【正文】 以有資質(zhì)的房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。 確定房屋建筑面積 ? 房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。 6 簡屋 標(biāo)準(zhǔn)低的簡陋房屋、臨時房屋。 居住房屋建筑類型 5 舊式里弄 聯(lián)接式的廣式或石庫門磚木結(jié)構(gòu)住宅，建筑式樣陳舊，設(shè)備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛(wèi)生設(shè)備，為 5(1)類，如建國西路建業(yè)里。五十年代建造的二萬戶新工房亦歸入此類。如黃浦區(qū)振興大樓。 2 花園 住宅 一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室等結(jié)構(gòu)較好的獨立或和合式、別墅式住宅，有數(shù)套衛(wèi)生間，一般附有較大的花園空地或附屬建筑，如汽車間、門房等。廚房有瓷盆并貼有瓷磚及配套的碗櫥、壁櫥等，并有公共大門或兼有電梯設(shè)備，如培恩公寓、雁蕩公寓等。 ? 二、下列行為不增加違反規(guī)定的補償費用： ? （一）建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名； ? （二）房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與； ? （三）新增、變更工商營業(yè)登記； ? （四）遷入戶口或者分戶； ? （五）其他不當(dāng)增加補償費用的行為。 ? 八、申請復(fù)估、申請鑒定 ? 房屋征收評估費用由委托人承擔(dān)；復(fù)核評估不收費；鑒定費用由申請人承擔(dān)。無法恢復(fù)使用的設(shè)備，以及停產(chǎn)停業(yè)損失可能超過被征收房屋評估價值 10%的，應(yīng)當(dāng)委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。 房屋征收與補償主要流程圖 ? 六、房屋價值評估方法 ? （一）被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估； ? （二）被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估（有預(yù)期收益）； ? （三）被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估（待開發(fā)房地產(chǎn)的收益）； ? （四）既無收益又缺少交易案例的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院等，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估。 房屋征收與補償主要流程圖 ? （三）被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘的，估價機(jī)構(gòu)可參照被征收房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行評估。 ? （二）被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 ? （二）房屋被依法征收的，該范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)被同時收回。 房屋征收與補償主要流程圖 ? 三、征收補償方案征求意見 ? （一）所有征收方案均需征求被征收人、公房承租人的意見，期限不得少于 30日； ? （二）舊區(qū)改造項目，要組織聽證會，被征收人、公房承租人和律師等可以申請參加。房屋征收操作實務(wù) 2022年 3月 房屋權(quán)利人 王 ** 房屋地址 ****路 ** 弄 ** 號 房屋憑證號 房屋性質(zhì) 公房 房屋居住面積 10㎡ 房屋建筑面積 ㎡ 房屋建筑類型 二級舊里 居住困難戶人數(shù) 5 房屋評估單價 17027元 /㎡ 評估均價 17848元 /㎡ 折算單價 10000元 /㎡ 房屋征收補償情況 ① 評估價格 17848元 /㎡ ㎡ 80%= ② 價格補貼 17848元 /㎡ 30% ㎡ = ③ 套型面積補貼 17848元 /㎡ 15㎡ =267720元 小 記 ④ 保障補貼 10000元 /㎡ 5 22㎡ – = ⑤ 各類補貼 72060元 其中 搬遷費 未見證建筑 面積補貼 電話移 裝費 煤氣移裝 費 空調(diào)拆裝 費 有線電視 移裝費 2500元 20220元 140元 200元 400元 300元 寬帶移裝費 熱水器拆裝費 電表移裝費 臨時安置費 140元 300元 80元 3000元 /月 16月 =48000元 ⑥ 各類獎勵 150800元 其中 征詢生效獎 集體簽約率獎 房屋拆除面積獎 按時搬遷獎 協(xié)議簽約獎 其他 60000元 20220元 30800元 10000元 30000元 實物安置款 ① +② +③ +④ +⑤ +⑥ = 1322860元 補償方式選擇 貨幣補償 ⑦ 自購房屋補貼 10000元 /㎡ ㎡ =154000元 貨幣補償款 ① +② +③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ = 1476860元 就近安置 橋東二期 單價： ㎡ 房型： 總價： 單價： ㎡ 房型： 總價： 彭越浦 6街坊 單價： 19000元 /㎡ ㎡ 房型：一室一廳 總價： 908580元 單價： ㎡ 房型： 總價： 異地安置 松江泗涇 單價： ㎡ 房型： 總價： 單價： ㎡ 房型： 總價： 閔行浦江 單價： 6950元 /㎡ ㎡ 房型：二室一廳 總價： 單價： ㎡ 房型： 總價： 該戶扣除上述房款，實際應(yīng)發(fā)￥ （大寫： ） 該戶扣除上述房款，應(yīng)支付房屋價差款￥ （大寫：壹拾叁萬捌仟柒佰叁拾壹元伍角正 ） 以上補償安置方案任選其一 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估 舊城區(qū)改建的，組織意愿征詢， 90%以上同意方可改建 對達(dá)不成協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，作出補償決定并公告 對規(guī)定期限未搬遷，也不復(fù)議或訴訟的，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行 簽訂補償協(xié)議；舊城區(qū)改建簽約率不得低于超過 80%，協(xié)議生效 做好宣傳、解釋 房屋征收范圍確定后，通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)并公告 作出征收決定并公告；超過 50戶的，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議討論決定 對方案論證，征求意見、修改公布；舊區(qū)改建的，組織聽證會、修改方案 確定房屋評估機(jī)構(gòu)構(gòu) 委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價值評估 房屋狀況調(diào)查登記、公布 對未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認(rèn)定、處理 籌措資金、房源；擬定征收補償方案 編制房屋征收年度計劃 房屋征收與補償主要流程圖 ? 注意環(huán)節(jié) （ P149） ? 一、意愿征詢 ? （一）適用于舊區(qū)改造； ? （二）征詢對象為具有房地產(chǎn)權(quán)證或租賃公房憑證的居民（私房產(chǎn)權(quán)人和公房承租人）； ? （三）一證一票； ? （四）廢票認(rèn)定（不填或填寫其他符號）； ? （五）愿意改建的居民戶數(shù)超過征收地塊居民總戶數(shù)的90%。 房屋征收與補償主要流程圖 ? 二、房屋征收補償方案主要內(nèi)容