【正文】 布在河谷間和沿海一帶，土層較厚。由于膠濰河盆地與嶗山山脈的影響，經(jīng)過長期的地殼運動和沉積作用，即墨市區(qū)域范圍內(nèi)的地勢由東南向西北傾斜，形成了低山丘陵與平原洼地的地貌組合。青島崛起于南，即墨偎之項背，遂有“青島后院”之稱；煙臺勃興于北，即墨扼其要衢，則成“膠東咽喉”之勢，是青島重要衛(wèi)星城市。37′，東臨黃海，南屏嶗山，西鄰平度市和膠州市，北接萊西市和萊陽市，總面積1780平方千米，轄18個鎮(zhèn)、4個街道辦事處和1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個旅游度假區(qū)。23′, 北緯36176。二、即墨市的發(fā)展規(guī)劃、投資環(huán)境地理位置即墨市位于山東半島南部，地處東經(jīng)120176。即墨交通條件優(yōu)越，是青島通往山東各地的“咽喉”，膠濟、藍煙鐵路橫穿西部，境內(nèi)藍村火車站是膠東半島重要的鐵路樞紐，濟青、青銀、烏威高速公路以及青煙、青威、青沙、青石等國家級和省級干線公路縱貫境內(nèi)，縣鄉(xiāng)公路通村連鎮(zhèn)，形成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，即墨城區(qū)距青島港40千米，距青島國際機場15千米；即墨文化底蘊深厚，基礎(chǔ)教學和技術(shù)教育發(fā)達，體系完整，文化生活豐富多彩，市內(nèi)設(shè)有電視臺、博物館、新華書店、影院、劇院、娛樂城等大批文化生活設(shè)施；另外，在財政、金融保險、城建環(huán)保、教育體育等各個方面都取得了顯著成績。縣域經(jīng)濟基本競爭力居全國百強縣第20位。比年初增加24億元，%；，%；存貸款余額在五市中居首位。其中第一、二、%、%%。1989年9月，撤縣設(shè)市。1961年改屬煙臺專區(qū)。建國初期，屬膠州專區(qū)。隋唐及明清時期均屬萊州。西漢時，即墨既是即墨縣治，又是膠東王國都城。本項目的建設(shè)將極大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅游環(huán)境狀況，推進了旅游經(jīng)濟的發(fā)展。是促進即墨市旅游經(jīng)濟發(fā)展的需要改革開放以來，古城即墨發(fā)生了翻天覆地的變化。隨著即墨城區(qū)建設(shè)進程的逐步推進和開發(fā)區(qū)的日益蓬勃，即墨的發(fā)展正朝向多元化的方向前進。是企業(yè)進一步做大做強的需要青島華洋酒店投資管理有限公司作為專業(yè)從事酒店產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的集團公司，不論是自身發(fā)展的需要，還是積極參與建設(shè)即墨城市的要求，都必須構(gòu)筑經(jīng)營平臺和打造酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，保證企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，有著重要意義。 本項目提出的背景二、項目建設(shè)的必要性是提升墨城品位，改善墨城形象的需要青島華洋大酒店位于即墨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的黃金地段，在被稱為“飯店綜合改造項目的建成，對于提升即墨市核心商圈的整體品位有著積極意義。青島市政府提出要大力加快現(xiàn)代化大城市建設(shè)，提升城市地位。為滿足人民不斷增長的物質(zhì)文化需求，創(chuàng)造和諧的社會局面，中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要明確指出：要適應(yīng)居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務(wù)業(yè)，擴大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(見表11：主要經(jīng)濟技術(shù)指標表)圖表 11:主要技術(shù)指標序號名 稱單 位數(shù)量或指標備 注1建設(shè)規(guī)模平方米39900地上建筑面積平方米36500地下總建筑面積平方米3400地下1層容積率≤%建筑密度≥60%綠化率≤15%車位205地上105個，地下100個建設(shè)總投資萬元20928其中：建設(shè)投資萬元19788建設(shè)期貸款利息萬元1140圖表 22:主要經(jīng)濟指標稅前靜態(tài)投資回收期Pt（含建設(shè)期） 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV15086 動態(tài)投資回收期Pt（含建設(shè)期） 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%稅后靜態(tài)投資回收期Pt（含建設(shè)期） 財務(wù)凈現(xiàn)值8985 動態(tài)投資回收期Pt（含建設(shè)期） 財務(wù)內(nèi)部收益率%第二章　項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景我國政府明確提出要適應(yīng)居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務(wù)業(yè)，滿足多樣化的服務(wù)需求。資金來源：企業(yè)自籌5926萬元，%；申請銀行貸款12500萬元，%。供電能力、供水、通訊等配套設(shè)施完善、供應(yīng)能力充足，完全可滿足項目建設(shè)需要。從項目建設(shè)的社會經(jīng)濟狀況、交通運輸狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及自然環(huán)境方面分析，加上即墨市的投資環(huán)境、人力資源優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，為項目建設(shè)提供了可靠的保證。項目建設(shè)主要原輔材料，來源于當?shù)?。?F為建筑建筑面積為3400㎡，設(shè)動力中心、辦公室、消防中心等。塔樓23層，建筑面積21400㎡，為客房區(qū)域，共有客房334間。主體營業(yè)樓設(shè)計層數(shù)為23層，總建筑面積39900㎡。該區(qū)域交通便利，地理、地質(zhì)、抗震、氣象條件均可滿足項目需要。研究工作的范圍本可行性研究報告主要研究范圍：項目建設(shè)的必要性、可行性和意義；項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容；項目選址及建設(shè)條件；工程方案；公用工程和輔助設(shè)施；消防、環(huán)保及安全防護；組織管理；項目實施計劃和工程招投標管理；投資估算與資金籌措；工程建設(shè)的經(jīng)濟效益和社會效益。（5）項目的建設(shè)在滿足功能的前提下，盡量降低工程造價，使項目投資發(fā)揮最大經(jīng)濟效益和社會效益。編制原則（1）以國家和省市有關(guān)法律、法規(guī)和標準為原則，以省、市有關(guān)部門的批文、批件為依據(jù)，在相關(guān)規(guī)劃文件指導(dǎo)下進行；（2）根據(jù)青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃及青島市城市發(fā)展規(guī)劃，考慮建設(shè)單位在經(jīng)濟上承受能力，合理確定項目的建設(shè)規(guī)模和實施步驟；（3）根據(jù)青島、即墨發(fā)展趨勢，結(jié)合項目單位現(xiàn)狀，合理籌措資金，科學使用。 可行性研究報告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（4）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（5）《中華人民共和國水污染防治法》（6）《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（7）《青島市城市總體規(guī)劃》（8）《青島市濱海公路沿線城市組團總體規(guī)劃》（9）《青島市旅游業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（10）《青島市度假旅游專項規(guī)劃》（11）《青島市委、市政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》（12）《即墨市城市總體規(guī)劃》（13）《即墨市土地利用總體規(guī)劃》（14）《即墨市旅游總體規(guī)劃》（15）《即墨市委市政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》（16）《即墨市創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”活動實施方案》（17）《即墨統(tǒng)計2008年鑒》（18）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（19）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目方案及基礎(chǔ)材料。公司在發(fā)展業(yè)務(wù)追求經(jīng)濟效益的同時也非常注重企業(yè)內(nèi)部管理和人才培養(yǎng)，現(xiàn)有一級項目經(jīng)理5人，二級項目經(jīng)理6人，工程師8人，其他工程、經(jīng)濟類技術(shù)人員26人；公司定期對有關(guān)技術(shù)人員進行培訓(xùn)，加速知識更新，提高公司管理人員專業(yè)技能，從而能夠更好的服務(wù)于工程。公司在1994年取得了全國裝飾裝修行業(yè)總包三級資質(zhì)，并于2003年10月10日取得由山東省建筑工程管理局頒發(fā)的“建筑裝修裝飾工程”三級資質(zhì)證書。青島華洋大酒店二期改擴建項目第一章　總　論一、項目背景項目名稱青島華洋大酒店二期改擴建項目項目承辦單位概況青島昊通裝飾發(fā)展有限公司成立于1993年6月，公司位于即墨市青島服裝工業(yè)園，占地20000㎡，注冊資本5020萬元，有200余畝苗圃一處，內(nèi)有各種花卉、苗木150余種。公司主要從事建筑室內(nèi)外裝飾、裝修；園林綠化；銷售建筑材料；小型機械安裝等業(yè)務(wù)。公司自成立以來，先后承攬了即墨市市政府辦公樓；即墨市市委辦公樓；即墨市紀委辦公樓；華洋大酒店的裝飾裝修工程；即墨市通濟街道辦事處辦公大樓的部分裝修及院內(nèi)綠化、道路硬化工程；即墨市青島服裝工業(yè)園辦公樓的裝修及院內(nèi)綠化、道路硬化工程；即墨市青島服裝工業(yè)園內(nèi)主要街道的綠化工程等，以上工程嚴把質(zhì)量關(guān)，安全、文明施工，工程都一次驗收合格，受到建設(shè)單位的好評，也取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。公司正以“樹百年企業(yè)，建百年工程”為目標，邁著矯健的步伐走向燦爛的明天。本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。（4）依據(jù)青島市總體規(guī)劃，結(jié)合即墨的總體規(guī)劃，對建設(shè)項目進行合理布置，通過精心策劃、精心設(shè)計、精心施工、精心管理，使項目創(chuàng)造良好的社會效益。（6）把項目建設(shè)與促進地方旅游商品的生產(chǎn)、流通和發(fā)展相結(jié)合，為技術(shù)展示和交流提供良好的平臺，大力發(fā)展墨城旅游產(chǎn)品，為地域經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻，創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益。二、項目概況項目擬建地點項目擬建于即墨鶴山路38號，占地面積4866平方米?！〗ㄔO(shè)規(guī)模與內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模39900平方米，總投資約18426萬元。其中裙樓4層,建筑面積15100㎡，1層為大堂、總服務(wù)臺、禮賓處、行李房、商務(wù)中心、票務(wù)中心、商場、專賣店、書店、大堂酒吧、鮮花店、華寶齋茶室等配套服務(wù)項目；2層為西餐廳、西餐廚房、中餐零點廳、中餐點菜區(qū)；3層為千人大宴會廳；4層為30人200人標準會議室、餐飲包間。其中5—9F為經(jīng)濟樓層，共有客房102間（套），其中普通標準客房97間，普通套房5套；10—18F為商務(wù)樓層，共有客房178間（套），其中商務(wù)標準間158間，商務(wù)套房20套；19—21F為行政樓層，共有客房54間（套），其中行政標準間46間，行政套房6套，豪華套房6套；22樓設(shè)景觀自助餐廳、景觀日餐廳景觀韓料餐廳、景觀咖啡廳；23樓為電梯機房和設(shè)備房等。主要建設(shè)條件，已取得土地使用權(quán)證（即國用（2010）第095號）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第370282201005110101號）、建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見書（即規(guī)規(guī)審字[2010]30號。當?shù)卦o材料資源豐富，供應(yīng)有保證。項目建設(shè)地各項公用及配套設(shè)施齊全。項目資金投入本項目總投資18426萬元。項目建設(shè)期預(yù)計項目建設(shè)期18個月。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展，我國綜合國力明顯增強，人民生活明顯改善，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化步伐加快，城鄉(xiāng)面貌和人民生活進一步改善，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。即墨市房地產(chǎn)發(fā)展迎來了前所未有的發(fā)展契機。通過對青島華洋大酒店的綜合改造，酒店將建成即墨市的標志型建筑，使該區(qū)域城市建設(shè)面貌大為改觀，使其成為即墨市城市建設(shè)中的亮點，對于加快城市建設(shè)步伐，提升城市整體品位有一定的推動作用。是滿足城市功能區(qū)劃的需要。因此本項目正好結(jié)合墨城整體品質(zhì)的提高，滿足城市功能區(qū)劃發(fā)展要求。城市建設(shè)綜合開發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢。第三章 投資環(huán)境及市場分析一、即墨市經(jīng)濟形勢即墨歷史文化悠久，戰(zhàn)國時屬齊國，秦統(tǒng)一天下，即墨始置縣，先后屬齊郡、膠東郡。東漢及兩晉時，屬青州。1943年分設(shè)即東、即墨兩縣，1944年4月，即東縣并入即墨縣，1945年7月，恢復(fù)即東縣。1958年10月，改屬青島市。1978年12月改屬青島市。即墨經(jīng)濟和社會發(fā)展十分迅速，%，總量和增幅居青島五市之首。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資首次超過200億元，%；完成地方財政一般預(yù)算收入16億元，%。職工平均工資18621元，%；城市居民人均可支配收入15813元，%；農(nóng)村居民人均純收入7382元，增長14%。多年來，即墨市按照“建設(shè)大市場、搞活大流通”的發(fā)展思路、圍繞建設(shè)江北最大市場群的目標，實施“商貿(mào)興市”戰(zhàn)略，已成為江北重要的商品集散地。社會經(jīng)濟領(lǐng)域的快速發(fā)展為即墨市旅游業(yè)發(fā)展和整個社會經(jīng)濟系統(tǒng)的良性循環(huán)奠定了堅實的基礎(chǔ)。07′—121176。18′—36176。即墨古稱“形勝為東方冠”，于今山海風韻猶存，東部海碧山翠，海岸線蜿蜒曲折，港灣島嶼羅布，西部平疇無際，河流環(huán)繞交流。地形地貌即墨市域在地質(zhì)構(gòu)造上位于魯東隆起區(qū)的膠萊盆地東南部，以斷裂構(gòu)造變動為主要表現(xiàn)形式。東部低山丘陵區(qū)面積626平方千米，%，地面高程在海拔20100米之間，濱海地區(qū)在13米以下。中部為平原區(qū)，面積631平方千米，%，地面高程海拔一般50米以下，是東部低山丘陵區(qū)和西部低洼區(qū)的過渡地帶。氣候水文即墨市域?qū)倥瘻貛Ъ撅L氣候，同時受海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，冬暖夏涼，濕潤宜人，年平均氣溫12攝氏度，多年平均降水量750毫米, 夏無酷暑,冬無嚴寒,是優(yōu)良的夏季避暑地。分布有丁字灣、栲栳灣、橫門灣、鰲山灣、小島灣等10處海灣（港灣）。另外還有7個岬角，9處灘涂，這些共同構(gòu)成了即墨具有開發(fā)價值且品位很高的旅游資源。規(guī)劃布局為推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展布局，即墨市按照山東省“一體兩翼”和青島市“一主三輔多組團”的區(qū)域布局，深入實施“一區(qū)兩極”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略?！皟蓸O”，就是充分發(fā)揮東環(huán)海的優(yōu)勢，持續(xù)推進東部鰲山灣區(qū)域開發(fā)建設(shè)，建成在國內(nèi)外有較大影響力和吸引力的青島新興旅游度假區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)；充分發(fā)揮西環(huán)河的優(yōu)勢，抓好大沽河周邊區(qū)域綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)，建成規(guī)?；?、集約化的綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。為加快構(gòu)筑新型產(chǎn)業(yè)體系，突出大項目引進建設(shè)，實施外向型經(jīng)濟和民營經(jīng)濟雙源并進戰(zhàn)略；突出產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，培育壯大先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出自主創(chuàng)新，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提升大青島現(xiàn)代新區(qū)的綜合競爭力。２０多年光景，這個當年名不見經(jīng)傳的小集市在經(jīng)過三次遷移，四次改造之后，成為了國內(nèi)排名第三的服裝批發(fā)市場。二十多年市場經(jīng)營發(fā)展基礎(chǔ)，讓即墨服裝老市場以其規(guī)模化經(jīng)營、特色鮮明、產(chǎn)銷相依、聚散快捷、價格優(yōu)勢明顯等產(chǎn)品服務(wù)特點聞名全國，而其上市商品也以質(zhì)優(yōu)價廉、款式新穎、品種繁多的優(yōu)勢暢銷膠東半島及華北和東北地區(qū)，其中針織產(chǎn)品更是輻射全國各地。該服裝市場在配套設(shè)施齊備，安裝有客貨梯１０部，自動扶梯２４部，還有中央空調(diào)、監(jiān)控、消防、寬帶、電子屏、自動噴淋、自動報警器等現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)，建設(shè)了具備品牌展示展銷、看樣訂貨、商務(wù)洽談、新聞發(fā)布等功能的展示廳，各