【正文】 。潤州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。堅持以“服務(wù)城市、富裕農(nóng)村”為目標(biāo)，加快發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，形成了近郊圩區(qū)的無公害特種蔬菜、丘陵山區(qū)的茶葉和花卉苗木及應(yīng)時鮮果、沿江灘涂的特種水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營區(qū)域。目前本案周邊的公交線路有K202路、K208路、25路、D3路與市中心相連，交通相當(dāng)便利。作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，莊泉路、九華山路、南徐路路等交通要道完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。離北京站1228公里，離上海站235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄。 　　某南站站址在江蘇省某市潤州區(qū)官塘鄉(xiāng)。　　潤州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來交通十分便捷，境內(nèi)長江、運(yùn)河交匯構(gòu)成水路運(yùn)輸網(wǎng)；滬寧鐵路、312國道、222省道、滬寧高速公路和潤揚(yáng)長江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運(yùn)非常發(fā)達(dá)。中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關(guān)系，在重要節(jié)點上從北往南依次布置行政中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設(shè)標(biāo)志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰?！氨趟仙健狈康禺a(chǎn)項目位于某市潤州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處, 位處某市潤州中央?yún)^(qū),坐落于某市政府行政中心東側(cè)——潤州區(qū)中心地段。近萬畝丘陵崗坡資源、近百平方公里的長江江灘資源、近10公里的長江岸線資源、豐富的綠色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)資源、旅游資源，使?jié)欀莩蔀橐粔K流金的寶地和投資的熱土。到2003年底，全區(qū)總面積132．68平方公里，總?cè)丝?3．47萬人。東以古運(yùn)河為界，與某市京口區(qū)毗鄰，東南部分地段與某新區(qū)連接；北瀕長江，與揚(yáng)州市邗江縣隔江相望；西、南兩面與某市丹徒區(qū)接壤。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房1400萬平方米，建設(shè)政策性住房150萬平方米（，）。，自住性購房已經(jīng)成為購房消費(fèi)的主流，改善居住條件成為購房主因。由此認(rèn)為,某階層結(jié)構(gòu)是一個底盤還很龐大的燭臺,這與和諧社會所要求的階層結(jié)構(gòu)還有一定距離。藍(lán)領(lǐng)%。 隨著某城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大，拆遷面積增多，促進(jìn)二手房交易迅速發(fā)展，同時也激發(fā)了原房主購新房改善住房的欲望，因而促進(jìn)新建商品房銷售。 購買力 家庭收入變化：由資料顯示，上半年某城市居民人均家庭總收入15571元，增收1941元，%；其中人均可支配收入14331元，增收1664元，%。 人口數(shù)量：某全市總面積3848平方公里，人口311萬人。某市區(qū)普通住宅市場在經(jīng)歷了8月份的瘋狂成交以后，從9月份開始整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。四大行政區(qū)域內(nèi)，以京口區(qū)價格上幅略顯明顯，潤州區(qū)作為本年度熱點板塊，隨著市政府的遷入，給本區(qū)域的發(fā)展再添新喜；但值得注意的是，該板塊的樓盤“跳水”現(xiàn)象仍是本年度最明顯的板塊，以萬科為首的高達(dá)1000元/㎡的降價幅度讓市場大跌眼鏡；而丹徒新區(qū)以其“生態(tài)丹徒”的政府規(guī)劃目標(biāo)，吸引了大批開發(fā)商的入駐，目前寶龍、恒大已入駐，恒大綠洲以其9A精裝房將于2012年初亮相；丁卯新區(qū)缺少了地段和資源，依靠的僅是政府的科技新城、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，目前保障房成交量占據(jù)比例較大，對本區(qū)域商品房量價影響明顯。 在目前政府高層頻頻表態(tài)“宏觀調(diào)控政策不放松”的市場背景下，整體市場短時間內(nèi)難以回暖；某市場目前存量較大，再加上明年仍有多個新盤面世，未來市場供需矛盾將進(jìn)一步惡化，短時間內(nèi)成交量價難以回升。6月份，潤州區(qū)鳳凰家園等限價商品房成交量較大，均價僅20003000元/㎡，大幅拉低整體成交均價。 在售重點樓盤：永隆城市廣場、首創(chuàng)悅府、國信上城（大港）普通商品住宅前三季度波動明顯，第4季度量價集中下滑 2011年1月28號的國八條讓某市場感受到了輕微的震蕩，7月份的二三線城市限購說把某市場徹底拉入谷底——限購論“懸而不落”，在經(jīng)歷了8月份的瘋狂成交以后，整體市場開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至4萬方。隨后，永隆城市廣場、江南世家等紛紛落成，再加上近期首創(chuàng)的入駐，首實讓丁卯成為某市區(qū)房地產(chǎn)市場的“后起之秀”。 在售重點樓盤：風(fēng)景城邦、香格里拉、駙馬山莊某新區(qū)（大港、丁卯）保障房大量成交，量價表現(xiàn)極不平穩(wěn) 某新區(qū)（丁卯、大港）沒有京口區(qū)的資源、潤州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。目前該區(qū)域內(nèi)公寓價格多集中在40005000元/㎡，別墅多集中在80009000元/㎡。但是，得益于國家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場得因于價格較低而相對較受歡迎。某市政府旨在建設(shè)“綠色丹徒、生態(tài)丹徒”，依靠“兩山四水”的自然條件，具有環(huán)境資源上的極大優(yōu)勢。但是，該區(qū)域存在嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐 新城板塊屬于政府重點規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點燃了南徐新城開發(fā)戰(zhàn)役的導(dǎo)火索，價格不斷攀升；隨著萬達(dá)廣場的逐步成熟，某南廣場商圈的熱度也再被拔高。在售重點樓盤：招商北固灣、中南世紀(jì)城、江山名洲潤州區(qū)價格波動明顯，樓盤“跳水”現(xiàn)象頻現(xiàn) 2011年度潤州區(qū)是某房地產(chǎn)發(fā)展最熱點的區(qū)域之一。本年度10月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來驚喜連連。除了地理優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化，營銷策略的精細(xì)化，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場熱點不斷涌現(xiàn)。京口區(qū)價格整體趨勢上漲明顯，成交均價在第三季度達(dá)到峰值 京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨(dú)特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢，得益于這些得天獨(dú)厚的資源底蘊(yùn)，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍(lán)灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。導(dǎo)致成交量上升這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均價與成交量互補(bǔ)，呈現(xiàn)“M”型，保障房的大量成交拉低整體市場成交均價。數(shù)據(jù)顯示：某商品房銷售整體形勢較好，從銷售面積看供不應(yīng)求。（2）2011年某房地產(chǎn)市場環(huán)境2011年110月房地產(chǎn)市場環(huán)境指標(biāo)單位累計數(shù)值同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元按用途分商品住宅億元辦公樓億元商業(yè)營業(yè)用房億元其他用途億元84房屋建筑面積新開工面積萬*㎡住宅新開工面積萬*㎡商品房銷售面積萬*㎡按用途分住宅類萬*㎡辦公類萬*㎡商業(yè)營業(yè)用房萬*㎡24其他用途萬*㎡某市房地產(chǎn)市場受城市建設(shè)拉動，受城鄉(xiāng)居民改善居住條件需求影響，在110月，%，%，與上年同期大致持平。 ②商品房成交活躍，竣工速度加快圖 某市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢圖截止2010年11月，㎡，㎡，㎡；從歷年變化來看，10年的各項數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。與市政府、城鐵站、萬達(dá)常發(fā)廣場緊鄰，生活十分便利，周圍更有潤州區(qū)幼兒園、某市實驗初中、某中學(xué)以及江科大南校區(qū)等教育機(jī)構(gòu)，人文氣息濃郁，并且項目以南即為南山，環(huán)境十分優(yōu)美，是建設(shè)住宅項目的風(fēng)水寶地。： 項目擬建8幢小高層，單戶建筑面積80120平米，：項目總投資22000萬元，資金來源于60%銀行貸款，40%自籌資金 項目位于莊泉路以南南徐大道以北?！　?001年，集團(tuán)總公司被中央宣傳部、組織部、全國總工會、國家經(jīng)貿(mào)委授予“全國優(yōu)秀思想政治工作企業(yè)”稱號。　　2001年5月1日，集團(tuán)總公司被全國總工會授予全國“五一”勞動獎狀。2011年8月29日，集團(tuán)入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑500強(qiáng)，排名第12位。集團(tuán)擁有國家級技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團(tuán)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。自1998年起，連年進(jìn)入美國《工程新聞紀(jì)錄》（ENR）雜志評選的“全球最大的225家國際工程承包商”的前50名?！　≡趨⑴c國家的建設(shè)中，尤其從20世紀(jì)90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀(jì)錄：世界跨度最大的鋼拱橋——盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營運(yùn)線，國內(nèi)第一座外海大橋——東海大橋，468米的上海東方明珠廣播電視塔，492米的環(huán)球金融大廈等，在中國乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績。各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都達(dá)到或超過時序進(jìn)度，一些指標(biāo)的增幅繼續(xù)保持在蘇南的領(lǐng)先位次。某市的產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力。%。某是一座底蘊(yùn)豐厚、人文薈萃的歷史文化名城，擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等5所大專院校，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領(lǐng)先。房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項目可行性研究報告第1章 總論某位于長江下游南岸，地處長江運(yùn)河“十字黃金水道”交匯處。下轄丹陽、句容、揚(yáng)中三個縣級市，丹徒、京口、潤州三個區(qū)和某新區(qū)，總面積3848平方公里，總?cè)丝?11萬。某是長三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，是長江與京杭大運(yùn)河、吳文化與楚文化、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達(dá)。某擁有6個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1個國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有80多個國家和地區(qū)的3000多家公司和財團(tuán)在鎮(zhèn)投資，世界500強(qiáng)中有30余家落戶某，累計實際到位外資突破126億美元。全市初步形成了裝備制造、新材料、綠色化工、造紙、特種金屬五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年銷售突破4000億元。項目名稱：碧水南山用地面積：20000平方米建筑總面積：50000平方米業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)主地址：**項目法人：**設(shè)計單位：**項目投資：**資金來源：60%銀行貸款，40%自籌資金——上海建工企業(yè)簡介 上海建工集團(tuán)（簡稱上海建工）有著50多年的發(fā)展歷史。　　上海建工己逐步形成了建筑承包、相關(guān)工業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營等產(chǎn)業(yè)板塊，近幾年，綜合營業(yè)額連續(xù)以20%以上的速度增長?！　∩虾＝üな冀K把科技創(chuàng)新作為集團(tuán)發(fā)展的不竭動力?！　∩虾＝ü⒆裱昂椭C為本，追求卓越”的企業(yè)核心理念，廣泛吸收優(yōu)秀文化成果，不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，為社會提供更多的傳世之作。企業(yè)榮譽(yù)上海建工集團(tuán)　　1998年7月21日，上海建工（集團(tuán)）總公司作為14家先進(jìn)單位之一，受到國務(wù)院表彰?！　?001年7月1日，集團(tuán)總公司被中央組織部授予“全國先進(jìn)基層黨組織”稱號?！　?002年3月集團(tuán)總公司被全國總工會評為“送溫暖工程先進(jìn)單位”　　2003年2月集團(tuán)總公司被全國廠務(wù)公開協(xié)調(diào)小組評為“全國廠務(wù)公開工作先進(jìn)單位”　　2005年3月集團(tuán)總公司被上海市廠務(wù)公開工作領(lǐng)導(dǎo)小組評為“2004年度上海市廠務(wù)公開民主管理工作先進(jìn)單位”　　2011年8月29日，集團(tuán)入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑500強(qiáng)，排名第12位。四周環(huán)以道路，交通十分便利。第2章 市場分析（1） 某近年房地產(chǎn)市場環(huán)境①市場剛需釋放，房地產(chǎn)投資額增幅較大圖 某市歷年房地產(chǎn)投資額走勢圖 ，%，由于市場的強(qiáng)大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，供應(yīng)量和成交量都有較大幅度的增加，市場局面供不應(yīng)求。 ③某商品房竣工面積與銷售面積某每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積，說明某目前房地產(chǎn)需求容量較大。市場整體形勢是：從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關(guān)于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會受太大影響。 2011年 商品房市場成交227萬方，同比上漲10%；成交均價5247元/㎡，同比下降8%供應(yīng)量：某近幾年供應(yīng)量穩(wěn)步增長，2011年度市區(qū)供應(yīng)量達(dá)360萬方，較去年增漲43%；成交量：2011年商品房市場在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比2010年上漲10%；成交均價2005年以來成交均價穩(wěn)中有升，但11年成交均價回落至5247元/㎡，同比下降8%。受保障房的影響，某市區(qū)2011年度商品住宅市場走勢與商品房市場走勢保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均價呈 “M”型；步入12月份，商品住宅成交均價滑至本年度“谷底”，僅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。本年度京口區(qū)的成交均價在某市區(qū)四大行政區(qū)域中也處說遙遙領(lǐng)先的地位。本年度8月份保障房的集中成交對本區(qū)域量價表現(xiàn)影響較大。首先從價格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標(biāo)桿，并大幅拉動本區(qū)域整體成交均價；其次從資源上重新引導(dǎo)了某市民對濱江資源的認(rèn)識，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項目形象。潤州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。在售重點樓盤：萬科沁園、國際冠城、國信宜和、樸園上觀丹徒新區(qū)上半年運(yùn)行平穩(wěn)，下半年價格波動明顯 丹徒新區(qū)位于某南部，距離市區(qū)9公里，是政府重點規(guī)的新區(qū)之一。由于自身配套嚴(yán)重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢。 上半年丹徒新區(qū)整體運(yùn)行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團(tuán)購”等噱頭進(jìn)