【正文】 地產(chǎn)并不是一個簡單的旅游帶動地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)關(guān)系，而應(yīng)該更科學的設(shè)計為“旅游＋地產(chǎn)互動循環(huán)結(jié)構(gòu)”，形成短期快速收益和長期良性收益的組合開發(fā)運營結(jié)構(gòu)。 本項目是一個綜合性的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，其旅游層面涉及溫泉泡浴、運動休閑、親水游樂、農(nóng)業(yè)休閑、民俗文化體驗等多項內(nèi)容；地產(chǎn)板塊涉及旅游商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)公寓、度假公寓（第二居所）、別墅等多種物業(yè)形態(tài)。 一旦將這兩種文化融入到產(chǎn)品當中，通過游憩方式、景觀小品、建筑風貌、服務(wù)模式、交通工具、飲食歌舞等展示出來，讓游客得到全方位的體驗，本項目才能真正樹立“花”和“都”的獨特賣點和魅力，才能將“中原第一溫泉”的桂冠持續(xù)發(fā)揚光大。泡池名稱的變化并不能代表產(chǎn)品的創(chuàng)新，最可怕的是溫泉設(shè)計單位時常將成熟模式進行照搬，造成區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化。 本項目的核心旅游資源是溫泉，但溫泉在中原地區(qū)并非稀缺資源，競爭項目眾多，前面已有分析不再贅述。 ?項目位處中原城市群腹地，該區(qū)域年商務(wù)消費額（包括會展）高達 50億人民幣，而溫泉項目的 80%消費來自商務(wù)會議市場，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 本項目區(qū)位獨特，交通便捷，市場潛力巨大。 因此，如果此時就依托當下的溫泉項目進行二期 600多畝地進行頂級地產(chǎn)開發(fā)（別墅式物業(yè)）不僅無法實現(xiàn)企業(yè)最求價值最大化的目標，而且還隱藏著較大的投資風險。 花都溫泉現(xiàn)狀拉動二期地產(chǎn)項目全面開發(fā)風險很大。 花都溫泉目前就面臨著接待規(guī)模過小，會議配套功能不全，而會議市場份額卻在不斷攀升，矛盾重重。 128元溫泉票，幾乎可以稱之為中國溫泉項目的標準門票，即便是依靠這樣的門票收入獲取較大成功的溫泉項目也是有著一個非?？茖W的市場規(guī)模和接待能力合理匹配的規(guī)劃設(shè)計的。 “ 門票經(jīng)濟”是中國旅游項目經(jīng)營的傳統(tǒng)收入模式，也是較為單一的模式。 中原溫泉旅游即將迎來“群雄逐鹿中原”之勢，競爭迫在眉睫。目前，在中原城市群頗具知名度和影響力的溫泉自然不少，如平頂山魯山溫泉群（上、中、下、溫、神五湯），鄭州惠濟區(qū)豐樂園溫泉，洛陽龍門溫泉等多處溫泉。正所謂 “觀光聚人氣，休閑出效益” 。 目前，中國旅游產(chǎn)業(yè)正處于傳統(tǒng)“觀光旅游”向“休閑旅游”過度的階段，休閑旅游正在成為強消費能力階層的“寵兒”。 但知名度不等于美譽度，美譽度不等于消費熱度，一個項目成功的關(guān)鍵在“盈利能力”。 因此，目前可以說花都溫泉是“ 中原第一溫泉 ”。 一、項目總體判斷 項目知名度位列“中原第一”，品牌優(yōu)勢十分明顯。目前就該項目形成了若干初步建議，現(xiàn)將這些思路與相關(guān)輔助材料整理成項目建議書，供貴公司各位領(lǐng)導參考。中原花都溫泉綜合開發(fā)項目建議書 目錄 ? 項目總體判斷 ? 項目初步思路 ? 項目任務(wù)建議與報價 ? 項目工作進程與付款方式 ? 項目專家團隊配置 ? 公司介紹 ? 經(jīng)典案例 ? 聯(lián)系方式 前言 近日，我院受 ****有限公司的邀請，特派我院副院長****、市場總監(jiān) ****前往項目地進行了實地考察。我院對該項目高度重視，考察組返京后立即組織了專家研討會，我院院長、副院長等專家都參加了會議。 特別說明：本建議書僅為我院專家考察項目后形成的初步思路，并不代表項目組進入該項目后經(jīng)過詳細考察與系統(tǒng)分析得出的正式方案。 “花都溫泉度假區(qū)”自 2022年開業(yè)以來，在短短的不到兩年時間里知名度已覆蓋整個中原地區(qū)，特別是在省會城市鄭州更是頗具影響力，從我們的初步分析和抽樣調(diào)查、深訪調(diào)查得出了這樣的結(jié)論： 花都溫泉是目前中原城市群最具影響力的溫泉品牌。 如此殊榮，為本項目的下一步開發(fā)奠定了很好的基礎(chǔ)，這也是在全國眾多溫泉旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)項目中頗為鮮見的獨特優(yōu)勢，極具發(fā)展?jié)摿Α? 河南溫泉旅游開發(fā)逐步升溫，競爭日趨激烈。無論是從事純旅游項目投資還是旅游關(guān)聯(lián)性綜合開發(fā)項目投資，精明的投資商都不約而同的瞄向了“休閑旅游”這塊日益倍增的蛋糕。 河南是中國古代最早出現(xiàn)溫泉泡浴的為數(shù)不多的幾處地點之一。隨著旅游開發(fā)的深入和休閑旅游的升級，老溫泉也正在迎來新的春天（部分溫泉已有新投資商進入），另外，毗鄰鄭州的思念果嶺四季溫泉和中牟雁鳴湖溫泉城項目都在由地產(chǎn)大鱷耗費巨資打造過程中。 溫泉項目產(chǎn)品和規(guī)模缺乏前瞻謀劃，盈利模式單一，經(jīng)營乏力?？v觀全國成功的旅游項目，無論是觀光型的還是休閑度假型的都不是單靠“門票經(jīng)濟”而生存的，特別是休閑度假項目更是千方百計的巧妙設(shè)置各類消費項目和服務(wù)產(chǎn)品實現(xiàn)收益倍增和邊際效益最大化。一般較為成功的以溫泉門票為主要收入的溫泉項目都位于大型城市 ，其接待規(guī)模在每年 25萬人次左右，而且80%的業(yè)務(wù)來自商務(wù)公務(wù)會議消費群體，如年接待在 15萬人次以下必將陷入虧損的窘境。另外，溫泉衍生產(chǎn)品匱乏，度假娛樂運動等配套項目缺失，盈利模式單一，收益能力較弱。 以國內(nèi)溫泉度假村的平均水平綜合比較分析來看，目前花都溫泉無論是硬件還是軟件都談不上頂級，如果參考酒店的評星標準來看，客觀而言，花都溫泉僅處于 3星偏上而已。如此現(xiàn)象好比是： 小馬拉大車，中端拉高端。 ★ 鄢陵 鄭州 開封 洛陽 駐馬店 平頂山 周口 商丘 南陽 ?本項目距離新鄭國際機場僅 55公里，一小時左右車程可抵達鄭州、洛陽、平頂山、周口等八座中大型城市。 項目對所在地人文、自然資源缺乏研究整合，尚未形成獨具特色的產(chǎn)品和品牌。一個旅游項目要想從其他同類型項目中脫穎而出，體現(xiàn)自身特色，形成比較競爭優(yōu)勢，就必須挖掘本土文化，整合特色資源，打造差異化產(chǎn)品，特別是溫泉項目，更應(yīng)如此。 我們認為，花都溫泉所在地有著兩大特色資源，目前尚未被充分利用， 一個是魏都文化，一個是花都文化。 本項目涉及旅游、地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村等多個專業(yè)領(lǐng)域，必須借力高水平的策劃規(guī)劃來指導開發(fā)運營。而旅游和地產(chǎn)這兩大板塊又有著交叉、聯(lián)動的緊密關(guān)系，如何處理好兩者之間的關(guān)系以及各類項目的開發(fā)時序和節(jié)奏是當務(wù)解決的重要問題。 因此，極具影響力的“大花都度假區(qū)項目”應(yīng)先期進行高水準的總體策劃（ 3平方公里大花都概念），解決整體開發(fā)運營的一系列焦點問題，從而科學的指導運作，減少損失，降低風險，四兩撥千斤，價值最大化。因此，看 600畝地產(chǎn)必須從 1000畝整體來規(guī)劃思考，看 1000畝項目又必須放大到周邊 3平方公里的陳化店鎮(zhèn)范圍來考慮項目的整體性開發(fā)運作。以溫泉休閑產(chǎn)品為整個項目的開發(fā)引擎，先期開發(fā)，迅速引爆市場，聚集人氣。促使區(qū)域內(nèi)形成多個不同類型的旅游項目群，向綜合型旅游目的地發(fā)展，同時形成大尺度的景觀背景和完善的系統(tǒng)配套，最大限度的提升地產(chǎn)開發(fā)的居住環(huán)境，豐富游客和住戶的居住體驗，提升地塊和區(qū)域價值，撬動地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，促進整個度假區(qū)的產(chǎn)業(yè)整合和品質(zhì)提升，打造國內(nèi)一流的休閑度假旅游目的地。