項(xiàng)目整體策劃方案-展示頁(yè)
2025-05-19 18:32本頁(yè)面
【正文】 根本問(wèn)題，不對(duì)產(chǎn)品本身進(jìn)行改造和革新是不可能達(dá)到這一銷(xiāo)售均價(jià)的。通過(guò)我們對(duì)本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者調(diào)查得知，其價(jià)格承受力可以達(dá)到800元/平方米甚至更高一些，因此，本項(xiàng)目要達(dá)到800元/平方米以上的均價(jià)是完全有可能的。所以，這時(shí)候整合營(yíng)銷(xiāo)中的產(chǎn)品策略才是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)才是競(jìng)爭(zhēng)的最根本所在?，F(xiàn)在，一個(gè)成功的項(xiàng)目更多的是依靠其整合營(yíng)銷(xiāo)（IMC）手段，而非單純的銷(xiāo)售手段競(jìng)爭(zhēng)。**市第一個(gè)全封閉式精品生態(tài)居住小區(qū)其次，本項(xiàng)目必須避免與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)發(fā)生正面沖突，將視線轉(zhuǎn)移到我們上面所分析的這部分人群上來(lái)，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，做適應(yīng)這類(lèi)市場(chǎng)的房產(chǎn)，站在與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不一樣的層面，向無(wú)競(jìng)爭(zhēng)和少競(jìng)爭(zhēng)的方向發(fā)展，建立一個(gè)新的、有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的暢銷(xiāo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與周邊的其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成一個(gè)鮮明的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)無(wú)可比性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)以上分析，我們得出如下結(jié)論：這部分客戶心理需求中對(duì)人身安全、心理隱私、和心理歸屬的感覺(jué)極為強(qiáng)烈，他們需要一個(gè)價(jià)格適中，但是又能體現(xiàn)其身份的良好居所。通過(guò)我們對(duì)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，**市有好幾個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)都是做的較好的，都是按照正規(guī)的小區(qū)來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，但是在他們的后期宣傳中卻很少體現(xiàn)出這一點(diǎn)，也就是說(shuō)**市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中幾乎沒(méi)有項(xiàng)目真正提出居住小區(qū)這一概念，即使有一兩個(gè)項(xiàng)目提出了居住小區(qū)的概念，但是也沒(méi)有真正闡述出居住小區(qū)的涵義。目前本項(xiàng)目所處區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)林立，由于本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比較，并無(wú)明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是本項(xiàng)目又必須在保證價(jià)格的同時(shí)在較短的時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售，回收資金，在這樣一個(gè)矛盾的環(huán)境中，本項(xiàng)目無(wú)法跟周邊其他樓盤(pán)作正面競(jìng)爭(zhēng)，那么，如何在這個(gè)矛盾的環(huán)境中尋找一個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，獲得成功就是本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的核心所在。一個(gè)項(xiàng)目若要成功開(kāi)發(fā)需要有正確的市場(chǎng)定位，這個(gè)定位將貫穿該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、宣傳、銷(xiāo)售的始終，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。，由于其在區(qū)位、環(huán)境、戶型、配套等很多方面與其他幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均存在嚴(yán)重的同質(zhì)性，而且有些方面甚至處于劣勢(shì)。具體針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，瑞達(dá)麗景灣和狀元居由于靠近南河，相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；新南居由于成本原因，相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；濱江花園由于其戶型設(shè)計(jì)較為合理，大部分戶型均為比較實(shí)用的120平方米左右的三房結(jié)構(gòu)，相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)其具有產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)。具體分析項(xiàng)目周邊的另外5個(gè)項(xiàng)目可以得到以下情況：從項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已趨于白熱化的狀態(tài)。蓬萊苑整體策劃方案一、區(qū)域市場(chǎng)分析——項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售的基石房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)詳實(shí)的調(diào)查和分析，從小環(huán)境到大環(huán)境，從政策趨勢(shì)到競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，這一切都是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。二、項(xiàng)目周邊情況及項(xiàng)目現(xiàn)狀——知己知彼，百戰(zhàn)不殆在項(xiàng)目周邊不到50米的范圍內(nèi)，共聚集了大小項(xiàng)目共6個(gè)，這在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是罕見(jiàn)的，由此可見(jiàn)本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力是相當(dāng)巨大的。**市最高檔的居住社區(qū)，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)、小區(qū)內(nèi)的綠化景觀優(yōu)勢(shì)是其他幾個(gè)項(xiàng)目所不能比擬的，但是由于其價(jià)格較高，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)不成直接的競(jìng)爭(zhēng)。、新南居、狀元居、濱江花園無(wú)論是從規(guī)模、環(huán)境、區(qū)位、戶型還是配套來(lái)均與本項(xiàng)目無(wú)多大明顯的差別，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。如何針對(duì)本項(xiàng)目的不足進(jìn)行改造，并賦予其獨(dú)特的銷(xiāo)售主張則成為本策劃方案的主要思路。三、蓬萊苑的市場(chǎng)定位——項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的靈魂而且通過(guò)我們對(duì)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究調(diào)查表明，**市存在相當(dāng)大一部分人希望能夠改變其現(xiàn)有的居住環(huán)境，但是由于收入的限制和其他方面的考慮，他們又不是很愿意花很大一筆錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)象“鳳臺(tái)嘉苑”這樣的雖然環(huán)境很好，但是價(jià)格較高的住宅。首先，本項(xiàng)目應(yīng)該明確提出居住小區(qū)的概念，通過(guò)對(duì)居住小區(qū)概念的宣傳來(lái)達(dá)到使大部分的潛在購(gòu)買(mǎi)客戶關(guān)注本項(xiàng)目的目的；然后，完善小區(qū)配套，突出小區(qū)的物業(yè)管理。所以，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：
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