬(wàn)科物業(yè)編制（僅供內(nèi)部使用）目 錄一、前期介入類(lèi) 6【案例】房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎？ 6【案例】外墻滲水業(yè)主怨， 積極處理避騷亂 7【案例】業(yè)主裝修擅自封陽(yáng)臺(tái)落水管，物業(yè)妥善解決案例 8【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范，居室遭水浸 9【案例】質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？ 9【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷(xiāo)售糾紛 12【案例】業(yè)主擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架 19【案例】合同沒(méi)有作約定，業(yè)主有權(quán)封陽(yáng)臺(tái) 19【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu) 21【案例】裝修期間，物管人員能否隨時(shí)進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)？ 22【案例】裝修不當(dāng)造成漏水糾紛案 24【案例】新買(mǎi)房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 24【案例】管理處工作人員能否在業(yè)主裝修期間進(jìn)行相關(guān)檢查？ 26【案例】房子沒(méi)住交不交管理費(fèi)？ 27【案例】業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦？ 28【案例】頂樓能否安裝太陽(yáng)能熱水器？ 28【案例】業(yè)主私改陽(yáng)臺(tái)鄰居墜樓身亡 29【案例】裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦？ 30【案例】業(yè)主擅自封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)狀告業(yè)主獲勝 31【案例】前期物業(yè)管理案例分析 32【案例】屋頂能不能買(mǎi)賣(mài)？ 33【案例】樓上損壞防水層，樓下漏水討說(shuō)法 34【案例】樓上跑水樓下泡，誰(shuí)來(lái)賠？ 36【案例】業(yè)主將抽水馬桶裝到陽(yáng)臺(tái)上被判拆除 38【案例】住戶拒絕檢修，房管狀告業(yè)主 38【案例】裝修引發(fā)血液病，住戶獲賠六萬(wàn)元 41二、工程管理類(lèi) 47【案例】空調(diào)安裝影響相鄰業(yè)主產(chǎn)生的糾紛 47【案例】房屋滲漏業(yè)主獲賠 47【案例】擅自設(shè)門(mén)侵犯共有權(quán) 48【案例】業(yè)主損壞公共設(shè)施怎么處理？ 49【案例】小區(qū)內(nèi)意外傷害的責(zé)任承擔(dān) 50【案例】老太小區(qū)摔倒向物管公司索賠案例 52【案例】業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？ 53【案例】地下蓄水池容易跑水怎么辦？ 54【案例】住戶對(duì)維修料具提出質(zhì)疑怎么辦？ 54【案例】住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦？ 55【案例】工程人員違規(guī)作業(yè)觸電而產(chǎn)生糾紛問(wèn)題 56【案例】高壓電室遭殃，小小老鼠作怪 58【案例】臺(tái)風(fēng)掀起大廈廣告牌砸人事件 59【案例】小小井蓋，險(xiǎn)釀大禍 60【案例】住戶洗菜池下水管堵塞，住戶拒不交費(fèi) 61【案例】物業(yè)公司應(yīng)對(duì)電梯突然跳閘案例分析 62【案例】物業(yè)公司管理疏忽導(dǎo)致空置房漏水案例分析 63三、安全管理類(lèi) 65【案例】物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案 65【案例】不該借出的鑰匙 66【案例】業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)未用無(wú)框玻璃，物業(yè)破門(mén)演全武行 67【案例】業(yè)主失竊，物業(yè)是否該賠償？ 68【案例】小區(qū)門(mén)口遭搶，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé) 69【案例】發(fā)生高空墮物怎么辦？ 70【案例】訪客無(wú)理打罵安管員怎么辦？ 70【案例】業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦？ 71【案例】車(chē)輛破損進(jìn)入車(chē)場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦？ 72【案例】住戶帶人上樓不愿登記怎么辦？ 73【案例】住戶被盜管理公司應(yīng)否賠償？ 73【案例】業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦？ 74【案例】住戶暫放公共部分物品遺失，管理公司是否有責(zé)任？ 75【案例】泳客跳水致全癱，泳池被判無(wú)過(guò)錯(cuò) 77【案例】鐵絲網(wǎng)刺傷小童眼，物管要負(fù)主要責(zé)任 78【案例】電腦主機(jī)被盜事件 79【案例】尋求相關(guān)部門(mén)，保護(hù)自身權(quán)益 80【案例】及時(shí)搶救違規(guī)泳客 80【案例】勇斗持刀歹徒 81【案例】小型錄音機(jī)變壓器長(zhǎng)時(shí)間工作引起火災(zāi)事件 82【案例】小區(qū)內(nèi)被撞 是否要負(fù)責(zé) 83【案例】業(yè)主擅封陽(yáng)臺(tái) 物管公司斷水?dāng)嚯?85【案例】因租房起紛爭(zhēng)，物業(yè)公司強(qiáng)撬業(yè)主家門(mén) 87【案例】小區(qū)外人員硬闖小區(qū)引發(fā)安全秩序問(wèn)題 89【案例】小偷入室盜竊，業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂 90【案例】家中丟失財(cái)物狀告物業(yè)公司，法院不予支持 91【案例】高空拋物釀禍端 93【案例】住宅區(qū)發(fā)生刑事案件 管理公司是否應(yīng)負(fù)法律責(zé)任 94【案例】半夜驚覺(jué)屋內(nèi)有人誰(shuí)知竟是物業(yè)保安 98【案例】樓上墜物砸車(chē)誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 100【案例】業(yè)主遭殺害保安已盡責(zé)，命案無(wú)需物業(yè)賠償 102【案例】六齡童空中花園失足墜落 103【案例】看房推窗掉下傷人應(yīng)誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 104【案例】業(yè)主深夜在家遇害，物業(yè)公司構(gòu)成違約 105【案例】業(yè)主被盜，物業(yè)公司如何擔(dān)責(zé)？ 108【案例】業(yè)主家中被殺，物業(yè)賠償７萬(wàn)元 110【案例】保安員是否有權(quán)查驗(yàn)居民身份證？ 110【案例】一灘剩飯菜致人傷殘，物管賠了近6萬(wàn) 112【案例】“信狗由韁”老人遭殃，法院判決賠償10萬(wàn) 113四、環(huán)境管理類(lèi) 115【案例】都是“李子”惹的禍 115【案例】有人亂派招貼怎么辦？ 117【案例】地面遭受鄰區(qū)清運(yùn)車(chē)污染怎么辦？ 118【案例】店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦？ 119【案例】成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 120【案例】飛蟲(chóng)“擬黑尾天?！睌_亂業(yè)主生活案例 120【案例】撞通道玻璃受傷應(yīng)誰(shuí)賠？ 121【案例】大堂滑倒該怪誰(shuí)？ 124【案例】物業(yè)公司應(yīng)對(duì)施工人員毀綠案例 125【案例】為水泵噪音業(yè)主狀告物業(yè)案例 126【案例】北京裝修污染傷害案在南京引起反響 127五、客戶服務(wù)類(lèi) 130【案例】業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？ 130【案例】物業(yè)管理費(fèi)誰(shuí)說(shuō)了算？ 131【案例】租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦？ 131【案例】無(wú)法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦？ 132【案例】樓上裝修滲水，樓下遷怒物管公司 133【案例】室內(nèi)漏水家中無(wú)人破門(mén)而入損失誰(shuí)擔(dān)？ 135【案例】防盜門(mén)關(guān)了鄰里和諧門(mén) 136【案例】業(yè)戶利益重于一切 138【案例】誤把業(yè)主當(dāng)訪客怎么辦？ 139【案例】有車(chē)擠占私家車(chē)位怎么辦？ 140【案例】業(yè)主要求下調(diào)管理費(fèi)案例 141【案例】某物業(yè)管理有限公司訴某實(shí)業(yè)總公司物業(yè)管理糾紛 144【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？ 146【案例】公開(kāi)信引發(fā)官司，物業(yè)公司成被告 147【案例】業(yè)主委托停水電，實(shí)際操作細(xì)思量 148【案例】業(yè)主拖欠管理費(fèi)，明確責(zé)任巧處理 149【案例】匿名投訴要重視，認(rèn)真細(xì)致巧處理 150【案例】家政服務(wù)疏漏，惹來(lái)管理麻煩 151【案例】業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦？ 151【案例】業(yè)主投訴噪音擾人怎么辦？ 152【案例】被困電梯的乘客不肯諒解怎么辦？ 153【案例】市政水壓低業(yè)主屢屢投訴怎么辦？ 154【案例】物業(yè)管理公司降低水泵噪聲 155六、停車(chē)場(chǎng)管理類(lèi) 157【案例】無(wú)證放行，停車(chē)場(chǎng)全額賠償 157【案例】來(lái)自廈門(mén)的車(chē)輛丟失案件記錄 158【案例】停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)，該誰(shuí)來(lái)賠？ 162【案例】停車(chē)登記后的車(chē)輛被盜，物業(yè)被判賠償25萬(wàn) 163【案例】不購(gòu)車(chē)位拒駛?cè)?，業(yè)主卻被告侵權(quán) 164【案例】治安收費(fèi)，管不管看車(chē)？ 165【案例】顧客硬撞入大廈內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)案例 167【案例】小區(qū)中轎車(chē)丟失該誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 168【案例】穩(wěn)擒偷車(chē)賊 169七、物業(yè)管理類(lèi) 171【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？ 171【案例】緊急情況，物管人員有權(quán)破門(mén)而入 172【案例】業(yè)主維權(quán)也應(yīng)分清是非 174【案例】物業(yè)管理承包合同糾紛案 176【案例】房屋租賃糾紛案 179【案例】廣州業(yè)主欠費(fèi)集體訴訟案 182【案例】深圳首宗BBS侵權(quán)案 183【案例】廣州某小區(qū)用法律趕走物業(yè)公司案例 184【案例】上海業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案例，矛盾遠(yuǎn)遠(yuǎn)未解決 188【案例】因租房起紛爭(zhēng)，物業(yè)公司強(qiáng)撬業(yè)主家門(mén)違法案例 190【案例】是定金還是保證金？ 192【案例】單方增加物管費(fèi)無(wú)效案例 195【案例】物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主要求產(chǎn)權(quán)變更案例分析 196【案例】建假山擋窗侵犯相鄰權(quán) 197一、前期介入類(lèi)【案例】房屋質(zhì)量有問(wèn)題 業(yè)主可以拒交管理費(fèi)嗎現(xiàn)在的的小區(qū)，在建設(shè)、銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)不少問(wèn)題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假?gòu)V告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等等。這些問(wèn)題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來(lái)，而造成這些問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商已將樓盤(pán)銷(xiāo)售完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？【分析】對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。很多開(kāi)發(fā)商在建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，就物業(yè)管理方面進(jìn)行了不少運(yùn)作與宣傳，給人感覺(jué)物業(yè)管理工作很像是這個(gè)樓盤(pán)的售后服務(wù)工作。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識(shí)：物業(yè)管理活動(dòng)是房屋建設(shè)、銷(xiāo)售的一問(wèn)分。此外，由于目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久，真正市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒(méi)有形成，很多物業(yè)管理公司往往極度依*開(kāi)發(fā)商，與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。這實(shí)際上可以理解為一種債務(wù)的抵消。雖然兩者法律關(guān)系不同，但由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)或者有其他資產(chǎn)紐帶關(guān)系，業(yè)主可以擔(dān)抵消債務(wù)的要求。則它們之間是相對(duì)獨(dú)立的，互相之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消前述遺留問(wèn)題產(chǎn)生的損失。至于前期出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相就的民事責(zé)任?！痉治觥糠e極與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系，反映小區(qū)外墻實(shí)際情況，把再不進(jìn)行維修后果的嚴(yán)重性報(bào)給物業(yè)建設(shè)單位，從根本上打消物業(yè)建設(shè)單位無(wú)限期“拖”的念頭；積極向物業(yè)建設(shè)單位提供合理的多套解決方案，并分析各自的利弊；積極與業(yè)主委員會(huì)合作、與有影響力的業(yè)主進(jìn)行真誠(chéng)溝通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分認(rèn)識(shí)時(shí)間的緊迫性，督促物業(yè)建設(shè)單位盡早確定并進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工，爭(zhēng)取在五六月份雨季到來(lái)之前完成，否則拖入下半年，事情將更難處理，后果無(wú)法想象?！军c(diǎn)評(píng)】物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主之間因種種因素不可避免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，倘若一方只考慮自己的利益得失，不考慮別人的真實(shí)感受，矛盾就會(huì)升級(jí)、激化。當(dāng)然管理處在具體實(shí)施時(shí)，也要考慮周全，不要把雙方矛盾的焦點(diǎn)引在自己身上。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽(yáng)臺(tái)的落水管用磚墻封閉起來(lái)。一次，天下暴雨，雨水漏進(jìn)地板內(nèi)，該業(yè)主樓下504室也開(kāi)始漏水。504室住戶并排放置了浴盆、面盆四五個(gè)，前后共積了七八盆水。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進(jìn)水，凸起變形?！蔽飿I(yè)公司只好與居委會(huì)將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請(qǐng)到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應(yīng)的處理方法及賠償事宜?！痉治觥吭谶@起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損?，F(xiàn)在，業(yè)主違規(guī)裝修房子的現(xiàn)象較普遍，許多人圖方便封閉落水管，而一旦發(fā)生漏水，維修起來(lái)很不方便。本案例中的6樓業(yè)主違反了裝修管理規(guī)定，不僅自己家里出現(xiàn)地板變形，而且導(dǎo)致樓下504室住戶家里嚴(yán)重漏水。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)該知曉裝修知識(shí)，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。小區(qū)建設(shè)要靠大家努力，只有物業(yè)公司與廣大業(yè)戶共同努力，才能最大限度地避免糾紛的發(fā)生，才能共建美好家園【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范 居室遭水浸某日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進(jìn)水。當(dāng)天下午1時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽(yáng)臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽(yáng)臺(tái)的雨水