【正文】 人性化的設(shè)計。 現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優(yōu)勢搶占市場。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。 貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。 目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。 為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。 （三）2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析 貴陽市高層市場在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。 高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。樓盤文案策劃大全（一） 一、項目前期市場研究與前期策劃階段 （一）市場調(diào)查與市場機會分析 1. 市場調(diào)查分析 （1） 市場調(diào)查與分析 （2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析 （3） 項目概況分析 （4） 項目區(qū)域人文歷史概況分析 （5） 項目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機會分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析 (2) 策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定 (3) 策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析 (4) 策劃項目（樓盤）市場機會分析 (5) 介入市場身份設(shè)定 （二）項目市場定位與建筑策略分析 1． 項目市場定位分析 (1) 項目總體定位分析 (2) 項目目標(biāo)客源定位分析 (3) 項目價格定位分析 (4) 項目檔次定位分析 (5) 項目形象定位分析 (6) 項目物業(yè)管理模式分析 2． 項目建筑策略分析 (1) 項目建筑風(fēng)格分析 (2) 項目建筑功能分析 (3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計 (4) 項目架空層園林設(shè)計 (5) 項目戶型優(yōu)化分析 (6) 項目外立面設(shè)計建議 （三）項目工地包裝模式設(shè)定 1. 售樓部包裝模式設(shè)定 2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定 4. 工地圍墻樣式推薦 5. 售樓書設(shè)計 6. 海報設(shè)計 7. 宣傳單張設(shè)計 8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計 （四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計 1． 項目品牌資源分析 2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定 3． 項目品牌VI設(shè)計建議 4． 項目品牌推廣計劃編制 （五）項目賣點分析 1．項目概念塑造 （1） 貴陽現(xiàn)推項目概念分析 （2） 本項目概念形成分析 （3） 本項目概念升華 （4） 本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析 2． 項目賣點分析 （1） 項目社區(qū)主題概念分析 （2） 項目規(guī)劃賣點分析 （3） 項目戶型賣點分析 （4） 項目外立面賣點分析 （5） 項目園林概念賣點分析 （6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析 （7） 項目的配套設(shè)施賣點分析 （8） 項目的物業(yè)管理模式賣點分析 （9） 項目的營銷模式賣點分析 （六）項目銷售策略決策 1． 項目銷售目標(biāo)分析決策 2． 項目銷售模式分析決策 3． 項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析 4． 項目公開期策略分析 5． 項目銷售中期策略分析 6． 銷售后期策略分析 7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策 8． 媒體組合分析建議 9． 銷售組織與管理分析決策 （七）項目的經(jīng)濟效益評估 1． 項目銷售目標(biāo)分析 2． 項目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析 3． 項目投資收益與風(fēng)險分析 （八）項目銷售實施全程建議 1. 銷售前期準(zhǔn)備要案 2. 銷售機構(gòu)設(shè)置安排 3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測試市場階段 主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。 三、項目策劃方案決策階段 根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。樓盤文案策劃大全（二） 第一部分 市場分析 一、 貴陽宏觀市場分析 (一) 2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析： 2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。 （二） 2000年貴陽高層住宅市場分析 貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。 2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；W陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。 縱觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風(fēng)險實在太大。（僅供參考） l高層整體市場走勢預(yù)測 任何一個市場都必須經(jīng)過： 萌芽 　成長 　成熟 　衰落　　　更新 貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)： 1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。但我們都知道，土地是不可再生的。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。 2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。 3．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。 據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報建的高層已超過１００萬平方米，“供大于求”是一定存在的事實。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。對價格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。 今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。 （四）貴陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析 市場利好政策： 房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。 此外，從今年1月1日起，職工增量補貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補貼將逐月抵扣土地收益金至補清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補貼抵扣土地收益金），增量補貼再逐月兌現(xiàn)給職工個人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽市房地產(chǎn)交易市場準(zhǔn)入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續(xù)。 (五) 2001年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1. 房價將保持平穩(wěn)或略有下降； 2. 延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大； 3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多； 4. 多層住宅精品樓盤將會增多； 5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備； 6. 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售； 7. 中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。 中華路板塊(均價3600元/M2左右) 作為本項目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶發(fā)展。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。 最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。 貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。部分急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。 （三） 區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析 本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。我們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價格相符的同質(zhì)樓盤。人民廣場近在咫尺。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 全新園林會所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。 c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。 b. 全景落地窗與大凸窗。 d. 帶獨立衛(wèi)生間的工人房。 b. 歐陸建筑符號點綴。 4) 全新園林會所文化內(nèi)涵 a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生； b. 裙樓頂層的立體式園林會所； c. 實行會員制，豪貴生活盡彰示。 時代名仕樓： 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。 3） 物業(yè)管理 a. 安全服務(wù) 保安24小時巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。 c. 維護服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務(wù)。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。 新進(jìn)貴山苑： 此項目是與本項目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層